"Нововведения в строительной сфере - это путь через управляемый хаос" - Павел Брызгалов

Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел  Брызгалов в интервью "Правде.Ру" рассказал, как, по его мнению будет развиваться ситуация на российском рынке девелопмента и поделился опытом других стран.

— Павел, как вы оцениваете текущую обстановку на рынке недвижимости, и в целом в строительной сфере?

— Обстановка стабильная, но когда мы говорим о будущем, нужно учитывать, что каждый видит свое по-разному, поэтому делать прогнозы в такой ситуации не хотелось бы. Но мы можем обсудить более подробно те изменения, которые нам уже предписаны. С одной стороны, все нововведения в законодательную сферу относительно строительного рынка, так или иначе, нацелены на то, чтобы поддержать стабильность покупателя — еще больше обезопасить, минимизировать риски дольщика. С другой стороны, с точки зрения застройщика, существенное ужесточение правил игры, требований соответствия определенным критериям приведет к зачистке рынка. Непрофессионалы, мелкие, неустойчивые компании уйдут, и естественно, это путь через хаос, но с точки зрения норматив и создаваемых условий, этот хаос, в общем-то, управляемый.

— А давайте посмотрим не с такой позитивной стороны, как вы сейчас обрисовали, а с негативной? Если переход на проектное финансирование, о котором говорил наш президент, будет осуществлено, мы получим не только безопасность дольщика — он будет исключен из процесса стройки. И это грозит удорожанием продукта. Да? Сейчас входной билет на рынок недвижимости для покупателя достаточно дешев, потому что он имеет возможность, пусть с риском, купить жилье на этапе котлована. А вышеописанные меры приведут к тому, что люди просто физически не смогут приобрести готовое жилье.

— Как я уже говорил, это путь через хаос. В чем сейчас состоит хаос? Хаос состоит в том, что не определены конкретные шаги, нет четко прописанной дорожной карты. Вы говорите, что переход на проектное финансирование исключит дольщиков из игры, то это не совсем так. По сути, происходит перестраховка денежных средств дольщика. Например, он вносит средства на покупку на специальный счет в банк. А банк уже, располагая этой суммой, передает средства застройщику на стройку. Естественно, как оператор, берет какой-то процент. И вопрос как раз в размере этого процента. Было бы разумно, чтобы ставка была ниже, чем по обычным кредитам, ниже, ставки, под которую банки финансируют стройку сейчас.

— Я правильно понимаю, что рост цен, который в перспективе может быть, как раз зависит напрямую от этого процента?

— Не только. Тут встречное движение двух процессов. С одной стороны, институционально происходит что? Чем выше риски, тем ниже стоимость. Потому что эти риски разделяют и инвестор, и соинвестор, и все участники строительного проекта. Чем меньше риски, чем выше стадия строительной готовности, и тем выше ценник. Потому что риск уже капитализируется в рубль. Соответственно, правительство наравне с введением новых правил, связанных с финансированием стройки, вводит новые программы по ипотеке.

— В качестве вспомогательного инструмента, чтобы подстегнуть стройку?

— Ипотека сейчас заметно дешевеет. То есть движение, о котором я говорю — встречное. С одной стороны продукт становится дороже, с другой дешевле. Другой вопрос, будет ли достигнут баланс.

— Поспорю с вами, ипотека не удешевляет покупку, в перспективе и в конечном счете она ее удорожает, просто этот инструмент поможет войти на рынок тем, кто при других условиях просто не смог бы…

— В данном случае, речь идет не о расширении входа, покупательской воронки, а скорее о сохранении той, которая есть сейчас. Но потянет ли все это банковская система?! Если посмотреть объем финансирования за счет частных средств на сегодня, то по разным оценкам он составляет от 3 до 5 миллиардов рублей. Вот сколько банков в год могут выдавать такую сумму на проектное финансирование?

— И есть еще много вопросов. Чтобы банк стал полноценным, полноправным участником строительного процесса, он должен в нем как минимум разбираться. Насколько банки с этой точки зрения готовы к партнерству?

