Вперёд в прошлое: что заменит льготную ипотеку

Для многих россиян льготное ипотечное кредитование было единственным способом улучшить свои жилищные условия. Что случилось 1 июля и как теперь на зарплату купить квартиру? На вопросы Pravda.Ru отвечает основатель сервиса "КРЕДЧЕК" Эльман Мехтиев.

— Правительство возвращает ссудо-сберегательные кассы. Почему завершилась программа льготной ипотеки?

— Давайте разделим ваш вопрос. Я могу сказать, почему прекращается ипотека, и попробую ответить, стоит ли возобновить кассы.

Почему завершилась льготная ипотека

Банк России неоднократно заявлял, доказывал с помощью цифр, что льготная ипотека в том виде, в котором она существовала до 1 июля этого года, привела к двум вещам:

1. к росту цен на недвижимость, чему, конечно же, рады строители и весь девелоперский бизнес;
2. к меньшей доступности жилья для людей.

Те, кто может оформить ипотеку, получают гораздо более высокую долговую нагрузку, а Банк России имеет мандат и должен обеспечить снижение долговой нагрузки граждан. Вот та причина, по которой Банк России проводил политику, направленную на свёртывание льготной ипотеки, хотя в ней и есть социальная потребность. Остаются только целевые программы: семья, Дальний Восток, СВО и прочее.

Нужны ли нам ссудо-сберегательные кассы

Я специально посмотрел, сколько у нас так называемых жилищно-накопительных кооперативов: в Реестре ЦБ их 40, на стадии ликвидации — 13 из них.

На мой взгляд, ссудно-сберегательные кассы не решат проблему льготной ипотеки по той же самой причине, по какой и существует льготная ипотека.

Льготная ипотека в том виде, в котором она была, точнее, должна была бы быть, существует для того, чтобы снять проблему так называемого низкого первоначального платежа.

Заметьте, Банк России воюет не со всеми ипотеками, а пытается ограничить ипотеку именно с низким первоначальным платежом. Почему? Потому что если что-то пойдёт не так и человек не сможет выплатить ипотеку, его жильё забирается, продаётся и продажная цена должна покрыть его долг. Если вдруг цены на недвижимость пойдут вниз, он ещё останется должен. Поэтому Банк России говорит: "Нет, давайте сделаем так, чтобы первоначальный платёж составлял не менее 30%".

Так вот, ссудо-сберегательные кассы должны были бы решить проблему накопления этих самых первоначальных платежей, но если средств нет, то даже при рассрочке в десять лет они не появятся.

Что такое ссудо-сберегательные кассы

— Вы сейчас говорите о главной функции ссудо-сберегательных касс. Это накопление, аккумулирование средств граждан у себя на счёте, правильно я понимаю?

— Почему они называются ссудо-сберегательные?

Потому что,

1. с одной стороны, человек там сберегает деньги,
2. с другой стороны, он может обратиться в эту кассу за всей нужной ему для ипотеки суммой.

Откуда по этим ссудам будут браться деньги? Значит, кто-то кому-то даёт в долг, то есть фактически это то же самое, что сейчас делают кредитно-потребительские кооперативы. Но возникает вопрос: почему на эти сбережения должна платиться более высокая ставка? Ни в одном из интервью на эту тему никакой информации нет. Если невозможно накопить на конкретную квартиру, то касса взаимопомощи вряд ли поможет. Откуда будут платиться более высокие проценты на то, что человек сдаёт? Каким образом будет контролироваться, что он возвращает взносы? То есть там огромный клубок проблем.

Простым переименованием одного в другое мы не решим проблему того, что первоначальный взнос не накапливается.

Был расчёт на то, что на накопление первоначального взноса нужно приблизительно десять лет. Но через десять лет человеку ипотека уже может не понадобиться, она нужна ему сейчас: за десять лет ребёнок вырастет, молодая семья может распасться. Проблему надо решать по-другому.

— А если направлять средства ссудно-сберегательных касс не только на покупку недвижимости, но и на другие свои цели? Такой механизм предусмотрен или эти средства должны идти только на погашение ипотеки или на покупку недвижимости?

— Мы не знаем. Мы не видели текст, он пока не опубликован. Но если цели могут быть другие, то чем касса отличается от так называемых кредитно-потребительских кооперативов, которые сейчас используют льготы по маткапиталу. Перед тем как решить проблему, надо разобраться, а в чём же она реально заключается.

Реальная проблема заключается в том, что невозможно накопить на первоначальный взнос. Значит нужны другие механизмы стимулирования получения ипотеки теми людьми, которые не могут накопить на первоначальный взнос.

У нас бытует мнение, что те, кто не могут накопить 30% на квартиру, мало зарабатывают, они плохие. Извините, врачи, учителя зарабатывают действительно мало, но стабильно. Вопрос же не в том, сможет ли человек оплатить сразу, а в том, насколько стабилен тот доход, из которого погашается ипотека. Значит, нужно решать проблему первоначального взноса. Решения в мировой практике есть, но у нас их боятся применять.

Что произойдёт после отмены льготной ипотеки

— Многие эксперты увидели этот парадокс: льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость и, соответственно, сделала большой проблемой вообще приобретение такого жилья. Сейчас, когда закончилась льготная ипотека, рынок придёт в себя на какое-то время. В какую сторону он двинется потом? Другими словами, как вы считаете, спрос будет превышать предложение или, наоборот, рынок недвижимости просто заморозится и будет ждать движений финансового рынка?

— Посмотрите, что творится в Москве на вторичном рынке недвижимости. Цены пусть на десятые, сотые доли процента, но идут вниз. Почему? Там нет льготной ипотеки. Конечно, льготная ипотека взвинтила цены на "первичку", за ней потянулась "вторичка", но теперь "вторичка" дошла до максимума, где спрос не согласен с предложением.

Я прогнозирую некоторое замедление покупок на первичном рынке, значит, цены немножко пойдут вниз.

Это вопрос даже не столько социальный, сколько экономический: от строительства домов эффект гораздо больший, чем от строительства, скажем, инфраструктуры. Например, строительство дорог даёт меньший экономический эффект, чем строительство непосредственно жилья.

Поэтому сохраняется ипотека для молодых, для бюджетников, "Дальневосточная ипотека", но это не обеспечит необходимый объём для роста экономики.

Словом, снижение будет, но незначительное, появятся новые способы стимулирования, но вряд ли ссудо-сберегательные кассы можно назвать "золотым ключиком" решения проблемы.