Цены на квартиры расти не будут

Девелоперы активно муссируют слухи о возможном в ближайшее время росте цен на квартиры до 30-40% вследствие изменения схемы долевого строительства. Реальность такого поворота событий вызывает большие сомнения.

На самом деле, ситуация на сегодняшний день такова, что скорее произойдет очередное небольшое падение цен на столичную недвижимость, чем рост стоимости квадратного метра. И тому есть вполне адекватные объяснения.

Начнем с позиции сторонников роста. На свою чашу весов они кладут вроде бы качественные кирпичики: здесь и дорогое проектное финансирование строительства, которым они будут вынуждены воспользоваться уже в самое ближайшее время вместо беспроцентного кредитования за счет частных инвесторов. И повышение НДС, влекущее за собой удорожание стоимости отечественных стройматериалов, а антироссийские санкции, которые приведут к подорожанию импортных. Наконец, правдиво звучит и версия об очень значительном сокращении числа застройщиков, что приведет к уменьшению количества строящихся объектов, сокращению предложения и скорому росту цен.

Этого достаточно, чтобы запустить уже ставший классикой слоган: спешите купить сегодня, завтра будет дороже. Конечно, всем игрокам рынка, и девелоперам, и риэлторам, и многочисленным продавцам квартир, годами пытающимися продать квартиры на вторичном рынке в соответствии с их "хотелками", в сладких снах видится именно такой поворот событий.

Однако рыночные реалии практически полностью отвергают такую возможность. И кирпичики сторонников кардинально противоположного развития событий, связанного с небольшим падением цен как на первичном, так и на вторичном рынке, лежащие на их стороне весов, выглядят отнюдь не пустотелыми.

Начнем с того, что основной драйвер покупательского спроса последних месяцев — ипотека — уже скоро может заглохнуть. Первые ласточки грядущего повышения ипотечных ставок в лице Райффайзенбанка уже полетели. Сбербанк еще будет держаться, но как только ЦБ повысит учетную ставку, а это точно произойдет до конца года, так и все банковские крупняки изменят свои ипотечные программы. И столь важный психологический барьер в 10% годовых снова станет мечтой. Это однозначно снизит число потенциальных покупателей, которые вновь перейдут в режим ожидания выгодного момента покупки недвижимости.

Удорожание стоимости строительства вследствие использования дорогостоящего банковского кредитования также вызывает множество вопросов. Во всяком случае опыт первых региональных девелоперов, воспользовавшихся схемой с проектным финансированием через Сбербанк, показывает, что стоимость кредитных ресурсов подобного рода будет находиться в пределах 4-5%. Интересно, что уже не раз на различного рода конференциях финансовые советники девелоперских компаний отмечали, что подобный уровень ставок никоим образом не скажется на удорожании строительного цикла.

И наконец, версия о возможном уменьшении объемов предложения на первичном рынке вовсе не выдерживает никакой критики. Причем здесь представители девелоперских компаний во время выступлений противоречат сами себе. Ведь все они в один голос говорят о том, что число полученных разрешений на строительство до конца года приблизится к отметке в 1000 штук. Сейчас на рынок ежемесячно выводится более 15 новых адресов новостроек. Не корпусов в рамках уже запущенных проектов, а именно абсолютно новых адресов. По словам застройщиков, учитывая существующий спрос, заявленных только на данный момент объемов нового строительства хватит для бесперебойных продаж на 3-4 года как минимум. Тогда о каком сокращении объемов предложения может идти речь?

Да и ситуация с продажами на вторичном рынке также не вызывает никакого желания делать ставки на рост цен. Нормальный спрос есть только в сегменте наиболее ликвидного товара — одно- и двухкомнатных квартир, выставленных на продажу уже на старте процентов на 5 ниже рынка. При этом на рынке годами лежит масса предложения, в основном многокомнатных квартир, представляющего собой по сути полный неликвид.

Накопление во вторичном сегменте многокомнатных лотов специалисты компании "ИНКОМ-Недвижимость" связывают главным образом с завышенными ценами на такие объекты. Как отмечает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: "В большинстве случаев владельцы многокомнатных объектов планируют при продаже разменять свою жилплощадь на "однушки" и "двушки". Поэтому заявляемая ими стоимость квартиры во многом зависит от рыночных цен на одно- и двухкомнатные лоты — если стоимость последних начинает снижаться, то продавцы, соответственно, идут на уступки и со своей стороны. Однако это довольно долгий процесс: в среднем собственники соглашаются на дисконт не раньше чем через полгода после падения цен на "однушки" и "двушки". В результате, по нашим наблюдениям, 75% экспонируемых сейчас на вторичном рынке многокомнатных лотов находится в продаже уже два и более года — покупатели игнорируют их из-за неадекватности заявленных цен. Скажу по своему опыту: люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели "трешку", а сейчас подыскивают себе еще одну квартиру, переживают настоящий "день сурка": к своему удивлению, они встречают тех же самых продавцов, за это время так и не вышедших на сделку. Более того, собственники снова — с неослабевающим упорством — предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке".

В качестве примера можно рассмотреть стоимость 3-комнатных квартир, экспонируемых в пешей доступности от станции метро "Ленинский проспект" (площадь таких объектов в среднем 65 кв. м, расположение по большей части в "сталинках"). В 2014 году средняя стоимость предложения подобных объектов составляла 22 млн рублей, в то время как цена их реализации была равна 20 млн рублей. В 2015-м эти показатели составляли 20 млн рублей и 19 млн рублей соответственно. В 2016 году — 19 млн рублей и 18 млн рублей. Сейчас средняя заявленная стоимость таких объектов равна 17 млн рублей, однако бюджет сделок на текущий момент — 15 млн рублей. Причем выше речь идет об усредненных показателях, в то время как некоторые 3-комнатные объекты в указанной локации все так же экспонируются по цене 20 млн рублей и выше.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывают, что на "вторичке" столицы ценовой разрыв между стоимостью предложения и реализации 3-комнатных квартир в среднем больше, чем в сегменте 4- и более комнатных объектов. Средняя цена предложения "трешек" равна 14,5 млн рублей, реализации — 12,7 млн рублей (на 12,4% меньше). Средняя заявленная цена в категории 4- и более комнат составляет 49,8 млн рублей, реализации — 45,9 млн рублей (на 7,8% ниже). Причина меньшего разрыва между предложением и реализацией в сегменте 4- и более комнатных квартир заключается в том, что значительная часть представленных на рынке объектов с 4 комнатами — 68% — относится к классу "премиум". Если при подсчете учитывать лоты большей комнатности, то 87% 4- и более комнатных квартир будет относиться к высшим ценовым сегментам. Собственники таких объектов, в большинстве своем весьма состоятельные люди, могут позволить себе годами ожидать реализации жилплощади, не соглашаясь на дисконт.

Это их право. Однако ждать роста цен на квартиры в ближайшие пару лет ни на первичным, ни на вторичном рынке, мы бы все же не стали.