— Мы же видим, что большинство банков стали уже практически профессиональными игроками на рынке недвижимости, имея в качестве своего актива девелоперские проекты или имея в составе холдингов девелоперские структуры. Мы это видим и по ВТБ, и по Сбербанку. С этой точки зрения компетенций у них достаточно. Вопрос во внутренних коммуникациях. Доходит ли эта девелоперская компетенция до банков?

— То есть работает ли этот существующий механизм?

— Да, происходит ли обмен информацией? Потому что в банке есть профессионалы, которые оценивают определенные риски, более-менее понимают, как оценивать такие активы, как объекты недвижимости, но от девелоперского процесса эти люди далеки. Вот эта девелоперская компетенция все-таки сосредоточена в других структурах.

— Можно выстроить эффективную коммуникацию между банками и девелоперами?

— Моя принципиальная позиция в том, что банки не должны иметь в своем составе девелоперские структуры. Это причина дисбаланса для рынка с точки зрения доступности капитала и инвестирования стройки. В результате выстраиваются схемы, внутри которых нет равноценных прав. Не совсем честные правила игры получаются. Но как отдельный институт банки должны присутствовать. Наверное, наравне с физлицами.

— Иначе говоря, никто никого не должен регулировать? Это сам по себе естественный механизм?

— Да, рынок — это уже саморегулируемая система, не надо мешать ей работать, нужно задавать правильные векторы развития. Здесь же мы видим, что начинает работать очень мощная регуляторная функция. Аналогичный процесс мы наблюдали на протяжении нескольких лет в банковской системе и сейчас он продолжается. И он перешел на рынок недвижимости. Поэтому я и говорю, что хаос в некотором смысле управляемый.

— Вернемся к вопросу ипотеки. Вы видите в ее развитии только позитивные тенденции? Вот скажем, в США ипотечный кризис привел к обвалу рынка. Нет ли опасности, что доступность этого инструмента приведет к аналогичным последствиям?

— Ипотека становится не просто доступнее, параллельно ужесточаются требования к заемщику, происходит более строгий отбор по четким критериям. Условно в Америке перед кризисом любой безработный человек мог прийти в банк и там под залог кота или собачей будки взять ипотеку. Мы же, как банковская система, достаточно хорошо себя защитили. Когда мы говорим о развитии ипотеки, то имеем в виду, что любой работающий человек, имеющий достаточно прозрачный доход, в состоянии ей воспользоваться. Да, важен вопрос размера этого кредита. Банк тоже не хочет плохо закончить свою деятельность. Поэтому они ограничивают объем разумными рамками.

— Вы думаете, что этот тренд будет продолжаться и ипотека станет еще доступнее?

— Я думаю, у государства нет другого выхода, кроме как стимулировать ипотечное кредитование. Почему? Потому что есть указ Владимира Владимировича Путина о том, что надо увеличивать объемы строительства с 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. И на что эти лишние 40 миллионов квадратных метров покупать? При том, что у нас сейчас инфляция практически как в Европе, а доходы населения не растут, если не уходят в минус.

— Кстати, как поживает история с Фондом, который начинал формироваться в прошлом году? Крупнейшие застройщики в него должны были войти, насколько я знаю…

— Когда были только разговоры о создании этого фонда, у меня уже появились опасения, что его наполнение не будет достаточным, чтобы покрыть возможные риски. Если сложить все квадратные метры, которые строят крупные девелоперы, их доля будет примерно 40% рынка. Остальные 60%, а то и 70% — это продукты мелких застройщиков. Получается, что эти 40% крупных застройщиков должны застраховать себя и плюс эти 60%. Это нереальная цифра с точки зрения банальной математики. Даже, если бы нормой было 10% отчислений, все равно достаточной суммы для страховки не набралось бы.

— А как тогда решить вопрос с дефицитом средств, возвращаясь к тем цифрам, которые вы привели 40 на 60?

— Как-то и государство должно в этом поучаствовать, раз проявило инициативу?

— Или здесь как раз нам поможет естественный механизм очистки рынка и все решится само собой?

