Продажа ипотечной квартиры: три верных способа

Граждане продают квартиры из-за невозможности выплачивать ипотеку, с целью улучшения жилищных условий. А также, наоборот, ради покупки более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

Последний вариант, мягко говоря, совсем не выгоден. Покупаемая квартира должна быть значительно дешевле. Это для того, чтобы разница в платеже была ощутимая. В частности, так, чтобы платеж снизился на 20 000 рублей, сумма кредита, например, с 5 млн должна быть уменьшена до 3 млн руб. Тогда платеж снизится с 56 000 до 34 000.

При этом за 3 года без досрочных частичных погашений основной долг уменьшится всего на 220 000 руб. (при расчете 5 млн на 20 лет под 12,5%). Получается, при реализации этой квартиры, заемщики остаются с 6 млн — 4,8 млн = 1,2 млн, а свои 2,1 млн руб. и переплата за 3 года просто пропадут.

Три пути

Для желающих продать или обменять ипотечную квартиру существует несколько проверенных схем. Согласно первой из них при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком.

Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права к новому собственнику.

В этом случае в договоре купли продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита. А также какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца жилья.

Другая схема немного отличается от упомянутой. Деньги сразу закладываются в две ячейки. В одной из них — сумма в размере долга по кредиту. В другой размещается остаток расчета, предназначенный продавцу. Перед этим необходимо получить согласие банка на переход прав собственности. Или же уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения.

В таком случае после заключения договора купли-продажи документы подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения всех необходимых документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение долга. Далее с квартиры снимается обременение. А продавец получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют вполне определенные требования к таким продажам. Прежде всего, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

Для получение согласия банка как правило уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартир. Также надо написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке чаще предпочитают использовать первую схему.

Третий вариант характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В данном случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. Иными словами происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения, и покупка новой с наложением на нее обременения.

В случае, если банк не даст согласия на смену предмета залога, то остается вариант продать свою квартиру из-под залога, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру.

Нужен дисконт

Помимо трудоемкости процесса переговоров с банком, есть еще одна сложность для продавца. Обременение на квартире — это однозначно в текущей ситуации на рынке причину для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все в порядке.

Сейчас у покупателей довольно большой выбор предложений, поэтому останавливать выбор на квартире, даже находящейся в альтернативной продаже, люди не хотят, поскольку можно найти аналогичный свободный объект. В лучшем случае дисконт на залоговую квартиру может составить 5% от объективной рыночной стоимости.

Фото: ipotekami.ru