Выбираем лучший метод оценки недвижимости

Оценка недвижимости - необходимый элемент сделок, которые каждый день заключаются в этой сфере, но от экспертов не всегда можно получить точные и правильные данные о том, что вас интересует. Умышленно или нет, но и они способны назвать неправильную цифру, упустив один из существенных параметров. Данные искажаются, приходится запрашивать новую оценку недвижимости, теряя время и средства; от этого страдают и заказчик, и исполнитель. Мы рассмотрим основные методы и подходы к проведению оценки объектов недвижимости, их плюсы и минусы, и надеемся, что наш краткий обзор поможет выбрать среди них самый оптимальный. 

Характеристики объекта недвижимости и цели проведения самой оценки, безусловно, влияют на выбор метода. Этих методов достаточно много, но все можно свести к трём подходам, каждый из которых будет рассмотрен далее.

Сравнительный подход

Широко распространён сравнительный подход - исходя из названия, можно судить, что он проводится на основе сравнения конкретного объекта недвижимости с его уже аналогами, над которыми экспертиза уже производилась. При этом к объекту предъявляются определённые требования: типичность, исчерпывающие сведения о заключённых сделках, сопоставимость основных параметров исследуемых объектов. Эти условия позволят провести грамотную и адекватную оценку недвижимости.

Сравнительный подход осуществляется в несколько этапов:

1. Исследование рынка недвижимости, сбор и анализ сведений о состоянии той части рынка, куда можно отнести нужный объект оценки. Поиск сходных по показателям объектов, с которыми в последнее время осуществлялись сделки по отчуждению. Последний пункт очень важен, так как показатели современного объекта и того, который был выставлен на продажу гораздо раньше, могут заметно различаться.

2. Проверка полученной информации на соответствие действительности и сопоставление найденных аналогов с исследуемым объектом. После этого производится предварительный подсчёт стоимости недвижимости.

3. Вычисление окончательной стоимости с учётом выявленных в процессе проверки отличий между параметрами конкретного объекта и его аналогов.

Параметры сопоставления разных объектов недвижимости, как можно заметить, во многом определяются принадлежностью объектов к одному и тому же сегменту рынка, но отнюдь не исчерпываются этим. Необходимы также устойчивые условия, необходимые для заключения сделки по отчуждению, такие, как:

- одновременное нахождение объектов на рынке;

- независимость сторон, заключающих сделку (т.е. субъекты не должны быть родственниками, представителями одной и той же компании или компании и её филиала, не должны реализовывать имущество умерших и т.д.);

- сходные мотивы для покупки.

Чтобы выбрать подходящий аналог к исследуемому объекту, необходимо ориентироваться на его местоположение, физические параметры, время и условия продаж, особенности права собственности, условия финансирования. Тогда экспертиза даст наиболее точный результат.

Затратный подход

Затратный подход, как явствует из названия, ориентирован на подсчёт затрат потенциального покупателя в случае необходимости восстановить объект, если он повреждён или сильно изношен в процессе эксплуатации предыдущим владельцем. Причины износа могут быть самые разные, вплоть до влияния неблагоприятных погодных условий, но разбираться с проблемами и компенсировать ущерб придётся новому владельцу. Разумеется, в его интересах, чтобы цена готового объекта не оказалась выше цены идентичного по полезности, но созданного с нуля.

Для осуществления этого подхода понадобятся следующие сведения:

- размер заработной платы;

- накладные расходы;

- затраты на оборудование;

- норма прибыли застройщиков в данной местности;

- цена стройматериалов.

Как и сравнительный подход, затратный имеет свои стадии выполнения:

1. Расчёт стоимости участка земли при учёте её максимально эффективного использования.

2. Расчёт стоимости замещения.

3. Расчёт накопленного за время работы износа (физического, функционального, внешнего).

4. Расчёт стоимости с учётом износа.

5. Вычисление конечной стоимости через сложение стоимости участка и стоимости изучаемого объекта.

Наиболее целесообразно применять этот метод для оценки новостроек, а также для оценки случаев, связанных с анализом эффективности использования земли, страхованием объекта и др. Он позволяет покупателю просчитать и оптимизировать будущие расходы.

Но помимо достоинств подход обладает и недостатками. К их числу относятся:

- высокие (по сравнению с остальными подходами) затраты на реализацию оценочной экспертизы;

- сложности при подсчёте стоимости воспроизведения старых зданий и установлении степени их изношенности;

- оценка земли независимо от выстроенных на её территории зданий, что сопряжено с дополнительными трудностями.

Доходный метод

С помощью доходного метода определяется предполагаемый доход будущего покупателя недвижимости. Иными словами, затраты на интересующий вас объект должны быть оправданы соответствующей оценкой его качества и дальнейшей выгоды от его использования. Реализуется последовательно:

1. Вначале производится расчёт валового дохода от потенциального использования объекта с использованием данных о ставках и тарифах, существующих на рынке и применяемых к аналогичным объектам.

2. Затем следует оценка финансовых потерь в случае предполагаемого простоя здания. Отняв этот показатель от валового дохода, можно получить действительный валовый доход.

3. Расчёт расходов: на эксплуатацию объекта, на ликвидацию задолженностей, на резервы и т.д.

4. Определение чистого дохода от потенциальной реализации данного объекта недвижимости.

5. Расчёт коэффициента капитализации.

Доходный метод даёт объективную оценку недвижимости, интересующей вас в данный период времени, позволяет просчитать доход от эксплуатации объекта и риски, сопряжённые с его применением.

Подводя итог, заметим, что каждый из перечисленных подходов имеет свою специфику и разработан для применения в определённых условиях. С учётом всех показателей исследуемой недвижимости, каждый может выбрать соответствующий метод, который позволит с наименьшими затратами провести оценку объекта и достичь поставленной задачи.

Фото: kazned.ru

Читайте также:

Жилье по наследству: как избежать семейных раздоров

Спешить с переводом сделок с жильем в режим онлайн не стоит - Крашенинников

О роли банков в бракоразводном процессе: кому жилье, кому долги

Продажа машины: оценка стоимости