Как меняется география инвестирования россиян в зарубежную недвижимость

Несмотря на внешнеполитическую турбулентность, инвестирование в зарубежную недвижимость остается одним из самых выгодных способов сохранить и приумножить свой капитал. Однако "география инвестирования" в последние несколько лет претерпела некоторые изменения — страны с развитой экономикой, в силу разных экономических и политических причин, уступают лидерство новым локациям — в частности, Юго-Восточной Азии.

Фото:  

Николай Нечунаев, генеральный директор Alex Villas Agency, объяснил, почему самым перспективным направлением, с точки зрения инвестирования в недвижимость, он считает Индонезию.

— В последнее время в русскоязычных СМИ часто можно встретить высказывания политиков о том, как опасно инвестировать в зарубежную недвижимость в период внешнеполитических потрясений. Хранить деньги дома безопаснее. Вы согласны с такой точкой зрения?

— Это слишком общее утверждение, которое может себе позволить только политик. Инвестирование — это наука, которая не терпит лозунгов. Если вы спрашиваете, выросли ли риски для инвесторов, которые покупают недвижимость за рубежом, я могу ответить, что в отдельных странах выросли. Но, учитывая экономическую ситуацию в той стране, где живет сам инвестор (например, в СНГ), стоит признать, что и в ней риски серьезно выросли. При этом есть страны, где риск потери вложенных средств будет значительно ниже. То есть, инвестирование — это всегда риск. Вопрос в том — какой? И какова альтернатива?

— Чем оправданы эти риски?

— Во-первых, сохранением заработанных денег от обесценивания. Во-вторых, возможностью получения вида на жительство или гражданства. В-третьих, стабильным доходом от сдачи в аренду. В-четвертых, это может быть желание перепродать недвижимость подороже, чтобы заработать на этом. Мотивов может быть много.

— Вы сказали, что в некоторых странах выросли риски. О каких странах идет речь?

— Очевидно, что в некоторых странах Евросоюза. В первую очередь, из-за санкций, которые серьезно осложнили процесс покупки недвижимости и ее обслуживания. Например, визовые ограничения. Конечно, многие продолжают инвестировать в европейскую недвижимость в надежде на лучшие времена. В первую очередь это касается тех, у кого есть вид на жительство или местное гражданство. Правда, и в таком случае есть проблема с переводом денег. Путь на рынок Европы для россиян сегодня ограничен.

— Это как-то сказывается на европейском рынке?

— На европейском рынке сегодня вообще сложная ситуация — не только на жилом, но и на офисном, и в сегменте индустриальной недвижимости. За первое полугодие 2023 года объём инвестиций в недвижимость Центральной и Восточной Европы упал на 64%. У этого кризиса несколько причин: и инфляция, и высокие процентные ставки, и просто охлаждение после бурного роста рынка.

— Какие у россиян альтернативы?

— В первую очередь, Турция, ОАЭ и Азия — например, Таиланд и Индонезия. Причем я уверен, что Индонезия обладает наибольшим числом достоинств в плане инвестирования.

— Почему, по-вашему, именно эта страна попала в лидеры по инвестиционной привлекательности?

— Мы давно работаем в Индонезии (а именно, на Бали), поэтому на эту тему я могу говорить часами. Но если коротко отвечать на ваш вопрос, то я просто перечислю ряд достоинств этого региона: круглогодичный туристический сезон, высокая доходность на стабильном рынке, стремительно развивающаяся экономика, удаленность от военных конфликтов, развитая инфраструктура, лояльное законодательство по отношению к иностранцам, легальность криптовалют.

— Давайте начнем с самого важного — доходности. Какая она на Бали?

— Ну если в развитых странах мира она редко превышает 5-6%, здесь — от 10 до 35%.

— За счет чего?

— Это непростой вопрос. Я перечислил несколько достоинств — ответ на ваш вопрос кроется в совокупности факторов. Потрясающая природа и лояльный визовый режим привлекают сюда огромное число туристов со всего мира. Причем приезжают они сюда круглый год — то есть, в сезоне нет провисаний. И потому заполняемость недвижимости, которая сдается в аренду, достигает 80-90%. В прошлом году на остров приехало 2 млн туристов. Цены на жилье здесь стремительно растут, что говорит о высоком спросе. В среднем это 15-20% в год.

— При таком раскладе за какой срок можно окупить актив?

— Я думаю, в среднем это будет 5-7 лет.

— А цены на острове в данный момент какие?

— Все зависит от локации, вида объекта, целей покупки и так далее. Если сравнивать с теми же Эмиратами или Турцией, порог входа здесь будет ниже. В принципе на 150-170 тыс. долларов можно купить квартиру, коттедж будет дороже 200 тыс., вилла — 350 тыс. Но, опять же, объекты разные и цены разные.

— Можно воспользоваться ипотекой?

— В Индонезии, в том числе на Бали, нет ипотеки для иностранных граждан. Но застройщики предлагают собственные финансовые услуги. Наша компания, например, запустила несколько месяцев назад программу кредитования для россиян. Мы работаем с ТОП-20 российскими банками, кредитование индонезийской недвижимости происходит через российского кредитного брокера. Помимо этого, мы предлагаем клиентам беспроцентную рассрочку сроком до двух лет.

— В наше время глобальных политических и экономических потрясений, особенно для жителей России актуален вопрос о том, что будет завтра. Каковы инвестиционные прогнозы на Бали? Не будет ли тут перенасыщения рынка или нового кризиса?

— При прогнозах я предлагаю опираться на факты. Иначе можно мечтать о чем угодно и бояться чего угодно — у человеческих страхов и у человеческой фантазии нет пределов. ВВП Индонезии последние 20 лет ежегодно растет на 5%, инфляция — чуть больше 2-3% за год. 80% доходов Бали приходится на туризм, а, учитывая природные достоинства этого региона и адекватную политику властей, пока ни о каком сокращении этих доходов нет и речи. В этом году объем рынка недвижимости достигнет более 61 млрд долларов, а через 5 лет — 81 млрд.

— Что будет с арендой?

— Однозначно будет рост ее стоимости. Уже в этом году скорее всего мы будем иметь прирост 30% благодаря тому, что сюда возвращаются туристы из Китая. В ближайшие годы ожидается прирост еще на 150%.

— Россияне уже оценили эту локацию?

— Россияне с неохотой меняют привычки. Это касается и инвесторов. Многие годы они вкладывали деньги в привычные места, но в последнее время ситуация меняется. В прошлом году спрос на балийскую недвижимость со стороны граждан России вырос вдвое, среди покупателей недвижимости на острове они вышли на третье место.