— Этот процесс очистки все-таки будет растянут во времени. И не дай бог это случится в одночасье. Вы представляете, сколько недостроенных квадратных метров останется без инвестора, сколько появится обманутых дольщиков? Я боюсь, что даже АСВ тут не будет способен быстро урегулировать эту ситуацию. Даже строительных мощностей, чтобы быстро достроить такие проекты не хватит. Я уже не говорю о финансовых средствах на эту достройку. А еще параллельно всякие программы реновации, которые тоже требуют строительных мощностей…

— Вы правы, нельзя рассматривать эту историю вне контекста реновации. Эта крупнейшая государственная строительная кампания уже началась. Мы знаем о том, что будет построено огромное количество нового жилья. Излишки (а учитывая, высотность новых зданий, значительные), как сказал Собянин, выйдут на рынок. Безусловно, это не может на него не повлиять, как вы оцениваете эти перспективы?

— Во-первых, произойдет четкая дифференциация рынка. Потому что уже введено некое "маркетинговое" понятие — жилье стандартного класса. В общем-то, основная ценность программы реновации с точки зрения рынка — это создание четких критериев. Теперь стандарт — класс. На самом деле, рынок сделал небольшой апгрейд. То, что у нас сейчас называется комфорт-классом, в качестве нормы заложено в стандарт реновации. Соответственно, если мы хотим делать что-то более качественное, и чем-то отличаться от стандартного жилья, реализованного по программе реновации, мы должны строить лучше, выше, быстрее, красивее и нас это стимулирует.

— А если посмотреть на будущую Москву с высоты птичьего полета, как повлияет реновация на ее облик?

— Наверное, мы увидим новые градостроительные принципы, новые правила застройки, которые будут применяться как некие стандартные решения. Сегодня мы видим в спальных районах Москвы массовую панельную застройку 80, даже 90-х годов, большие дворы, внутри которых может располагаться школа или детский сад, и прочее. В перспективе вырисовывается более компактная квартальная застройка, которая, как ни странно, предполагает достаточно гибкую этажность от 9-ти до 20-ти этажей. Но эти 20 этажей (по крайней мере, из того, что я видел по тем проектам реновации, которые проходили конкурсный отбор) не предполагают железобетонных джунглей. Скорее это какой-то архитектурный акцент, уместный в определенном месте города, который вписывается в общий контекст окружающей застройки. При этом да, возрастает плотность населения, но освобождаются территории, которые власти в рамках программы реновации пытаются сделать качественными общественными пространствами.

— Как вы думаете, для государства коммерческий застройщик опытный, крупный, надежный — это потенциальный подрядчик? Они будут привлекать вас для реализации проектов?

— Ну, наверное, тут не нужно смешивать понятия: девелопер и генподрядная организация. С точки зрения осуществления строительного процесса, в качестве генподрядной организации, нас, скорее всего, привлекут. Все-таки, город не располагает своими мощностями, чтобы осилить такую стройку. Но вот с точки зрения профессионального девелоперского опыта — на самом деле, большой вопрос…

— Будут им пользоваться или нет?

— Да. Мы видели, что крупные девелоперские компании поучаствовали на конкурсе, предложив свои проекты застройки, совместные разработки с разными именитыми нашими и не нашими архитекторами, но как будут использованы их идеи неизвестно. По какому пути все-таки пойдут в итоге? Сделают ли компиляцию из этих вариантов, либо заказчика устроит несколько наборов стандартных решений, которые будут комбинироваться, и применяться в зависимости от локации? Контекст окружающей застройки тоже диктует правила…

— У Москвы уже есть определенные проблемы. Транспортная ситуация, инфраструктура, зеленые зоны — все эти вопросы требуют решений. Вот вы, как девелопер считаете, что нужно поменять? Если бы вам дали определенные полномочия, вас бы слушали, и вы бы смогли участвовать на уровне принятия таких решений, каким бы путем пошли?

