Рынком элитной недвижимости правит бюджет покупки — Александр Шибаев

Сегмент элитной жилой недвижимости переживает изменения, подстраиваясь по сегодняшние реалии. О том, успешно ли это получается, в интервью Правде. Ру рассказал директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Александр, расскажите, как себя чувствует сегодня рынок элитной недвижимости, какие тенденции вы видите?

На текущий момент, на рынке представлено порядка 70 элитных объектов недвижимости или 3,5 тыс. кв. м элитной недвижимости в городе Москве. Можно сказать, что это некий исторический максимум и рекорд за последние три года. Надо отметить, что половина этого объема предложения была выведена на рынок в течение 2017 года (порядка 12 проектов — прим. ред.).

То есть после некого затишья 2014-2015 гг. активность девелоперов и застройщиков именно элитных площадок увеличилась. Много новых проектов, о которых мы уже знаем и ожидаем их выхода на рынок либо до конца этого года, либо в следующем году, сейчас находятся в предпроектной разработке.

Пользуются ли спросом эти объекты?

Предложение сегодня, все-таки, превышает спрос. Поэтому девелоперы сейчас ведут достаточно гибкую политику, они выводят на рынок проекты премиум-класса, которые по некоторым характеристикам, включая ценообразование, ниже, чем новостройки элитного класса. Так вот застройщики борются за своего покупателя: снижают ценник, выходят с проектами премиум-класса или снижают площади объектов. Сегодня впервые мы видим новые проекты, в которых выходят не только однокомнатные квартиры на элитном рынке, но и даже студии. И, по подсчетам аналитиков нашей компании, если средняя площадь элитной квартиры на первичном рынке Москвы ранее составляла порядка 128 кв. м за лот, то по результатам на текущий момент: это 108 кв. м. то есть тренд вполне очевиден. В первую очередь, это низкий вход на рынок, понимаете, как мы говорим последние три года: рынком правит бюджет покупки. То есть клиент меньше обращает внимание на какие-то характеристики квартиры и больше внимания уделяет ценнику в том числе, идет оптимизация того элитного предложения, с точки зрения планировочных решений, квартиры делаются лаконичными, максимально квадратными, без каких-либо потерь на непонятные углы, которыми потом никто не может воспользоваться. Либо отказываются от нефункциональных решений при планировках квартир.

Что такое нефункциональные решения?

Это наличие углов или пространств в квартире, которые просто сложно использовать для постоянного проживания. То есть они либо пустуют, либо там складируются какие-то ненужные вещи, то есть функционально использовать данную площадь очень сложно, но при покупке мы платим за эти квадратные метры равную стоимость.

Какие еще тенденции сегодня есть на рынке элитного жилья?

Сегодня, как я уже говорил, в элитном сегменте у нас появилось много клиентов с более низким бюджетом. Я не озвучивал раньше, но сейчас самую бюджетную квартиру в премиальном сегменте можно купить за 13 миллионов рублей. Клиенты предпочитают пользоваться кредитными средствами. Они активно пользуются рассрочками, которые предоставляет застройщик или девелопер и, в том числе, кредитными средствами. Это удобный инструмент. Опять же текущие ставки позволяют пользоваться этим инструментом. Плюс — это возможность держать деньги в бизнесе, не выводя их для покупки квартиры.

Какие еще бонусы девелоперы предлагают сегодня своим покупателям?

Одним из бонусов, как вы сказали, можно назвать отделку. Исторически она была не очень востребована в элитном сегменте, потому что каждый клиент предпочитал обустраивать квартиру в соответствии со своим интересом либо интересом своей жены, они привлекали дизайнеров. Сейчас мы видим тенденцию, что объем предложения квартир с готовой отделкой увеличивается не только в массовом сегменте, но и в элитном сегменте. Например, новый жилой комплекс "Малая Бронная,15" вышел уже с готовой отделкой.

Какие предпочтения сегодня у покупателей элитной недвижимости?

