Новостройки побеждают по решению покупателей – Станислав Ришко

Вся ли вторичка одинаково привлекательна и вся ли первичка равно опасна? Какими инвестиционными перспективами обладает жилье в старых и новых домах? Будет ли отличаться стоимость ежемесячного содержания квартиры в сталинке и в современном жилом комплексе? На эти и другие неочевидные вопросы потенциального покупателя жилья отвечает Станислав Ришко, блогер канала №1 о недвижимости "Стас Недвижка", основатель и CEO группы компаний LobsterGroup.

Обычный покупатель при покупке квартиры по привычке смотрит на вторичный рынок, не доверяя первичному. Ему кажется, что будет безопасней купить вторичное жилье, он не хочет ждать окончания стройки, он боится, что застройщик не закончит объект. Но он забывает о том, что благодаря новым трендам реально получить жилье комфорт-класса такого же качества, какое раньше было только у премиума. На этот и на другие факторы покупатель еще не научился обращать внимание.

Среда обитания

Для сравнения обстановки в старом и новом доме можно взять два условных примера. Первый — квартира площадью 90 кв. м в сталинке за 20 млн рублей в районе Кутузовского проспекта. Соседями здесь будут, возможно, пожилые люди, хранители дома, которые знают, уважаюти ценят его историю. К дому прилагаются старый подъезд, маленький двор и отсутствие паркинга. Правда, есть толстые стены и высокие потолки, что для кого-то действительно является весомым преимуществом.

Второй пример — квартира в новострое за те же деньги и той же площадью в пределах 5-7 минут езды на машине от Кутузовского проспекта. В этом примере речь идет о новом, современном комплексе бизнес-класса, с огороженной территорией и благоустроенным двором, с "умным" светом, с зарядками для телефонов во дворе, с подземным паркингом и с доступной средой — подъездами, в которые можно зайти с коляской или с велосипедом без посторонней помощи. Над таким проектом работали лучшие архитекторы и ландшафтные дизайнеры, обустраивавшие главные парки Москвы, поэтому здесь все не только красиво, но и функционально. Жители такого комплекса — молодые, современные, образованные, красивые, аккуратные, интересные люди. Рядом с домом — облагороженная набережная, по которой можно гулять или бегать, из окон видно "Москва-Сити". В квартире будет выполнена отделка, ее планировка современна и эргономична, без неиспользуемых пространств, глухих углов и ненужных коридоров.

Стоимость обслуживания

Базовые коммунальные платежи по городским тарифам одинаковы для всех московских домов. Но обслуживание нового дома, безусловно, будет стоить немного дороже, поскольку сервис там на порядок выше и инфраструктура более обширная. Стоимость обслуживания нового дома может увеличиваться в 1,5-2 раза, но она будет полностью оправдана качеством жизни.

Эту разницу можно почувствовать даже в мелочах. В старом доме у входа будет лежать такой же старый коврик для ног, в новом его будут каждый день менять. Вместо старого мусоропровода в новом доме будут контейнеры во дворе, которые вывозятся дважды в день. Всегда чистый, хорошо освещенный подъезд, консьерж-охранник в форме, просторные колясочные на первом этаже и помещения, где собаке можно помыть лапы после прогулки — это те элементы, которые обязательно будут в новом доме, и которых нельзя ожидать от старого.

Экология

В смысле экологии все дома и даже районы Москвы примерно равны. Нельзя сказать, что в центре города с экологией намного хуже, чем на ее окраинах. Здесь достаточно зеленых зон и парков, а девелоперы новых проектов серьезно подходят к вопросу озеленения внутренней территории своих комплексов. Поэтому в некоторой степени новые комплексы даже выигрывают: при одинаковой внешней парковой инфраструктуре новостройки обладают собственной внутренней.

Финансовые инструменты

На вторичном рынке практически отсутствуют инструменты финансовой лояльности. Здесь есть физлицо — владелец квартиры, который когда-то купил ее за определенную сумму, и сейчас ему крайне сложно приять ее новую, очень снизившуюся стоимость. Продавец зачастую не готов к диалогу, он не проявляет гибкость в переговорах, он хочет получить на руки всю желаемую сумму сразу. Несмотря на то, что главная сторона в этом процессе -покупатель, маловероятно, что на вторичном рынке он сможет получить приемлемые для себя условия. В лучшем случае, покупателю придется самостоятельно искать возможность взять ипотеку.

С другой стороны, девелоперы прекрасно чувствуют спрос, они могут повышать или снижать цены на свои проекты и на отдельные квартиры. Главное же, что многие застройщики способны предложить своему потребителю беспроцентные рассрочки. Это колоссальный инструмент в рамках сегодняшнего дня, потому что, имея от 5 до 20% необходимой для покупки квартиры суммы, потребитель может зайти в такую рассрочку, и в течение хода строительства выплачивать застройщику определенную сумму ежемесячно. Вместе с тем, если бы покупатель взял ипотеку в банке, ему пришлось бы серьезно переплачивать.

Инвестиция в будущее

По состоянию на сегодняшний день и исходя из аналитических прогнозов, вторичка не имеет никаких перспектив для роста. Нет никаких оснований для того, чтобы купленная сегодня квартира в старом доме через пять лет сохранила свою стоимость и, тем более, выросла в цене. Но эти основания есть на первичном рынке.

Конечно, так нельзя сказать обо всех новых проектах, речь идет прежде всего о 15-20% лучших девелоперов и их объектах. В них сейчас можно зайти с бюджетом от 10 млн рублей за квартиру, которые по финалу стройки через год-полтора превратятся в 12 млн рублей, и в течение 3-5 лет сохранятся и приумножатся.

Если купить за те же деньги квартиру на вторичном рынке, то вероятность того, что за полтора года ее стоимость вырастет, тем более, на уровне первичного рынка, очень низка. Наоборот, более реальна ситуация, что стоимость такого объекта даже снизится на 10-15%, ведь рядом построят новый комплекс более высокого качества, но с аналогичными ценами. В такой ситуации рассчитывать на то, что квартира в старом доме будет конкурентоспособной, просто не приходится. Даже если говорить о перепродаже такой квартиры не через год-два, а через 5-10 лет, тренд сохранится.