Застройщик коттеджных поселков обложил жителей данью

Эта история начиналась с веских обещаний и глянцевых презентаций: в Истринском районе Подмосковья строится коттеджный поселок - в отличном месте, с удобной и разнообразной инфраструктурой, обустройством и обслуживанием территории и жилья на высшем уровне.

Покупателям гарантировались "традиции семейного счастья и гармония усадебного образа жизни в уютном окружении". Вишенкой на торте легла сеть каналов, благодаря которой в пиаровских публикациях поселок Millennium Park именовали "подмосковной Венецией". Строила его известная компания "с именем" - Villagio Estate, возглавляемая бизнесменом Сергеем Козловским, тоже человеком известным, особенно в связи с созданной им компанией "Инком", настоящим титаном российского риелторского и девелоперского рынка. Причин не верить обещаниям вроде бы не было, тем более что речь шла об "элитном продукте", высоких ценах и небедных людях.

"Villagio Estate в настоящее время не имеет возможности профинансировать возведение спортивного объекта своими силами". "Дорогие мамы, если у вас есть желание построить детский городок, потребуется ваше участие". "Покажите мне документы, подтверждающие ваши инвестиции в инфраструктуру, а лучше сразу обращайтесь в суд". Это уже не реклама, а реальность. Так Сергей Козловский, который, кстати, является еще и вице-президентом Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства ("НАМИКС"), разговаривает с обитателями элитных коттеджных поселков, построенных его компанией.

Если вкратце, то ситуация сложилась следующим образом: "счастливые" клиенты Villagio Estate, заплатившие внушительные суммы за покупку участков, продолжают платить и платить - этим поборам нет конца, а попытки неповиновения неминуемо ведут в суд. Козловский всякий раз подчеркивает, что люди покупали не дома в поселке, а землю. Поселок же принадлежит ему, и все щедро розданные обещания про школы, детские сады, спортивные комплексы, парки и прочие удобства - вопрос его доброй воли, а не обязанность по договору.

С доброй волей у застройщика неважно. В тех местах, где по "плану" (который при покупке влиял на цену, а теперь ничего не значит) должны были появиться объекты инфраструктуры, будут таунхаусы или даже многоквартирные дома. В соседних поселках "Монтевилль" и "Гринфилд", принадлежащих тому же Villagio Estate, всесильный хозяин продал парк под застройку - вопреки протестам жителей, которые, между прочим, при покупке своих участков доплачивали за близость к зеленой зоне. О возврате этой доплаты речи нет и близко. Наоборот, платят покупатели - разговор у хозяина с ними короткий.

"Жители поселка не оплачивали инфраструктуру поселка, она находится в собственности Villagio. Если есть желающие создать собственную управляющую компанию, то им надо по своим участкам провести коммуникации, оформить их в общедолевую собственность и управлять ими", - советует возмущенным клиентам вице-президент "НАМИКС" Козловский.

В Истринском городском суде числится впечатляющее количество дел по искам против жильцов, которые, как утверждает истец, не платят за использование и обслуживание объектов инфраструктуры. Со стороны может показаться нелогичным: людям, "потянувшие" жилье в "подмосковной Венеции", не хватает на оплату "коммуналки"? Именно так. В месяц за воду и эксплуатацию имущества различных компаний, связанных с Villagio Estate или входящих в ее состав, жители поселка платят около 340 млн рублей.

Каждый чих оборачивается для них нешуточными тратами. Например, некая сторонняя компания готова провести в поселок интернет и запрашивает 900 рублей с абонента. Но абоненту приходится платить 2900 рублей. Наценка - это аренда колодцев, принадлежащих понятно кому.

В поселке безраздельно правит ООО "Монолитстройсервис" - одна из "голов" многоликой Villagio Estate, специализирующаяся на оказании населению коммунальных услуг (с точки зрения она не является управляющей компанией - но законом в поселке тоже, видимо, владеет Козловский). И стоят ее услуги почему-то все дороже и дороже. Появился отдельный тариф за воду. Львиную долю тарифа за эксплуатацию инфраструктуры составляет плата за аренду имущества у компаний, которые так или иначе связаны с Villagio Estate. Тротуары, фонтаны, парки, беседки, будки охранников - за все это, как с ужасом выяснили жители поселка, надо платить наравне с трубами, трансформаторной подстанцией, газопроводом и прочим. Своя у них, по словам Козловского, только земля - да и на нее попасть все сложнее.

Чтобы подъехать к своему участку, землевладельцам волей-неволей приходится "пользоваться" собственностью Villagio Estate - дорогами, к примеру. Если не умеете летать - заключайте договор на пользование всем этим богатством (иначе как кабальным его не назовешь, но Истринский суд с впечатляющим постоянством встает на защиту интересов "феодала"). Не хотите заключать договор - будете иметь проблемы с ЧОП "Иком-охрана", бдительные сотрудники которого защищают поселок от его же жителей.