Есть совершенно разные типы клиентов. Есть клиенты, которые совершенно четко представляют, где они хотят проживать, иногда обращаются непосредственно с конкретным запросом на конкретный адрес на вторичном рынке либо на первичном рынке, и тогда мы им предлагаем то, что у нас имеется в базе или что продается сейчас на рынке. Есть клиенты, которые обладают какой-то суммой денег, и они подыскивают вариант, который возможно им понравится. В таком случае мы показываем им несколько объектов, вплоть до 50-100 объектов мы можем показывать, пока клиент не выберет, что ему именно нравится. Здесь очень важна, конечно, работа брокера, в том числе, потому что он может подсказать, какой объект лучше приобрести. В основном, какие требования? Конечно, если это семейный покупатель — это, чтобы рядом с домом была вся необходимая инфраструктура как для главы семьи, так и для членов семьи — это школы, институты, это удобная транспортная доступность до работы, это хороший благоприятный район с развитой инфраструктурой, хорошая парковая зона, где можно погулять с детьми, хороший уровень магазинов — такой запрос.

А какие локации сегодня пользуются наибольшей популярностью?

По последним подсчетам аналитиков компании Blackwood, наибольшим спросом в элитном сегменте в новостройках Москвы пользуется район Пресненский. По данным аналитиков, 36% сделок было в этом районе, конечно же, за счет активных продаж в таком проекте, как Neva Towers. И исторически уже несколько лет подряд в структуре спроса, конечно же, лидирует район Хамовники, который сейчас с каждым годом наполняется премиальной инфраструктурой, становится более удобным и комфортным для проживания, скажем так, высокобюджетных покупателей.

Говоря о жилой недвижимости, нельзя не вспомнить о последних изменениях, связанных с долевым строительством. Как вы можете прокомментировать законодательные новеллы? Повлияют ли они на элитный сегмент?

В целом, я думаю, что многие эксперты ожидали той инициативы, которая была озвучена президентом (переход от долевого строительства к проектному финансированию — прим. ред.). Потому что еще тогда, когда только говорилось о введениях новых в 214-ФЗ (закон о долевом строительстве — прим. ред.), уже тогда многие специалисты говорили о том, что это вектор к развитию такого проектного финансирования и введения банковских структур в процесс девелопмента. Соответственно, я думаю, что для игроков рынка это не стало каким-то большим сюрпризом. Думаю, что плавно мы будем идти к тому, что будем отказываться от долевого строительства и участвовать в работе по проектам с банками как раз-таки. В массовом сегменте это приведет к небольшому ажиотажу на время этих трех лет, пока мы отказываемся от долевого строительства, к объектам, которые сейчас находятся на стадии строительства. Есть спекуляции и мнения, что это приведет к удорожанию квадратного метра в Москве. Я согласен с этим, я считаю, что порядка 10% это точно должно добавить к стоимости будущих квартир. Но, я думаю, что здесь просто нужно достаточно внимательно наблюдать за ситуацией. И если говорить об элитном рынке, то, наверное, здесь больших изменений ждать не стоит, заказчики как покупали, так и будут покупать.

А много ли сегодня покупателей предпочитаю приобретать квартиру на стадии строительства?

Почти все жилые комплексы, которые выходят сейчас на первичные продажи, которые находятся на первичном рынке, они продают по 214-ФЗ, то есть практически все являются дольщиками строительства, это тенденция многих лет

Может быть, дадите какие-то прогнозы, чего нам ждать на рынке элитной недвижимости в ближайшие 2-3 года?

Если говорить о тенденциях, которые я уже озвучил — это отделка, это уменьшение площадей, я думаю, что эти тенденции, они долгосрочные, будут играть на рынке достаточно долгий период. Что касается цен, я думаю, что динамика роста цен будет не такой высокой, как она была когда-то. Но при этом, я думаю, что объем предложения будет точно расти. Я думаю, что в ближайшие два года он имеет потенциал вырасти в 2 раза. И, думаю, что средние цены имеют потенциал вырасти в 1,5 за счет выхода на рынок новых проектов. То есть сейчас уже известно о планах выхода на рынок нескольких проектов в сегменте де-люкс, которые достаточно серьезно повлияют на уровень средних цен на рынке элитной недвижимости.

А не приведет ли это к затовариванию рынка?

Да, это может, в том числе, привести к затовариванию рынка. Поэтому девелопер сейчас должен быть очень гибким, предлагать очень богатую линейку предложения, опять же, как я говорил, выводить продукты в сегменте премиум, которые близки по своим характеристикам к классу бизнес, предлагать более маленькие лоты к реализации. И опять же практика многих жилых комплексов показывает, что клиент на рынке есть, и некоторые объекты пользуются достаточно большой популярностью.

А что будет со спросом?

Я думаю, что на следующий год спрос останется на текущем уровне, ну, возможно, чуть-чуть вырастет. Но резкого увеличения спроса мы не ожидаем.