Коттеджи, дачи, таунхаусы, бунгало, фермы: какая недвижимость выгодна для инвестирования

Спрос на загородную недвижимость существенно вырос в 2023 году, о чём свидетельствуют объёмы застройки и количество выданных ипотек на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Фото: PxHere is licensed under CC0

Так, в 2023 году ипотека ИЖС росла стремительно: если в 2021-м доля ИЖС в общем количестве одобренных займов составила около 1%, то в прошлом году — почти 10%. Это объясняется не только упрощением ипотечных программ финансовых организаций на строительство частного дома, но и поддержкой ИЖС со стороны государства. А также и тем, что инвестирование в загородную недвижимость по-прежнему выгодно.

О наиболее ликвидных типах загородной недвижимости для инвестиций Pravda.Ru рассказала директор по маркетингу "Гард-Недвижимость" София Юнькова.

Виды загородной недвижимости в России

В России существует семь видов различной загородной недвижимости, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы, а также определённый уровень привлекательности для инвесторов.

Например, дачи - обычно располагаются недалеко от городов и используются для отдыха на выходных или садоводства в сезон. Основное отличие дачи от коттеджа (загородного дома) — периодичность, то есть владельцы посещают дачи в сезон отпусков, посадки/сбора урожая, на выходных. В загородных же домах живут на постоянной основе. Также к особенностям дач можно отнести:

• индивидуальные коммуникации, которые не подойдут для постоянного места жительства (ПМЖ),
• менее надёжный фундамент,
• более бюджетные строительные материалы, из которых строилось жилое помещение.

Коттеджи имеют ряд преимуществ перед другими видами жилья. В коттеджном посёлке есть все необходимые коммуникации:

• электричество,
• водоснабжение,
• газоснабжение
• и канализация.

Все они подведены к дому и обеспечивают комфортное проживание. Одним из главных преимуществ коттеджей является возможность проживания в них круглый год. Это делает их очень востребованными для россиян.

Вилла (особняк) считается уже элитным загородным жильём за счёт того, что значительно превосходит коттедж по площади — примерно от 500 квадратных метров, а размер придомового земельного участка — от 20-30 соток. В таких домах зачастую содержится или нанимается по необходимости обслуживающий персонал, например, садовник, охрана, хаускипер и т. д. Основным отличием особняков от коттеджей можно назвать его удалённое расположение, в то время как коттеджи обычно размещаются в виде посёлков.

Таунхаусы — достаточно новый для россиян вид жилья, большую популярность они имеют за рубежом, особенно в Англии, где их строили ещё в прошлом веке и относили к городскому типу недвижимости, так как это было нечто среднее между квартирой и загородным домом. Однако в отличие от владельцев жилплощади в многоквартирных домах (МКД), у жильцов таунхаусов есть свой, пусть и небольшой, участок земли. Обычно в таунхаусе проживают две-четыре семьи, имеющие отдельные входы. По сравнению с таунхаусами квартиры дешевле, но первые выигрывают у вторых по площади. Если сравнивать с бюджетом покупки квартир, то средняя цена таунхауса аналогична стоимости двухкомнатной квартиры в черте города в массовом сегменте жилья.

Наименее пригодные виды загородной недвижимости для постоянного проживания — фермы, бунгало, пляжные домики. Фермы в России используются для выращивания сельскохозяйственных культур или содержания животных, при этом проживает владелец в отдельном строении, обычно вдали от хозяйства.

Бунгало — одноэтажные дома с одной или несколькими спальнями, выполненные из наиболее бюджетных натуральных материалов — древесина, бамбук, солома, глина, природный камень. Они могут быть как отдельно стоящими, так и входящими в комплекс. Например, в России набирают популярность глэмпинги, отчасти можно сказать, что они состоят именно из бунгало. Но, как и пляжные домики, дома или апартаменты, расположенные рядом с пляжем, бунгало чаще используются в качестве временного жилья.

Покупка загородной недвижимости для инвестиций — насколько выгодно?

За 2023 год введено в эксплуатацию 58,68 млн кв. м индивидуальных жилых домов, что на 2,6% больше, чем показатель 2022 года, а летний сезон прошлого года стал наиболее благоприятным периодом для инвестирования в загородную недвижимость за последние несколько лет.

Так, средняя стоимость земельных участков без подряда сократилась на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, коттеджи также стали доступнее на 13% — с 32 млн рублей до 27,7 млн рублей. Однако благоприятный ценовой период в сегменте загородной недвижимости продлился недолго, уже в июле прошлого года произошёл резкий рост цен на загородные земельные участки, например, в Подмосковье — почти в два раза.

В связи с чем покупка недвижимости за чертой города — по-прежнему эффективный способ не только сохранить имеющиеся сбережения, но и приумножить их. Так, инвестирование в покупку дачи, во-первых, позволит сэкономить на строительстве дома, которое обходится дешевле коттеджей, во-вторых, есть возможность получить дополнительный доход, сдавая её в аренду. Спрос на подобный отдых в условиях ограниченного зарубежного туризма среди россиян регулярно растёт.

Согласно статистике ВЦИОМ, около 26% россиян провели в 2023 году свой отпуск на даче. Кроме того, если удачно выбрать локацию, ликвидность недвижимости при продаже существенно повысится.

Транспортная доступность дачи, локация, инфраструктура — все эти факторы влияют в будущем на ликвидность данного вида загородной недвижимости. Например, дача в некоем условном СНТ в 100 километрах от Москвы со временем потеряет в цене. И такой объект будет сложно реализовать с позиции получения дохода.

Коттеджи — наиболее популярный вид загородной недвижимости, поэтому такие объекты будет легче реализовать с большей наценкой. Коттеджи имеют более широкую целевую аудиторию, чем дачи, — в основном, это семьи с детьми, заинтересованные в круглогодичном проживании. Тогда как дачи популярны в основном среди старшего поколения, а для 66% россиян дача нужна в качестве пространства для барбекю.

Коттеджи обладают высокой ликвидностью, поскольку отвечают многим требованиям современного покупателя:

• удачная локация,
• транспортная доступность,
• подключенная коммунальная инфраструктура — всё это уже предусмотрено в доме.

Также возможен доход от сдачи дома в аренду как для постоянного проживания, так и под проведение мероприятий.

Если говорить об аренде коттеджа, то нужно закладывать бюджет на ремонт и быть финансово готовым, что недвижимость будет простаивать некоторое время. Ещё один минус инвестирования в данный вид — более высокие коммунальные платежи, поскольку коттеджи обычно строят в охраняемых, закрытых посёлках, где есть управляющая компания, которая будет вывозить мусор, чистить снег и прочее. Разумеется, с доплатой за свою работу.

Виллы (особняки) крайне сомнительны в качестве инвестиций. Это будут скорее инвестиции в себя, так как проживая в недвижимости такого класса, владелец или арендатор будет иметь доступ к коммуникации с солидным окружением и качественным бизнес-нетворкингом. Также виллы имеют максимальный уровень комфорта и большую площадь, что позволяет организовывать многолюдные мероприятия прямо на территории.

Таунхаусы подходят для постоянного проживания и при этом выигрывают по стоимости, поскольку в собственности у владельца будет меньше земли, чем при покупке коттеджа, из-за наличия соседей. Как говорилось выше, за одну и ту же площадь в таунхаусе придётся заплатить меньше, чем в квартире, но при этом ещё и сохранить все преимущества загородной жизни.

Из минусов инвестирования в таунхаусы можно выделить ограниченность любых развлекательных мероприятий по сравнению с коттеджами. Вечеринки до утра, весёлые игры с детьми и активность домашних животных — всё это практически невозможно, так как у вас уже два соседа по обе стороны.

Ввиду небольшого бюджета, таунхаусы выбирают люди со средним доходом — это более рациональные покупатели. Соответственно, и жизнь в таунхаусе рассматривает схожая целевая аудитория. А им не свойственна дорогостоящая аренда. Поэтому данный тип недвижимости будет очень сложно окупить, сдавая в аренду. И в будущем продать таунхаус будет сложнее, чем отдельно стоящий коттедж.

Фермы очень популярны в Америке и в странах ЕС, сейчас этот тренд возрождается и в России, так как даёт возможность получить дополнительные гранты от государства на строительство и содержание такого места. Такой вид загородной недвижимости подходит семьям, рассматривающим уединённый образ жизни, — зачастую фермы располагаются далеко за чертой города.

При этом сама недвижимость не приносит доход, он зависит от результатов работы на ферме, и при должном построении бизнес-процессов ферма может вырасти в цене не как недвижимость, а как готовый бизнес. Однако содержание фермы требует серьёзных физических усилий. Жизнь на ферме — это постоянная работа либо дополнительные расходы на наёмных рабочих.

Минусом ферм является большая удалённость от города, которая всегда сопряжена с некоторыми рисками и транспортными неудобствами. Также стоит учесть вложения в

• охранную систему,
• систему видеонаблюдения,
• создание "умного” дома,
• организацию проживания и содержания животных,
• обработку земли
• и сбор урожая.

Бунгало или дома под глэмпинги — готовая бизнес-модель, на которую также можно получить финансирование от государства. Есть возможность начать с одного-двух домов и сэкономить на строительстве. При этом бунгало можно эксплуатировать по-разному: отдыхать в них лично или сдавать в аренду. По аналогии с фермой, глэмпинг можно продать как готовый бизнес.

Но при организации именно глэмпинга необходимо учитывать вложения в дополнительную инфраструктуру, развлечения для гостей, фактор сезонности, ведь такая недвижимость пользуется спросом обычно в летний сезон ввиду доступной стоимости. Соответственно, придётся подумать и о сохранности имущества в зимний период или вложиться в создание круглогодичных домов. Дополнительные расходы понадобятся на продвижение глэмпинга, рекламу, так как в последнее время в данном сегменте повысилась конкуренция.

Ликвидность пляжных домиков всегда будет зависеть от локации. Если они расположены на побережье или хотя бы на первой линии, то это станет окупаемым вложением, но опять же с учетом фактора сезонности: в некоторых регионах мира возможна и круглогодичная аренда. Пляжный домик можно использовать для самостоятельного проживания, экономя на аренде недвижимости в туристических районах. Также есть возможность снизить расходы на рекламу, если недвижимость в популярном месте: люди, желающие взять её в аренду, с большей вероятностью будут сами вас находить.

Однако недвижимость в такой локации стоит дороже из-за высокой стоимости земли. Также необходимо постоянно следить за состоянием дома — из-за близости к воде он требует дополнительного ухода и вложения средств. Минусом считается и риск возникновения споров с крупными застройщиками, когда они решат в популярной локации построить, например, отель и будут предлагать владельцу пляжного домика продать его.