Требования к застройщикам ужесточены: что ожидать дольщикам?

Смена правил на рынке новостроек может добавить проблем дольщикам

Очередное ужесточение законодательства о долевом строительстве вызвано желанием быстрее снизить риски для покупателей квартир в строящихся домах, поскольку проблемы "обманутых дольщиков" приходится решать государству за счет бюджета. В целом строительная отрасль приветствует суть реформы, но беспокоит частота и хаотичность смены правил игры.

Как считают эксперты, в такой ситуации органам власти было бы правильнее сразу занять финальную позицию по дальнейшему функционированию стройкомплекса вместо непредсказуемого ужесточения условий раз в несколько месяцев.

По словам финдиректора ГК "А101" Дмитрия Трубникова, в целом строительная отрасль приветствует суть реформы, но беспокоит частота и хаотичность смены правил игры.

"Именно она, а не суть предлагаемых изменений, с высокой степенью вероятности окажет негативное влияние на рынок", — отметил Дмитрий Трубников.

Положение дел на первичном рынке таково, что финансовая модель тех проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и в настоящее время находятся на стадии строительства и продаж, не предполагала обязательного перехода на эскроу-счета.

Где взять деньги

Даже успешные сегодня проекты могут не получить финансирование от банков. И прежде всего потому, что их экономика не соответствует определенным банковским критериям.

Эксперты уверены, что возросшая финансовая нагрузка в сочетании с заметным удорожанием материалов, вызванным повышением НДС и переориентацией производителей ряда ключевых материалов на экспорт, может привести к серьезным проблемам на многих объектах практически во всех регионах страны.

По словам Трубникова, от покупки площадки до выхода на стройплощадку и старта продаж проходит как правило два года.

Любые критические изменения в механизмах финансирования строительства могут привести к росту числа обманутых дольщиков. В первую очередь это касается регионов, где маржинальность абсолютного большинства проектов низка, и даже незначительные колебания могут быть критичными.

По мнению аналитиков, новые поправки в законе о дольщиках приведут к снижению доступности жилья для конечных потребителей. Изменения начнутся уже со второго квартала 2019 года, а в полной мере рынок ощутит их в 2020 году. Рост цен, по предварительным прогнозам, составит не менее 10% к концу года.

В чем суть поправок

Российские власти намерены полностью отказаться от схемы долевого строительства, предполагающей привлечение средств дольщиков в финансирование строек. Схема признана небезопасной для потребителей, которые рискуют столкнуться с задержкой сроков сдачи домов или заморозкой объектов и попасть в категорию обманутых дольщиков.
Вместо долевого строительства за основу взята схема проектного финансирования, на которую со временем должны перейти все строительные компании. Она предполагает, что строительство жилья застройщики станут вести за счет банковских кредитов. А привлеченные деньги дольщиков будут поступать к ним не напрямую, а на так называемые эскроу-счета в уполномоченных банках. Доступ к этим средствам застройщик сможет получить только после сдачи дома в эксплуатацию.
Изначально в законе было сказано, что на эскроу-счета обязаны перейти только те застройщики, которые выведут проекты на рынок после 1 июля 2019 года. Но по новым правилам это должны сделать и все остальные, то есть те, кто вышел с проектами на рынок до 1 июля 2019 года. В том числе и застройщики, которые уже сейчас ведут строительство и продажи квартир.
Внести эти поправки в закон о долевом строительстве предложили члены комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. По мнению депутатов, это необходимо, поскольку многие застройщики заранее получили огромное количество разрешений на строительство, чтобы возводить дома еще по старым правилам.
Летом нынешнего года застройщиками действительно было получено рекордное количество разрешений на строительство жилых домов. Например, в Москве в июне выдали 132 разрешения на строительство, хотя с начала года каждый месяц выдавалось не более 15 таких документов. Массовый вывод новых объектов на рынок эксперты связывали именно с изменениями в законодательстве, ужесточающими требования к застройщикам. Застройщики постарались получить как можно больше разрешительных документов до 1 июля 2018 года, чтобы работать на этих объектах по старым правилам.
Также, согласно поправкам, при банкротстве девелоперов требования дольщиков по передаче машино-мест и нежилых подсобных помещений площадью до 7 кв. м будут приравнены к требованиям по передаче квартир.