25.02.2019 08:52 (Обновлено: 16.01.2023 18:50)

Переходный возраст ДДУ: из "невнятной юности" в "цивилизованную зрелость"

Долевому строительству в Российской Федерации в 2019 году исполнилось 15 лет. Однако еще в 2017 году данная форма приобретения собственного жилья была оценена Президентом РФ как "нецивилизованная". Поэтому по поручению Главы государства был разработан маршрут плавного перехода к новому способу финансирования строительства новых домов при условии соблюдения возможности граждан приобретать жилье на стадии котлована.

Как это было?

Желающие приобрести заветные квадратные метры заключали с застройщиком договор долевого участия, согласно которому средства дольщиков шли на строительство дома, поднимаемого со стадии котлована. Стоимость квартиры в таком случае была ниже рыночной на 20-30 %.Удобно? — Да! Рискованно? — Очень!

Дело в том, что застройщик мог не успеть поднять дом в срок согласно проектной документации, из-за чего строительство останавливалось. Финансирование стройки прекращалось по причине банкротства застройщика или невозможности распродать оставшиеся потенциальные квадратные метры. И как результат — многие покупатели оставались и без денег, и без жилья.

По данным Минстроя и Генпрокуратуры на 2018 год существует порядка 830 недостроенных объектов и более 40 тысяч человек, принявших участие в долевом строительстве и так и не получивших ключи от квартир. Данная проблема наблюдалась давно и требовала решения на законодательном уровне.

Еще в 2016 году было дано поручение Владимира Путина о создании компенсационного фонда, формируемого средствами застройщиков. Принцип работы фонда заключался в следующем: Застройщик должен был перечислять по 1,2% от каждой проведенной сделки, и в случае его банкротства дольщику выплачивалось материальное возмещение. Однако этот способ защиты граждан не обеспечивал первоначальные интересы вкладчиков в долевое строительство, да и возмещение не покрывало полную сумму сделки. Поэтому Глава государства предложил радикальное решение проблемы обманутых дольщиков, а именно переход от "невнятного ДДУ" к проектному финансированию с учетом кредитных средств.

Как это будет?

Основная цель введения изменений в Федеральный закон состоит в том, чтобы защитить права участников долевого строительства — дольщиков. Это означает, что правила, применяемые к застройщикам, ужесточат.

Возникший ранее компенсационный фонд с отчислением в размере 1,2% от суммы каждой сделки продолжит свое существование, но теперь регистрация сделки будет зависеть от данного денежного перевода. Деньги не перечислены? — Договор не зарегистрирован!

Застройщик должен выполнить ряд обязательных условий и соответствовать установленным нормам, иначе проведение сделок будет невозможно. Что же это за условия?

Во-первых, застройщик обязан подтвердить свою финансовую состоятельность, что означает наличие собственных средств на строительство, составляющих не менее 10% от всех затрат. Также исключается наличие задолженности по взятым ранее кредитным и займовым отношениям.

Во-вторых, чтобы возводить многоэтажный дом или осуществлять комплексную застройку жилого комплекса, застройщику необходимо оформить земельный участок в собственность или аренду.

В-третьих, изменения обязывают застройщика получать разрешение на строительство на каждый отдельно взятый объект.

В-четвертых, дилетантам на рынке придется очень тяжело, так как для возможности заключения договора проектного финансирования строительной компании необходимо будет иметь портфолио с успешно завершенными проектами, общая площадь которых составляет не менее 10 000 квадратных метров. Также застройщик не будет иметь права заниматься иными видами деятельности, кроме как строительством.

В-пятых, финансирование строительства означает, что денежные средства дольщиков не поступят напрямую к застройщику, а будут храниться на эскроу-счетах в уполномоченном банке до момента исполнения обязательств застройщика. Т. е. деньги застройщик получит только после завершения строительства.

Каковы прогнозы изменений?

Есть мнение, что данные изменения приведут к повышению цен на первичное жилье. Действительно, при использовании денежных средств дольщиков застройщик не выплачивал проценты сверх полученной суммы, а теперь он вынужден будет покрывать банковский кредит, что с одной стороны должно ускорить строительство, а с другой — повлечь рост цен, так как проценты по кредиту застройщик, скорее всего, будет компенсировать за счет стоимости жилья.

Эксперты говорят о повышении стоимости на 20-30%, практики прогнозируют повышение на 40-60%. Тем не менее все сходятся в одном — удорожание квартир в новостройках неизбежно.

Фото: pravo.moe