— Эти проблемы не новые, и, так или иначе, требуют комплексного рассмотрения, комплексного подхода к их решению. Я не хочу сейчас выступать защитником государства или девелоперов, но, справедливости ради, должен сказать: этот процесс достаточно хорошо налажен. Идет активный диалог между властями, девелоперами, инвесторами, западными инвесторами. У нас появились платные дороги, которые отчасти решили эту проблему. Сейчас мы видим, что активно развивается скоростной транспорт, выходящий в область, те скоростные диаметры на железной дороге, которые становятся, в общем-то, продолжением московского метро, но при этом уходят за 50 км от МКАД. Это метро становится уже доступно городам-спутникам. Мы видим работу Корпорации территориального развития, которая формирует места приложения труда далеко за пределами Москвы, создавая новые точки экономического роста на карте Московской области. Соответственно, это дает потенциал для развития жилой, коммерческой недвижимости.

— То есть отвечает на потребность притока мигрантов в Москву?

— Скорее обеспечивает перераспределение населения. Начина, наверное, с 2005 года, мы видели тенденцию: москвичи активно выезжали в Подмосковье, потому что недвижимость там предлагалась дешевле. При этом сейчас инфраструктура Подмосковья, если и отстает, то совсем ненамного от московской с точки зрения социальных, культурных и коммерческих объектов, транспортной инфраструктуры. Определенная аудитория граждан уже рассматривает Подмосковье, как экологическую альтернативу Москве.

— Я недавно видела цифры, из которых следует, что количество продаж в Новой Москве за 2017 год, не намного меньше, чем в Старой Москве? Похоже на правду?

— Похоже. Но такая картина обусловлена появлением предложения. До недавнего времени предложений в Старой Москве было мало, и соответственно, было мало продаж. А спрос есть, и сейчас он еще не удовлетворен. Поэтому мы видим определенное снижение объемов продаж в Московской области, потому что те, кто хотели купить жилье в Москве, только сейчас получили эту возможность и реализуют ее.

— Подмосковье было доступнее по цене, наверное?

— Да, но когда выбирать не из чего, ты идешь на компромисс с собой. А компромисс это не совсем правильное решение. Сейчас ситуация с точки зрения предложения поменялась. И мы видим, что сообщающиеся сосуды — Москва и Подмосковье начали между собой как-то выравниваться, какой-то статус-кво начал выстраиваться. С точки зрения объемов строительства, после этакого бума, взрыва, мы видим откат, небольшое снижение…

— А с какого периода мы видим снижение?

— Ну даже по итогам 17-го года объем ввода в Москве заметно снизился.

— А в сравнении с 2016 годом?

— Да, и относительно 16-го, и в Подмосковье тоже самое.

— А с чем связано это снижение темпов?

— С земельным ресурсом. Он становится все более ограниченным с каждым годом, оставшиеся площадки требуют более глубокой проработки. Если говорить про Москву, то там, в принципе, тяжело строить. Как правило, застройщикам достаются промзоны, которые требуют достаточно длительной работы по реновации, перепрофилированию. Отдельный срок занимает урегулирование земельно-правовых отношений, смена вида разрешенного использования земли и еще миллион вопросов. И, конечно же, развитие транспортной инфраструктуры Москвы (той же самой МЦК) дает отдельный стимул для развития этих территорий. Потому что они становятся более доступными и понятными для горожан, воспринимаются не как серое пятно на карте, а как место, подходящее для жизни, куда вполне можно добраться на любом виде транспорта. В Подмосковье тоже происходят похожие процессы. Бесконечные сельхозполя, которые подходили под застройку исчерпались…

— Ужесточилось законодательство в отношении использования земли, наверное, это тоже сыграло роль?

— Да, и это сработало. Просто появились понятные четкие правила. Более того, все эти территории Подмосковья, как правило, уже являются территорией какого-то город а или городского округа. Это не территория деревни, и это не сельхозполе. А значит, уже действуют жесткие правила в отношении застройки: по этажности, по плотности, по обеспеченности социальными объектами и по строительству транспортной инфраструктуры.

— Кстати, когда мы говорили с вами про развитие социальной инфраструктуры, создание новых экономических кластеров, вы упомянули иностранных инвесторов. Мне стало очень интересно, кто это?

