Как отразятся на стоимости жилья поправки в законодательстве?

Мы живем в эпоху перемен, а в конкретном временном моменте - в переходный период от ДДУ к проектному финансированию. Помимо такого масштабного пути, который мы должны вместе пройти в течение года, есть ряд нововведений, которые как может показаться на первый взгляд, никак не связаны с рынком недвижимости, тем не менее окажут на него прямое влияние в ближайшее время. В современном обществе все сферы жизни взаимосвязаны. Поэтому возникает вопрос: как отразится на стоимости жилья повышение НДС, увеличит ли спрос на квартиры изменение пенсионного возраста и почему одним станет сложнее строить, а другим проще покупать недвижимость в России?

С 1 июля 2018 года применение эскроу-счетов носит добровольный характер, с 1 июля 2019 года - обязательный. Девелоперы обеспокоены - ведь получения прибыли придется ждать дольше, да и аппетиты свои поужать, ведь переложить на покупателей дополнительные расходы не получится - доходы населения продолжают снижаться.

Одним словом, последние инициативы правительства не добавляют оптимизма застройщикам, новые поправки, планируемое увеличение ставки НДС и изменение пенсионного возраста в той или иной степени окажут прямое или косвенное влияние на рынок недвижимости. Так, вступление в силу новых требований к застройщикам заставит мелкие девелоперские компании покинуть рынок, что приведет к дальнейшей консолидации крупных игроков. Остальные продолжат работать, тем более что у них есть еще предостаточно времени для того, чтобы изменить свою схему работы в соответствии с поправками.

Как отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Несмотря на рост расходов застройщиков, возникающих в результате новых правил, в ближайшей перспективе увеличивать цены на жильё в своих проектах они не будут, скорее им придется пожертвовать своей маржой. Реальные доходы граждан продолжают снижаться, а в перспективе с учетом роста НДС они еще больше уменьшатся, неуверенность в завтрашнем дне и отсутствие необходимых накоплений не позволяют многим оформить ипотечный кредит. Эти факторы будут и дальше сдерживать покупательскую активность и препятствовать положительной ценовой динамике на рынке».

По мнению Андрея Колочинского, увеличение НДС не только ухудшит благосостояние наших граждан, но также приведет к росту себестоимости строительства ввиду удорожания строительных и отделочных материалов, строительной техники и услуг подрядных организаций. Кроме того, оно окажет существенное влияние на сектор ипотечного кредитования. Если инфляционные процессы усилятся, ЦБ вряд ли сможет и дальше уменьшать размер ключевой ставки, что станет препятствием для дальнейшего снижения ипотечных ставок.

И, наконец, по его мнению, влияние пенсионной реформы на рынок недвижимости не столь очевидно. «Несмотря на увеличение пенсионного возраста, число ипотечных заемщиков в возрасте выше 45-55 лет вряд ли возрастет. На мой взгляд, данная возрастная группа не способна сформировать дополнительных спрос на ипотеку. Однако реформа затронет остальные категории заемщиков, которые до сегодняшнего времени не имели возможности оформить кредит на максимальный срок (30 лет). Несмотря на то, что наши соотечественники предпочитают досрочно погашать кредиты, увеличение срока кредитования позволит уменьшить сумму ежемесячного ипотечного платежа, что является важным эмоциональным фактором для многих клиентов» - уверен Андрей Колочинский.

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель», считает, что любая отрасль нуждается в контроле, и строительная отрасль - не исключение. Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию - это попытка государства защитить строительную отрасль и покупателей от появления проблемных объектов и новых обманутых дольщиков. «Мы, как застройщики, понимаем, что этого не избежать. Большой плюс данной ситуации - нам дали время подготовиться к новым правилам. Сегодня большинство застройщиков находятся на стадии «пристраивания» и оптимизации своих бизнес-процессов. Мы думаем, что большинство застройщиков все же смогут приспособиться к изменению правил игры, а те, кто нет - уйдут с рынка. Скорее всего это будут мелкие компании. Все поправки и законодательные инициативы могут привести к тому, что цены на жилье вырастут. Однако, произойдет это не в один день, а постепенно. Стоимость жилья будет расти плавно, по мере вымывания с рынка того предложения, которое есть на данный момент» - считает Рустам Арсланов.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова, очень важно также оценивать все законодательные реформы с точки зрения потребителя, и здесь, пожалуй, ключевыми моментами являются риски недостроя и повышения стоимости жилья. Если первая задача решается очень активно, и ряд мер - таких как ввод эскроу-счетов, создание компенсационного фонда, ужесточение квалификационных требований к застройщикам - как раз разработан для этой цели, то ценовая ситуация, в свою очередь, выглядит более сложной.

