Сергей Крючек: важно выровнять возможности для приобретения жилья россиянами с помощью кооперации

Эксперт по социальной защите граждан, депутат Государственной думы VII созыва, кандидат экономических наук Сергей Крючек — о том, почему важно расширять круг инструментов для решения жилищной проблемы.

— Сергей Иванович, какие вы как специалист в сфере социальной защиты, видите проблемы в секторе финансирования жилищных программ?

— Из-за пандемии и инфляции во всем мире процентные ставки на финансовом рынке идут вверх уже больше года. Доступность жилья опять снижается, и компенсировать это снижение за счёт программ льготной ипотеки вряд ли получится.

При этом есть готовый антикризисный институт — кооперативы, работающие с недвижимостью. На их способность содействовать приобретению недвижимости не влияют процентные ставки. Они дают возможность приобрести квартиру на существенно более выгодных условиях, чем дают возможность другие инструменты приобретения недвижимости. Тем самым позволяют создавать равные возможности для приобретения жилья малообеспеченными гражданами.

• Для того чтобы стать пайщиком кооператива, не нужно иметь значительный официальный доход, постоянное место работы, хорошую кредитную историю, как для получения ипотеки. Отношения в кооперативе строятся на доверии.
• При этом многие кооперативы надёжно защищены: квартира приобретается первоначально в собственность кооператива и лишь после возврата предоставленных кооперативом средств переходит в личную собственность пайщика.
• Надежно защищён и пайщик: если он принимает решение о выходе из кооператива, внесённые им паевые средства возвращаются назад. Пайщик выходит из кооператива либо с объектом недвижимости в личной собственности, либо получая назад внесённые денежные средства.

Таким образом кооперативы — надежный эффективный экономический институт, который при этом способен решать острые социальные проблемы. Это альтернатива государственным программам социальной помощи, ведь кооперативы позволяют гражданам успешно решать жилищный вопрос самостоятельно, без бюджетного финансирования.

Суть кооператива предельно проста: объединяются несколько человек и покупают вскладчину жильё сначала одному, потом второму, затем третьему участнику этого объединения — и так далее. Паевой фонд пополняется за счёт возвратных платежей в кооператив тех, кому уже куплена квартира. Это классическая схема работы кооператива, известная не одно десятилетие, проверенная временем. Если хотите, это касса взаимопомощи, которая хорошо знакома нашим родителям — успешно работала ещё в их времена. Кассы взаимопомощи в советское время были на каждом предприятии.

Понятно, что если первые несколько объектов покупаются почти сразу, то затем возникает очередь, и квартиры приобретаются по мере накопления средств в паевом фонде.

Средства предоставляются кооперативами, как я уже сказал, на беспроцентной основе. Извлечение прибыли не является для кооперативов основной целью деятельности.

Переплата при покупке жилья кооперативом тоже существует. Например, платятся членские взносы для покрытия текущих расходов кооператива — но членские взносы очень невелики.

Кооперативы развиваются в нашей стране в последние десять лет — по мере развития гражданского законодательства, которое создаёт базовые правовые условия для работы кооперативов и позволило восстановить эту популярную у нас в советское время и на Западе — например, в Германии — форму приобретения недвижимости.

Кооператив, как я уже сказал, позволяет приобретать объекты недвижимости на существенно более выгодных условиях, чем другие инструменты. Но минус кооперативов состоит в том, что в них для покупки нужно отстоять очередь.

Объекты недвижимости тому или иному пайщику покупаются, когда в паевом фонде накопится достаточно средств за счёт возвратных платежей. В межрегиональных кооперативах за счёт больших масштабов их деятельности очереди движутся быстрее, чем в тех, кто действует локально — в одном городе или регионе.

Я по своей депутатской работе знаю несколько очень сильных и надёжных кооперативов, работающих и в столицах, и в провинции. Причём значительная их часть работает именно в глубинке, так как в провинции квартирный вопрос стоит наиболее остро и там больше всего малообеспеченных граждан.

Есть кооперативы, действующие в нескольких регионах — это, например, один из крупнейших в нашей стране, созданный в Петербурге кооператив "Бест Вей".

— Вы знакомы с его деятельностью?

— Да. Он работает уже в десятках регионов страны. Обеспечил жильем тысячи россиян — от Калининграда до Камчатки.

Масштабы его работы впечатляют: один-два объекта недвижимости приобретаются в день!

Это кооператив, действующий уже восемь лет, с высокими стандартами финансовой безопасности — например, он работает с недвижимостью только на вторичном рынке. Объекты недвижимости тщательно проверяются юристами, проводится их независимая оценка. "Бест Вей" регулярно проверяется ведущими аудиторскими компаниями — далеко не всякий банк может похвастаться столь профессиональным подходом к работе и системной работой по обеспечению финансовой безопасности.

— Нужны ли с вашей точки зрения дополнительные меры поддержки кооперации?

— Убежден, что кооперативы нуждаются в поддержке со стороны государства.

Прежде всего, государство должно создать условия, обеспечивающие право выбора граждан воспользоваться тем или другим инструментом приобретения недвижимости, а не ограничивать их право, направляя в сторону какого-то одного типа инструментов решения жилищного вопроса.

На мой взгляд, кооперация наряду с ипотекой должна стать мощным инструментом решения проблемы жилья, особенно в нынешней кризисной ситуации. Расширение кооперативного сектора будет способствовать в том числе снижению стоимости ипотечных кредитов.

Очень важно закрепление на федеральном уровне налоговых льгот для кооперативов, "зелёный свет" в развитии кооперативов со стороны ЦБ России и региональных властей.

Кооперация должна быть встроена и в антикризисную политику на рынке жилья. Развитие кооперативной системы поддержки покупки жилья будет способствовать повышению качества жизни людей не только в столицах, но и во всех регионах страны, создаст условия для большего социального равенства, поскольку сделает жилье доступным в том числе и для малообеспеченных граждан.