— В контексте транспортного, дорожного строительства есть концессионные игроки. Это, как правило, иностранные и пенсионные фонды и другие аналогичные организации. В отношении рынка жилой недвижимости тоже можно привести в пример импортные фонды, которые вкладывают западные средства в наши стройки, и считают этот бизнес достаточно устойчивым с точки зрения рисков, и при этом понятным с точки зрения дохода. По крайней мере, они обеспечивают рисковую составляющую своего портфеля, но с повышенным доходом относительно аналогичных вкладов в Европе.

— То есть риски высоки, но мы выгодная инвестиция?

— Как и любой развивающийся рынок, мы интересны Западу наравне с другими развивающимися странами.

— Я наслышана о таком тренде, как отток экспатов в качестве арендаторов, который косвенно позволяет судить о сокращении присутствия иностранных игроков в нашей экономике. На рынке говорят о том, что многие зарубежные компании покинули Россию. Произошла какая-то ротация?

— Отток действительно был, особенно заметный в период введения санкций. Некоторые западные компании просто физически не смогли работать на рынке России. Но есть и другие факторы: те компании, которые давно здесь присутствуют, например, в автомобильной отрасли, заменили зарубежный менеджмент российским, который уже вошел в стандарты западного управления и качественно вырос. К тому же он обходится дешевле, чем содержание экспата на территории России, без потери качества выполнения функционала. Компании тоже считают деньги и активно используют российский менеджмент. В этом смысле отток экспатов — естественная ситуация. Если взять рынок Китая, то там сейчас на государственном уровне идет программа по развитию компетенций в управлении проектами. Китайская школа становится одной из самых мощных в мире с точки зрения управления. И это потому, что Китай уже понял, что содержать импортный менеджмент дорого и не эффективно. И активно меняют штат на своих граждан. Более того, эти менеджеры сейчас начинают выезжать в другие страны, и в свою очередь обучают своим технологиям. Мы видим этот тренд и на рынке недвижимости. Китайцы строят дома за две недели, не просто дома, а отели с заправленными кроватями. С точки зрения управления проектом — это искусство на грани, наверное, фантастики. Высший пилотаж.

— Как вы думаете, насколько мы все-таки привлекательны в перспективе для иностранных инвесторов именно на фоне перемен? А если мы перестаем быть прозрачными для них на фоне быстрой смены правил игры, быстрой ротации компаний? Вы не видите угрозы инвестиционному климату?

— Глобально мы становимся для западных и вообще иностранных инвесторов более понятными. Да, правила появляются не только эволюционным путем, но и революционным, но они становятся четкими, понятными и осязаемыми. А все иностранные инвесторы привыкли работать в достаточно жестких рамках, в четкой системе координат. А у нас всегда можно было найти какой-то третий путь. Сейчас мы от этого активно уходим, на уровни законодательных мер, бизнесовых концепций, культуры бизнеса.

— То есть это позитивное явление?

— Да, но есть и обратная сторона — чем больше прозрачности, тем меньше рисков, а чем меньше рисков — тем меньше доход. Так что, наверное, сейчас происходит ротация инвесторов. Вместо тех, которые рассчитывают на высокую доходность, придут те, которые не заинтересованы в сверхприбылях…

— Из бизнеса уходят и россияне с такой ментальностью. От сверхдоходов мы перешли к довольно кропотливой работе, которая приносит меньше денег. Практически на всех уровнях.

— Конечно. Это же естественный процесс, и экономика у нас все-таки взрослеет. Она еще молодая, но она уже становится достаточно зрелой.

— Не такая безбашенная, как раньше, стала поспокойнее?

— Да, потому что те люди, которые стоят у руля экономики тоже приобрели опыт, и шишек набили и вместе со всей страной, и лично своих.

— В общем, это не стагнация — это зрелость?

— Это зрелость. Да, возможно, это некая ступенька, плато, на основе которого должен совершиться какой-то новый скачок. Экономика, она, в общем-то, развивается по спирали, и я думаю, что взлет впереди.