«В результате проведения реформ меняется модель ведения бизнеса, и деньги для застройщиков становятся значительно дороже. Бесплатные средства дольщиков будут заменены банковским кредитованием, что приведет к росту средних цен на рынке. В этой ситуации потребителю придется рассчитывать на снижение ставок по ипотеке» - отмечает Наталия Кузнецова.

Повышение НДС, в свою очередь, приведет к эффекту мультипликатора применительно к росту цен на недвижимость и в целом на потребительские товары, что увеличит уровень инфляции и, соответственно, приведет к падению реальных доходов населения.

Еще одна ожидаемая ситуация, по мнению Наталии Кузнецовой, - повышение интереса к типовому домостроению. Это важное преимущество с учетом того, что застройщику нужно как можно быстрее построить объект и «отбить» все свои затраты.

Также отметим, что ощутимый рост произойдет не сразу. Те, проекты, что начнут выводиться сейчас, вступят в конкуренцию с уже существующими объемами, а это будет сдерживать цены в новых ЖК. Кроме того, проектное финансирование на данном этапе реформы пока еще не стало обязательным механизмом.

Для Антона Гаврилова, директор департамента правового обеспечения ГК «ИНТЕКО», многие поправки стали неожиданностью. Ведь в последние месяцы, до вступления новаций в силу, все застройщики старались по максимуму вывести новые объекты в продажу. Но оказалось, что закон частично распространится и на действующие стройки. Так, все компании обязаны обеспечить открытие в отношении каждого объекта долевого участия отдельный расчетный счет в уполномоченном банке. Привлечение средств долевого участия в рамках договоров нужно перевести на новый счет в уполномоченном банке в течение двух переходных месяцев. Данные меры вызваны в первую очередь необходимостью ужесточения контроля за целевым расходованием денежных средств дольщиков.

Как отмечает Антон Гаврилов, в планах компании - в этот переходный отрезок времени заключать договоры с покупателями, применяя действующие расчетные счета. Впоследствии, после открытия счета в уполномоченном банке, мы начнем переводить договоры на новый счет в соответствии с принятыми поправками.

«Сбербанк уже начал работать с девелоперами по эскроу-счетам. Пока нам не называют готовых формул, но прогнозируется, что снижение ставки может быть с уровня действующей рыночной ставки 12-10 % до 6-5 %. Вполне допускаю, что при развитии банковским сектором данного способа кредитования многие застройщики в ближайшее время перейдут на использование этого механизма, тем более, что с 1 июля 2019 года он становится единственно возможным» - подчеркивает Антон Гаврилов.

Безусловно, из-за новаций рынок новостроек изменится, особенно в регионах. У Москвы больше шансов быстрее начать работать в соответствии с новыми требованиями. Здесь присутствуют крупные девелоперские структуры, крупные банки, с которыми нужно будет работать, также здесь. В большинстве же регионов несколько якорных застройщиков, а в остальном - небольшие компании, строящие по одному объекту в год. Они могут пострадать в первую очередь.

Как предполагает Антон Гаврилов, компании будут вынуждены повысить цены на свои объекты, чтобы нивелировать потери от возросших затрат. Впрочем, если и произойдет рост стоимости «квадрата», то он будет умеренным. Спрос не позволит компаниям сильно поднять ценник. В любом случае застройщики продолжат работу над оптимизацией затрат и снижением себестоимости строительства.

Самым главным фактором, который влияет на рынок недвижимости и поведение покупателей, остается сложная экономическая ситуация. Официальная статистика показала, что в мае (последнем отчетном месяце) реальные доходы населения практически не выросли - рост 0,3% в годовом измерении. На днях и Минэкономразвития скорректировало прогноз роста экономики на этот год с 2,1% до 1,9%. Министерство ожидает, что в 2019 году ВВП России увеличится еще меньше - лишь на 1,4%. Причины этого в адаптации экономики к росту НДС. Таким образом, ограниченный спрос на рынке определит бизнес-стратегии девелоперов на ближайшую перспективу.