Константин Апрелев: нормы учёта квартирных перепланировок избыточны

Какие нормы при перепланировке квартир избыточны, а какие необходимы и почему законодательство в этой сфере требует срочных изменений, рассказал ведущему "Правды.ру” Игорю Буккеру вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Николаевич Апрелев.

Избыточный учёт

— Константин Николаевич, нужно ли упразднить нормы незаконной перепланировки? В этом, наверное, заинтересован каждый второй россиянин.

— Учетные нормы, которые существуют в бюро технической инвентаризации и в системе учёта избыточны.

• Например, у нас в квартирах учитывают все стены. Инспектор может истолковать любую перепланировку как нарушение закона. Наверное, это самая главная проблема, потому что в квартире есть ненесущие стены между комнатами.

То, что рисуются в обязательном порядке ненесущие стены, ограничивает возможность собственника, потому что учитывать нужно только параметры, изменение которых несёт за собой нарушение прав третьих лиц (соседей).

К этому относятся изменения в квартире, которые могут привести к снижению прочности здания. Это вопросы, связанные с несущими стенами.

• Второе — это то, что связано с переподключением коммуникаций, когда люди сносят стены внешние у здания в сторону балкона, утепляют балкон и переносят элементы отопления. Здесь без проектных решений не обойтись.
• Когда требуют, чтобы мокрые зоны (ванна, туалет, кухня) находились друг над дружкой, это тоже избыточная норма учета, потому что если прорвет коммуникации в квартире, то очень мало шансов, что затопит только ванну, туалет, кухню.
• Понятно, что должны быть вентиляционные отверстия, но сегодня инженерные решения позволяют избежать необходимости учета этих ограничений.
• То же самое касается вопросов изменения фасада.

Интересы других жителей дома нарушаются, если вы что-то сделали со своим фасадом в доме персонально. Все собственники должны совместно решать, какого цвета окна на всём фасаде должны быть. У нас идёт самопроизвольная замена окон, и люди ставят разноцветные окна. Естественно, это ведет к снижению стоимости недвижимости.

• Нужно учитывать, где находятся точки подключения коммуникаций.

Например, я купил квартиру и не знаю, где проходит электропроводка. Я хочу повесить картины в комнате и могу дрелью попасть в электропроводку, если у меня нет специальных устройств, которые при обследовании стен могут показать, где она находится.

К сожалению, за 30 лет органы власти, которые должны заниматься системой формирования технических паспортов, ничего не сделали, чтобы адаптировать эти нормы к сегодняшним требованиям.

И если вы в обычной стене межкомнатной сделали проем и поставили дверь, то получается, что вы уже нарушили перепланировку и должны представлять проектные документы. Но 90 % перепланировок, которые осуществляются, не несут вреда третьим лицам. Человек снёс ненесущие стены — почему он должен нести административную или тем более судебную ответственность?

В Северной Америке и Европе нет избыточного учёта, то есть учитываются границы права собственности квартиры в многоквартирном доме, дальше все несущие стены рисуются в обязательном порядке на планировке. Это позволяет четко акцентировать внимание собственника на том, что точно трогать нельзя. А все промежуточные стены вообще отсутствуют на планах, и это позволяет принимать любые решения, не занимаясь излишней бюрократией. Если человек хочет изменить вход в комнату или размещение мокрых зон (ванн, туалетов, кухонь) — эти помещения могут перемещаться в пределах, по крайней мере, коридора.

Иногда можно и несущие стены изменить, но тогда нужны проектные решения, лицензированный архитектор. Проект должен быть согласован в специальных органах, которые ведут надзор за согласованием перепланировок.

То есть нужно сначала сделать амнистию перепланировок, которые не нарушают интересы третьих лиц, сократив избыточный учёт, а потом приступать к контролю, потому что 99% тех, кто произвел перепланировку, можно исключить из возможного списка нарушителей, а контролировать непосредственно нарушителей.

Потому что главная цель — это контроль, чтобы интересы собственников других квартир не нарушались. Например, переносятся приборы отопления на балкон, и должным образом балкон не теплоизолируется. Или люди сняли старый пол, убрали предыдущую звукоизоляцию, и изменилась звукоизоляция.

Паспорт для квартиры

Есть пожелания для Минстроя в части представления возможности судебным органом назначать проверку жилищных комиссий. Тут горячиться не стоит, потому что:

• 5 дней — это очень быстро, человека просто может не быть в это время.
• Исполнение решений немедленное — это тоже очень круто, потому что пока поправок в нормативные акты мы не увидели, нечего, по сути, обсуждать.

Но по крайней мере общественное обсуждение этой темы могло бы помочь Минстрою сформировать четкую позицию, которая не будет вызывать недовольства граждан, но в то же время обеспечит качественную защиту прав собственников и соседей.

— Константин Николаевич, на какой площадке обсуждение возможно?

— Есть Общественный совет при Минстрое. Там люди, достаточно авторитетные в строительной сфере и жилищно-коммунальной.

И ещё о системе технических паспортов. Если собственник будет продавать квартиру, важно давать техническую документацию к ней:

• где находятся инженерные сети,
• высота потолков,
• разница перепада перекрытий,
• материал стен,
• степень износа.

Два предложения:

• первое — для всех строящихся домов формировать технические паспорта в электронном виде. И есть BIM-технологии, чтобы более качественно проектировать объекты.
• И второе: при купле-продажи недвижимости можно, как в Европе и Северной Америке, обязать действующего собственника провести работы по технической инвентаризации помещения, чтобы защитить права третьих лиц.

Если в квартирном фонде это не столь актуально, то в загородном жилье нужно оценивать состояние фундамента, перекрытий, потому что за загородным жильем никто не следит.