— Вы так интересно рассказывали про китайцев. Как вы думаете, какой мировой опыт мы могли бы позаимствовать и перенести в сферу российского девелопмента?

— Европа и Америка сейчас не имеют таких масштабных строек, как Россия, в принципе. У них есть проекты комплексной застройки, но они не идут ни в какое сравнение с нашими.

— То есть мы просто не можем применять их опыт?

— Нет, мы можем применять их опыт с точки зрения организации, наверное, общественных пространств. У них точно так же есть разные типологии застройки — от малоэтажки до сверхвысотных уникальных объектов, но с точки зрения масштаба формирования городской среды, это неподходящий прототип. Наверное, нам все-таки ближе Восток. Я не скажу, что это Китай, их подход к градостроительству и методы застройки не ориентированы на человека и его комфорт. Там плотность по-китайски космическая. Но та же самая Корея, да, и другие восточные страны, вполне подходят для того, чтобы заимствовать опыт. Там проходит интенсивное освоение масштабных территорий, присутствует разная типология застройки, одновременное строительство инфраструктуры, производственных мощностей и так далее.

— А насколько наши технологии строительства отличаются от мировых — с учетом климата, каких-то определенных данностей той или иной страны?

— Понимаете в чем дело — стройка исторически и повсеместно базировалась на местных материалах. Никто не будет везти известняк за тысячу километров туда, где его нет. Технологии определяются местным рынком и ресурсами. В России где-то предпочитают строить кирпичные дома, потому что на один город приходится пять кирпичных заводов. Это дешево и с точки технологий вполне оправдано. А где-то этого ресурса нет, и единственный выход — строить железобетонный каркас и делать, например, вентилируемый фасад. Но конструкции домов, их высотность, обеспечение пожарной безопасности, эксплуатации тоже диктуют какие-то свои преференции. Архитектура зданий может потребовать использования тех или иных материалов. Например, фасады нашего жилого комплекса "Дыхание" рядом с метро "Дмитровская" из стимолида, то есть это — стеклянные фасады. Оказалось, что это единственное возможное технически правильное решение. У нас здания имеют расширение к верху (что дало возможность вариативности — мы даже вошли в Книгу рекордов России по количеству уникальных планировок квартир в рамках одного здания). При этом фасад имеет отрицательный угол наклона к горизонту. И технически сделать его из какого-то другого материала было бы гораздо сложнее.

— Понятно, что есть определенные сложности, которые возникают при строительстве в Старой Москве, и наверняка есть такие особенности в Подмосковье. На вашем опыте — что самое сложное при реализации масштабного проекта именно в Подмосковье?

— Сети и инженерные коммуникации. Это основная головная боль, печаль. Потому часто, чтобы присоединиться к каким-то существующим сетям, нужно либо реконструировать, либо возводить генерирующие их мощности, включая прокладку самих магистралей. Иногда их приходится заново создавать на территории своего земельного участка, где ведется строительство, что не комфортно для будущих жителей. Так или иначе, все компромиссы как-то находятся, мы договариваемся с местными муниципалитетами, сами возводим… Но строить что-то масштабное в чистом поле, оторванном от городской цивилизации, всегда сложнее. Потому что в этом случае, по сути, возводится резервация, которая должна быть автономной. И вся нагрузка с точки зрения инфраструктуры и коммерческой, и инженерной и технической и транспортной ложится на проект. И если девелопер не обладает серьезными финансовыми возможностями, опытом, он может выбрать не лучшие решения.

— Какой самый сложный проект был в этом смысле для ФСК?

— Один из таких сложнейших проектов — жилой комплекс "Сколковский", где мы закапывали под землю длинный участок высоковольтных линий. Это отдельный инженерный проект, согласованный с большим количеством министерств и ведомств. С точки зрения технической реализации — это переключение с одной системы на другую, возведение дополнительных технических сооружений, которые осуществляют перемычку с воздушной линии на подземную. И это определенные ограничения для проекта жилой застройки. Жилой комплекс еще не закончен с точки зрения жилищного строительства, но все коммуникации уже введены в эксплуатацию. И мы гордимся этим проектом.