За охрану "недоплатила" - как считают в ООО "Монолитстройсервис" - и жена убитого рядом с поселком "Монтевилль" банкира Владимира Кирилюка, который в феврале 2014 года не вернулся с вечерней велосипедной прогулки и впоследствии был найден на проселочной дороге с многочисленными ножевыми ранениями.

"Не исключено, что Кирилюк просто стал жертвой грабителей - "Монтевилль" находится в состоянии перманентной стройки, и в той местности хватает гастарбайтеров и этнической преступности", - писал тогда "Московский комсомолец". По последней версии, банкира убили члены так называемой банды GTA, долгое время охотившиеся за прохожими и водителями в Подмосковье.

Так или иначе, теперь жену убитого, оставшуюся жить в поселке и воспитывать юную дочь, тащат в суд и требуют выплатить задолженность за оказание "дополнительных сервисных услуг", в том числе охранных, - они были по уже знакомой нам схеме навязаны женщине "хозяевами".

У покупателей участков возникли подозрения, что владельцы инфраструктуры неспроста так лихо наращивают аппетиты - скорее всего, они сильно закредитованы. Но на вежливую просьбу предоставить документы об этих компаниях Козловский заверил, что они являются "независимыми инвесторами", а когда жители попытались настоять на своем - потребовал от них самих предъявить ему документы о средствах, которые они вложили в инфраструктуру. "А лучше сразу обращайтесь в суд", - дал застройщик "добрый" совет.

В суд от Villagio Estate ходит другая компания - ООО "Технолоджис", которая осуществляла сделки по продаже участков в поселке. К этому процессу, кстати, остается масса вопросов. По самой примерной оценке, основанной на средней стоимости участков, застройщик выручил около 1,5 млрд долларов - это порядка 400 млн долларов налогов, которые ему полагалось уплатить. Внушительная сумма, примерно раз в десять больше, чем городской округ Истра расходует за год на содержание и ремонт всех своих автомобильных дорог. Но "щепетильность" российских застройщиков в налоговом вопросе широко известна по публикациям СМИ и уголовным делам.

В случае с Villagio Estate использовалась схема, гениальная в своей простоте. Множество компаний, действующих от имени застройщика, заключали с потенциальными покупателями договоры соинвестирования, в которых была указана реальная стоимость участка - высокая. Особенность этого вида договоров в том, что деньги, получаемые инвестором от соинвестора (покупателя), не являются прибылью: он их не зарабатывает, а вкладывает в строительство. Соответственно, они не облагаются налогом. А право собственности на участки оформлялось вторым договором, купли-продажи - иногда с теми же фирмами, что и первый договор, иногда с другими, но там всегда значилось упомянутое выше ООО "Технолоджис". Сумма покупки в этом договоре была заниженной.

Некоторые покупатели отказывались заключать договор соинвестирования, опасаясь связанных с ним рисков. В таких случаях сделка оформлялась договором купли-продажи по заниженной цене, а "разница" передавалась клиентом через банковскую ячейку.

Возможно, эта схема "работает" по всей стране - недаром же проблема обманутых дольщиков встала настолько остро, что дошла до президента (хотя по сути так и не разрешилась). Но в случае с Villagio Estate речь идет о таких суммах, на которые можно было бы построить, мягко говоря, не только школы с детсадами.

На своем примере ухватки девелоперского бизнеса прочувствовала бывшая сотрудница Villagio Estate Евгения Стаханова, которая купила в поселке две сотки. Разделив участок пополам и продав его другим покупателям, женщина узнала, что до нее на эту землю были заключены два договора соинвестирования.

У Евгении на руках договор купли-продажи, квитанции на перевод оплаты за покупку и свидетельство о регистрации права собственности на участок из Истринского отдела подмосковного управления Росреестра. Но когда дело дошло до суда (а в случае с Villagio Estate это, похоже, лишь вопрос времени), Росреестр вдруг заявил, что документы размокли в его подвале при регулярном подтоплении.

Истринский суд предсказуемо встал на сторону истца. Но и этого компании показалось мало: через некоторое время в ОМВД России по Истринскому району завели уголовное дело о мошенничестве (ст. 159 УК РФ), и Villagio Estate попыталась подвести под него свою бывшую сотрудницу за "хищение земельного участка путем обмана".

Дополняет картину еще один судебный иск - от Ольги Руды (это супруга владельца Villagio Estate Сергея Козловского) к Валерию Стаханову - с требованием признать недействительным договор купли-продажи автомобиля. На семью Стахановых надавили всеми доступными способами - но эти способы вряд ли бы стали доступны девелоперу, если бы не тесная дружба с истринскими чиновниками.

Наивно думать, что крупный застройщик смог бы зайти в подмосковный район без связи в его руководстве на разных уровнях. Сейчас они используются для того, чтобы вытянуть деньги из клиентов, которые и так заплатили немало.