Особенности продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире: способы и нюансы

Что такое доля в жилом помещении? Это не какой-то метраж, это часть в процентном соотношении. То есть, собственник не просто может занимать какую-то площадь, он имеет часть пирога, конкретную долю, а вот ее выделением занимается уже сам, если хочет произвести какое-то действие, сделку.

Начнем с того, что очень часто собственники части жилья не знают, что с этой долей делать, как с ней поступить. Если жить в квартире человек не собирается, он решает продать долю, чтобы она не висела в воздухе как какое-то мнимое имущество.

Право на долю

То, что необходимо знать о долевой собственности, закреплено в статьях 244-259 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В правоустанавливающих документах сказано, какого размера имущество принадлежит тому или иному лицу.

В Федеральном Законе "О приватизации жилищного фонда" тоже содержатся соответствующие положения, а правила регистрации доли в жилом помещении прописаны в законе о госрегистрации недвижимости и сделок.

Что происходит в том случае, если права одного из собственников ущемлены? При таком раскладе возможно следующее: лицо берет на себя права и обязанности продавца. Нужно оформить уведомление для своих соседей, в котором указана доля, цена, которую он запрашивает за свой кусок жилплощади, а также условия договора.

Другие собственники могут в течение месяца либо согласиться купить долю, либо написать отказ. Если же не они не сделали ни того, ни другого, собственник-продавец может спокойно продать свои метры кому-то другому. Теперь уже все равно кому, цена тоже не имеет значения, она просто не может быть ниже суммы указанной в уведомлении.

Еще один вариант — оформление дарственной на свою часть в квартире. В таком случае покупатель просто дает расписку. Есть и другой вариант — можно подарить часть доли, а то, что осталось продать уже без получения согласия соседей. Возможен и такой расклад: оформление доли в виде залога (речь о кредите, займе). Вы попросту не выплачиваете денежные средства, вследствие этого банк забирает у вас залог, а вы остаетесь с суммой, которую брали в кредит.

Но все это имеет свои минусы. К примеру, соседи могут обжаловать в суде сделку, а еще после дарения вы можете просто остаться без денег.

Вообще продажа доли в квартире регулируется статьями 549-558 Гражданского Кодекса. Собственник имеет право выделить полагающиеся ему метры и даже сделать отдельный вход. Теперь остается только получить согласие собственников или отказ от них.

Поиск соседей

Дальше. Если о ваших братьях по квартире ничего неизвестно, то есть — вы не знаете, как и где их найти, то работает вариант с тем, что можно просто продать свою долю без согласия соседей. Всю необходимую юридическую информацию о ваших призрачных соседях можно легко запросить в Росреестре.

Существует такое понятие, как право первоочередной покупки, речь идет о том, что комнату в коммунальной квартире гораздо легче продать, она уже готова — выделена в натуре.

То же самое касается случаев, когда все до единого собственники согласны на продажу. Некоторые сложности касаются продажи площади, которая является жильем для несовершеннолетних. В таком случае разрешение на продажу должны дать органы опеки. За месяц до того, как сделка будет оформлена, разрешение от органов опеки должно быть получено вами.

Если сосед по квартире хочет приобрести вашу долю, вы составляете обычный договор купли-продажи, если же несколько собственников хотят приобрести вашу долю, вы выбор падет на того, кто первым примет предложение или того, кто больше всего заплатит за долю.

Что касается случаев, когда супруги не поделили квартиру, у них на это есть три года, срок исковой давности таков. Сам по себе процесс продажи и покупки доли легкий, главное — предупреждение соседей-собственников в должной форме, нужно соблюсти все формальности, иначе можно пострадать.

Основные предпосылки к обращению в суд: