Жилье или нежилье, вот в чем вопрос - новости недвижимости

Законопроект о статусе апартаментов "мусолится" уже давно, и вот, казалось, когда покупатели этого типа недвижимости уже собрались бить в ладоши, Минэкономразвития не поддержало подготовленный ранее депутатами Госдумы механизм перевода апартаментов в жилье.

Похоже, это именно тот случай, когда о статусе лучше "договориться на берегу", ведь от этого будет зависеть будущее данного формата жилой недвижимости.

Тем временем, апартаменты составляют почти 20% предложения столицы, что равно почти 633 тыс. кв. м, они присутствуют во всех сегментах, начиная от стандарта, заканчивая премиумом и элитой. И если для высших ценовых сегментов статус недвижимости не имеет большого значения, то для массовых новостроек существует больше вопросов, чем ответов.

"Чем выше ценовой сегмент недвижимости для проживания, тем меньше имеет значение ее статус при покупке. Так, спрос на квартиры превышает спрос на апартаменты в классе стандарт с 2017 года по I полугодие 2018 года в 12 раз, в классе-комфорт — почти в 3 раза, в бизнес-классе — в 1,7 раза, — отмечает Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. — Отсутствие постоянной регистрации или низкая обеспеченность социальными объектами практически не важны для аудитории в высоких ценовых сегментах. На первый план выходят другие параметры, по которым апартаментные комплексы в данном классе зачастую превосходят классические проекты с квартирами. Например, для элитных апартаментов характерен более интересный выбор планировочных решений, более выгодное и зачатую уникальное расположение, что связано с дефицитом в историческом центре города площадок под жилую застройку".

Действительно, практически все предложение апартаментов столицы расположено в ЦАО, этот формат занимает половину недвижимости округа — почти 3,5 тыс. лотов. Среди отдельных районов ЦАО выделяются Пресненский — прежде всего за счет новостроек с апартаментами в ММДЦ "Москва-Сити", Басманный район — где велика доля реконструируемых под апартаменты промышленных зданий (Loftec, Tribeca Apartments) и исторических (il Ricco, "Современник", Moss Apartments, Tatlin Apartments), а также Замоскворечье. На эти 3 района приходится суммарно более половины комплексов апартаментов ЦАО или каждая четвертая новостройка с апартаментами Москвы. При этом в массовом сегменте, в разбивке по округам, больше всего лотов с апартаментами, по данным Blackwood, зафиксировано в СВАО (1282) и ЗАО (758 лотов). "Меньше всего в ВАО (37) и ЮВАО (43), — отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. — В бизнес-классе районом — лидером по количеству предложения жилья в формате апартаментов является САО (890 лотов) и ЦАО (674 лота), а в округах ВАО и ЮВАО новостройки с текущим предложением жилья в формате апартаментов в принципе отсутствуют".

Несмотря на пробуксовку закона о равенстве апартаментов и квартир, среди уже анонсированных проектов на ближайшие 2-3 года, на апарт-комплексы приходится порядка 1/3 заявленных к строительству проектов, отметили в Colliers International. Однако перспективы по отдельным классам различны. Большая часть из анонсированных проектов приходится все же на высокобюджетный сегмент, что на фоне их конкурентоспособности по сравнению с квартирами говорит о перспективности данного формата лишь в элитном классе.

Цены на квартиры и апартаменты, кстати, практически сравнялись. Если средняя стоимость жилья в первых в массовом сегменте находится на уровне 156 тыс. рублей за квадрат, то апартаменты оцениваются в 155 тыс. рублей. В бизнес-классе апартаменты уже превышают по стоимости квартиры — 273 тыс. рублей за кв. м против 235 тыс. рублей за кв. м. Апартаменты, в основном, выставлены на продажу с готовой отделкой, что повышает среднюю цену на 10-30%. "Если смотреть на рынок столицы в целом, то апартаменты выбирает десятая часть всех покупателей жилья в Москве, — подчеркивает Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet. — Пропал страх апартаментов совсем — практически все жилье приобретается для себя. Но если их статус не будет приравнен к традиционному жилью и не решатся вопросы с налоговой базой, то застройщикам будет не выгодно выводить новые проекты с апартаментами из-за низкого спроса на такой формат жилья. Таким образом, при текущем спросе в 13,5 тыс. кв. м в месяц выставленный на продажу объем можно будет реализовать за 4 года".

Нынешние собственники апартаментов в большей степени боятся рисков повышенного до 2% налога имущество из-за того, что статус апартаментов нигде не закреплен. Что, в свою очередь, может сказаться на ликвидности недвижимости и годовых затратах. К примеру, при кадастровой стоимости апартаментов в 4 млн рублей по ставке 0,5% собственнику придется заплатить 20 тыс. рублей. Если же эту "промежуточную ставку" уберут, а апартаменты приравняют не к квартирам, а к нежилыми помещением, то процент составит 2% и при той же кадастровой стоимости налог на имущество вырастет в 4 раза до 80 тыс. рублей. В таком случае формат перестанет быть интересным не только девелоперам, но и покупателям. Первые будут стараться строить традиционные квартиры, ведь темпы продаж в данном случае будут идти "веселее", а для вторых высокий налог на имущество перекроет все условные преимущества такого жилья.