Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: что нужно знать

Как купить квартиру, если собственник несовершеннолетний

Согласно законодательства России, регулирующего вопросы регистрации имущества или его доли, нет никаких сдерживающих или запрещающих факторов для оформления недвижимого имущества на собственника, не достигшего совершеннолетия.

Но в том случае, когда есть желание приобрести недвижимость, где владельцем выступает несовершенное летнее лицо, или имеются прописанные малолетние граждане, существует множество "подводных камней" и значительные риски.

Так как в установленном законом порядке ребенок, возраст которого не достиг 18 лет, считается недееспособным и от его лица подобного рода действия могут совершать только законные представителе (родители, опекуны, усыновители).

И на такие мероприятия мало иметь лишь законные основания, необходимо еще и специальное разрешение. Обе стороны процесса должны понимать, что любого рода ущемление или нарушение прав ребенка делает сделку противозаконной и в связи с этим ее можно аннулировать, обратившись в суд.

Ввиду того, что покупка недвижимости, где собственником выступает несовершеннолетний — дело рисковое, частенько можно увидеть, что такую недвижимость пытаются реализовать по заниженной цене.

В таких случаях не следует обращать внимание на стоимость и пытаться сэкономить, не оценив все особенности данной сделки. Кроме этого, советуем прибегнуть к помощи опытного эксперта, который поможет проверить все документы на "чистоту" с юридической стороны.

Права на недвижимость

Первое на что обратите внимание, перед тем как принимать решение — следствием чего недвижимость стала собственностью несовершеннолетнего. Есть несколько причин, в результате которых ребенок стал единственным владельцем имущества:

На основании завещания или "договора дарения";
Заключение на имя малолетнего гражданина договора купли-продажи;
Вступление в наследство;
Приватизация государственной недвижимости. В таком варианте ребенок тоже может стать одним владельцем, если родители ответили отказом от своей доли в его пользу.

Документ на право владения квартирой несовершеннолетним гражданином должны предоставить вместе с документом, который является основанием для получения данного свидетельства.

Когда будете изучать документы, сразу обратите внимание, зарегистрирован малолетний гражданин в продаваемой недвижимости.

Основным нюансом выступает то, что в ситуации, когда у недвижимости фактически только единственный владелец в лице несовершеннолетнего гражданина, никто не в праве продать имущество от его имени. Исходя из этого, продать квартиру можно только в том случае, когда ребенок выступает в качестве совладельца.

Чтобы не предъявляли в качестве основания законные представители, какую бы низкую цену не предлагали, если собственник один и он несовершеннолетний, однозначно не советуем соглашаться на такое предложение.

Возникающие трудности

При проведении покупки недвижимости или доли, когда несовершеннолетний гражданин выступает в качестве совладельца, наличие разрешительных документом является неотъемлемым условием, так же, как и при заключении иного варианта подобной сделки. Если таковых не имеется — не растрачивайте ваше время на бесполезные переговоры.

Только наличие разрешения, в данном случае именно попечительского совета, дает вам некоторую гарантию, что сделка осуществляется на законных началах и минимизирует риск судебных разбирательств в будущем.

Существует ряд исключительных обстоятельств, при которых не достигший совершеннолетия ребенок, будет считаться дееспособным и может действовать лично от себя.

К такой категории детей относятся те, кому исполнилось 14 лет, которые вступили в официальный брак, осуществляют трудовую деятельность по официальному договору или оформили ИП.

Проверка документов

Приобретая недвижимость, покупатель при взаимодействии с продавцом имеет полное право, подкрепленное законом, проверить и изучить документы на жилье. Это является самым значительным и важным этапом сделки, а когда речь идет о покупке, где задействован малолетний владелец недвижимости, "держите ухо в остро" и проверяйте все намного тщательнее.

Перечень документов:

Выписка из домовой книги, проверяется с целью того, чтобы убедится в том, что момент заключения договора все прежние жильцы выписаны;
Справка из БТИ, содержащая техническую документацию, поэтажный план, кадастровый план и паспорт;
Нотариально заверенное согласие всех владельцев или супруга на продажу имущества, если имеется несколько владельцев или данное имущество является совместно нажитым;
Дееспособность продавца проверяется через предоставление им справки из наркологического и неврологического диспансера;
Свидетельство о праве государственной регистрации или выписка из ЕГРП, в том случае, если квартира приобреталась продавцом после 2016 года. Дополнительно должны предоставляться документы, послужившие основанием для возникновения права собственности (завещание, договор сделки или иной документ);
Выписка из ЕГРП, которая подтверждает владельца и содержит сведения, есть ли обременения недвижимости;
Проект договора купли-продажи. Если имеются некоторые опасения, касательно сделки, можно по обоюдному согласию внести изменения.
Разрешение от попечительского совета или органов опеки в письменном виде. Самый нужный и важный документ!

Передача прав собственности

На сегодняшний день ГК РФ гласит, что никто из законных представителей ребенка не может продать недвижимость, которую несовершеннолетний получил на основании договора дарения или она перешла ему в наследство. Когда в пакете документов вы видите одно из этих свидетельств, как основание для возникновения права, сразу отказывайтесь от сделки.

В том случае, когда все документы изучены, не возникает никаких вопросов и подозрений, можно переходить на этап передачи прав собственности на недвижимость.

Она проходит в следующем порядке: