Покупка квартиры с помощью ЖК — эффективное антикризисное решение

Член правления жилищного кооператива "Бест Вей" кандидат экономических наук Евгений Чайчук рассказал о перспективах решения жилищной проблемы в период экономического кризиса и о том, какую роль играют и могут сыграть жилищные кооперативы.

— Евгений Олегович, как вы оцениваете ситуацию на рынке покупки квартир в нынешних кризисных условиях?

— Эксперты фиксируют рост ставок по ипотечным кредитам. Банки все чаще отказывают гражданам. И сами граждане отказываются от ипотечных кредитов — понимая, что в новой экономической ситуации могут не справиться со значительными, при этом аннуитетными платежами, которые требуются по ипотеке. Как известно, они включают стоимость квартиры плюс банковский процент, а зачастую и страховку.

При этом наш кооператив ощущает рост спроса на квартиры. Многие семьи, которые в начале года рассматривали для себя возможность получения ипотечного кредита, накапливали средства для первоначального взноса, в новых условиях пересмотрели свое решение, обратились за помощью в кооператив.

— Приносят накопленные на первоначальный взнос средства в кооператив?

— Совершенно верно — внеся 35% стоимости, сразу ставятся в очередь на покупку квартиры. Они решают не откладывать покупку квартиры — так как недвижимость сейчас на рынке дешевеет, а предложение ее увеличивается.

И при этом выбирают экономное решение — ведь кооперативный пай на покупку квартиры в их интересах предоставляется на беспроцентной основе: кооператив — некоммерческая организация.

— Они экономят на переплате за квартиру?

— Существенно экономят. Переплата при покупке ипотечной квартиры в нашей стране за счет банковского процента и страховки за весь срок кредитования может составлять еще одну стоимость квартиры.

Переплата в кооперативе тоже есть, но в нашем кооперативе незначительная: пайщик платит в фонд развития кооператива членские взносы, идущие на финансирование текущей деятельности жилищного кооператива.

Кроме того, условия вхождения в кооператив — значительно более мягкие, чем условия получения ипотечного кредита.

• Членом кооператива может стать гражданин от 16 лет, верхней возрастной границы нет.
• Для членства в кооперативе нужен только паспорт, причем, это может быть паспорт иностранного государства.
• Не требуется ни справка о доходах, ни выписка из трудовой книжки.
• Мы не анализируем кредитную историю.

— Кооператив не проверяет пайщика?

— У кооператива совершенно другой подход к оценке потенциального пайщика.

Банк обязан тщательно проверять заемщика по требованиям ЦБ и вынужден это делать, так как квартира, приобретаемая с помощью ипотеки, переходит в собственность заемщика, закладываемую в банке. Квартира же, приобретаемая кооперативом в интересах пайщика, приобретается в собственность кооператива, и только после возврата кооперативу пая, предоставленного им для покупки квартиры, становится собственностью пайщика.

Кооператив тщательно проверяет квартиру, а не пайщика: проводит ее независимую оценку, осуществляет юридическую проверку.

Пайщик получает ее в бесплатное пользование, квартира как целевое приобретение не ставится на баланс кооператива. Как только деньги кооперативу выплачены, на основании справки кооператива о возврате внесенного им пая, Росреестр перерегистрирует квартиру как собственность пайщика.

Если пайщик не может платить или передумал покупать квартиру с помощью кооператива, он заявляет о выходе из кооператива — и на основании закона получает внесенные им паевые средства в полном объеме в двухмесячный срок. Для этого в паевом фонде кооператива всегда есть резерв — неснижаемый остаток. Квартира же может быть либо предложена другому пайщику, либо продана.

Теперь что касается оценки потенциального пайщика правлением кооператива перед приемом в кооператив. Мы проводим собеседование с потенциальным пайщиком, стараемся понять его мотивацию. Для кооператива непродуктивны отношения с пайщиком, которому через несколько месяцев придется возвращать деньги в силу того, что он утратил возможность платить или у него, вдруг поменялись планы на покупку квартиры. Это не создаст сложностей для нашего кооператива, но для ЖК "Бест Вей" продуктивнее работать с серьезно настроенными пайщиками.

Большинство пайщиков как раз серьезно настроены: мотивированы на то, чтобы как можно быстрее получить собственную квартиру, аккумулируют для этого все свои финансовые возможности.

Значительная часть пайщиков рассчитывается с нашим кооперативом с большим опережение сроков, чтобы как можно скорее приобрести права собственности на квартиру.

Срок возврата пая, внесенного кооперативом — 10 лет, нашему кооперативу — пять лет, но околополусотни квартир уже перешли в собственность пайщиков.

— Новые пайщики поставлены в очередь. Как скоро они смогут рассчитывать на покупку квартиры?

— Квартиры пайщикам предоставляются по мере того, как в паевом фонде аккумулируются достаточные средства на покупку. В нашем кооперативе как правило срок ожидания квартиры не превышает года.

— Насколько кооператив безопасен для пайщика?

- Кооператив, действующий в соответствии с законодательством — такой как наш, безопасен. Пайщик может по собственному усмотрению выйти из кооператива и получить назад внесенные им паевые средства. Кроме того, кооператив фактически не может закрыться без воли пайщиков, такие решения принимаются исключительно общим собранием, он не может быть ликвидирован, если за такое решение не проголосовало более трех четвертей всех присутствующих пайщиков кооператива.

— А от каких рисков защищает жилищный кооператив пайщика?

— От риска купить квартиру со спорными правами собственности, в домах, возведенных на участках, не предназначенных для многоквартирной застройки, построенных с явным нарушением строительных норм. А также квартиру, оцененную дороже рынка, так как кооператив тщательным образом проводит проверку и оценку квартир.

Большинство квартир мы приобретаем не в столицах, а в провинции. Наша модель кооператива основана на том, что квартиры в провинции стоят 3-3,5 миллиона рублей. Накопить на такие квартиры, объединив финансовые возможности пайщиков, даже с учетом того, что доходы в провинции не слишком высоки — вполне реальная задача.

За счет этого мы покупаем много квартир для пайщиков — в этом году выйдем на покупку ста квартир в месяц.

— Требуется ли дополнительное нормативное регулирование для работы жилищных кооперативов в условиях кризиса?

— Прежде всего, нужно учесть кооперативы в обновляющихся антикризисных планах правительства.

• Предусмотреть возможность частичной компенсации выплат граждан не только банкам, но и кооперативам.

• Кроме того, важно предусмотреть беспрепятственную возможность внесения в качестве паевого взноса средств материнского капитала и других государственных субсидий.

Правительство сегодня рассматривает возможность использования материнского капитала для покупки автомобилей для поддержки автопрома, так неужели поддержка кооперативов — менее важная задача?

• Еще один момент — налог на имущество организаций, в частности на объекты недвижимости, приобретаемые в интересах пайщиков.

В значительной части регионов кооперативы освобождены от его уплаты в указанной части региональными законами, но в некоторых регионах — нет. Налог для кооперативов должен быть отменен повсеместно.

Достоинство жилищных кооперативов — например, такого как наш, в том, что они помогают решать жилищную проблему граждан на основе объединения их усилий: не требуют государственных вливаний. Со стороны государства важно лишь создание благоприятных условий работы.

Жилищная кооперация — направление, которое нужно поддерживать на всех уровнях. Она выгодна для людей, безопасна. Ей нужен режим наибольшего благоприятствования и на региональном, и на федеральном уровнях.