Спрос на "проекты КОТ" в Подмосковье: портрет покупателя

Изменения покупательского спроса в проектах комплексного освоения территорий показывают, что за два года портрет покупателя изменился, а квартиры в проектах КОТ стали чаще покупать в ипотеку. С данными исследования Девелоперской компании "Инград" поделилась руководитель направления по стратегии и маркетингу Анна Соколова.

С развитием редевелопмента промзон в Москве проекты комплексного освоения территорий (КОТ) стали появляться чаще, однако в Московской области история их реализации гораздо более длительная. Практически в любом городе-спутнике есть проект комплексного освоения территорий со своей инфраструктурой, и, как правило, именно такие проекты являются самыми востребованными у покупателей в своей локации.

Как отметила Анна Соколова, в портфеле ГК "Инград" реализуется сразу два масштабных проекта КОТ: "Новое Медведково" и "Новое Пушкино". На основе изучения анкет и опросов потенциальных и реальных покупателей жилья в этих проектах можно сделать выводы об изменениях портрета покупателя и его предпочтений за последние два года.

Кто покупает жилье в КОТ

Одна из самых заметных тенденций — рост в таких проектах доли покупателей, проживающих в Москве (с 27% до 32%). Как правило, это люди, которые ранее арендовали квартиру в столице или жили с родителями/детьми. Снижение бюджетов покупки в крупных проектах Подмосковья за счет новых корпусов в совокупности с повышением доступности ипотечных средств открыли им возможность приобретения собственного жилья, которое раньше было недоступно. В связи с этим выросло число тех, кто приобретает жилье впервые (с 35% до 38%), а доля инвесторов достигла минимальных значений (менее 3%). 

По данным ГК "Инград", одним из ключевых изменений стал серьезный рост доли покупателей, привлекающих для приобретения квартиры ипотечные средства. За последние 2 года эта доля выросла с 47 до 58%, при этом процент клиентов с имеющимися в наличии "живыми деньгами" снизился с 41% до 28%. Основных причин здесь две: во-первых, вот уже 4 года в стране наблюдается снижение реальных доходов населения (согласно Росстату, в 2015 году оно составило 3,2%, в 2016 году — 5,9%, а в 2017 году — 1,7%), соответственно, падает платежеспособность. Во-вторых, жилищное кредитование сегодня становится все более доступным. Если в марте 2015 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составляла 14,7%, то в октябре 2017 года она опустилась до рекордных 9,95%, чему способствовало как снижение ипотечной ставки вслед за снижением ключевой, так и коллаборация ведущих застройщиков с основными игроками ипотечного рынка. 

Распределение покупателей по источнику финансирования (внутренний круг-2015 год, внешний - 2017 год)

Если говорить о квартирографии, то за два года вырос интерес к студиям. В 2015 году их рассматривали всего 2%, то сегодня — 7%.

Кроме того, значительно выросла заинтересованность потенциальных и реальных клиентов в квартирах с готовой отделкой. Если в 2015 году такой вариант рассматривали для себя всего 6% покупателей, то в 2017 году — их доля уже 30%. Покупатели сегодня полностью осознали выгоду приобретения жилья с готовым ремонтом: явную экономию денежных средств и времени, а также возможность включить отделку в структуру ипотечного кредита.

Распределение предпочтений по степени готовности квартиры (внутренний круг-2015 год, внешний - 2017 год)

Впервые официальное упоминание термина "комплексное освоение территорий" встречается в Постановлении Правительства РФ от 05.05.2007 N 265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства". Там проекты КОТ определяются, в частности, как "комплексное освоение территории, включающее жилищное строительство с объемами не менее 1 млн. кв. метров общей площади, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры". Небольшая часть проектов КОТ должна была реализовываться на основе государственно-частного партнерства, остальные — полностью за счет девелоперов. С того момента прошло много времени и термин "проекты КОТ" прочно прижился на рынке жилья. Только теперь так принято называть все масштабные проекты, предполагающие строительство "с нуля" не только жилых домов, но и полноценной инфраструктуры (условно — больше 100 тыс. кв.м жилой площади).

Аналитики Девелоперской компании "Инград" отмечают, что у проектов комплексного освоения территорий есть и свои минусы. Среди основных недостатков проектов КОТ — длительное строительство, несколько лет придется жить рядом со стройкой. Однако современные девелоперы стараются минимизировать негативное влияние, организовывая строительство отдельными микрорайонами. Но все же аналитики сходятся во мнении, что преимуществ у проектов КОТ гораздо больше.

Преимущества проектов КОТ

Доступная цена.

За счет масштабности проекта, инвестиционная себестоимость каждого м2 в таких проектах ниже, кроме того, девелоперы, чтобы продать значительный объем жилых площадей, устанавливают демократичные цены на проекты КОТ. Разница в цене, в сравнении с точечной застройкой составляет порядка 10%, что при наличии других преимуществ КОТ, является важным.

Полноценная инфраструктура.

В рамках проектов КОТ всегда возводится вся необходимая инфраструктура: магазины, детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные и медицинские центры. Таким образом, у будущего жителя ЖК будет полный набор необходимых товаров и услуг, получить которые он сможет, не покидая пределов своего микрорайона. Причем покупатели квартир в этих проектах имеют преимущество при записи детей в школу и детский сад.

Новые и современные объекты.

В рамках КОТ возводятся полностью новые дома, объекты инфраструктуры, дороги и коммуникации. Они полностью отвечают современным представлениям о комфортной городской среде. Дети будут ходить в современный детский сад с бассейном, в школах будут оборудованные по современным стандартам классы, во дворах — детские площадки для разных возрастов, площадки для воркаута, паркинги.

Широкий выбор квартир.

Обычно, чтобы разнообразить выбор и охватить максимальную целевую аудиторию, девелоперы предусматривают в проектах КОТ квартиры всевозможных площадей и конфигураций, с отделкой и без, в корпусах на разных стадиях строительной готовности.

Крупный и надежный девелопер.

Проекты КОТ — это всегда длительный срок реализации и финансирования, причем зачастую  такие проекты реализуются на условиях концессии или государственно-частного партнёрства (ГЧП) в тесном взаимодействии с властями. Позволить себе такое могут только крупные девелоперы с устойчивым финансовым положением, благоприятными условиями кредитования или государственной поддержкой.