Строительная отрасль в эпоху перемен

Компенсационный фонд долевого строительства, о создании которого власти начали говорить еще в прошлом году, на прошлой неделе начал свою работу. За это время свои обязательства по перечислению средств в фонд уже выполнил 31 застройщик из 18 регионов страны. Достаточно ли данной меры для защиты прав граждан-участников долевого строительства или, все-таки, перехода к проектному финансированию, активно обсуждаемого в экспертном сообществе, не избежать, Правде. Ру рассказали эксперты рынка недвижимости.

Создать компенсационный фонд долевого строительства поручил президент РФ Владимир Путин на государственном совете по строительству еще в мае 2016 года. Тогда подчеркивалось, что фонд необходим для защиты прав дольщиков в сложных рыночных условиях. Этот механизм придет на смену системе страхования договоров долевого участия (ДДУ), поскольку она была признана неэффективной. Закон, регулирующий деятельность государственного компенсационного фонда долевого строительства, был подписан президентом РФ летом 2017 года, а свою работу фонд начал в октябре, установив базовый взнос в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия (ДДУ).

"Запуск компенсационного фонда, как инструмента гарантии прав дольщиков для завершения проблемных строек, постепенно приведет к повышению доверия потенциальных покупателей к первичному рынку", — считает генеральный директор девелоперской компании "Инград" Павел Поселёнов.

Эксперт отмечает, что фактически, потенциальные проблемы недостроя решаются за счет средств строительной отрасли, но под контролем государства.

По его словам, с точки зрения самого механизма, фонд значительно отличается от страховой схемы, скорее, это больше похоже на систему Агентства страхования вкладов (АСВ) в банковском секторе, поскольку средства, которые уже начали аккумулироваться в фонде, идут не на страховые взносы, а будут направлены на те стройки, которые будут признаны проблемными.

"Не думаю, что размер отчислений - 1,2% от цены, прописанной в ДДУ, повлияет значительно на ценообразование, поскольку эта цифра вполне сопоставима с прежним тарифом на страхование ответственности застройщиков в 1%", — говорит Поселёнов.

Согласен с коллегой управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский, который отмечает, что по задумке законодателей компенсационный фонд призван заменить неэффективную систему страхования ответственности застройщиков и на практике обеспечить выплаты компенсаций участникам долевого строительства в случае возникновения финансовых сложностей у девелоперов.

"На мой взгляд, новый инструмент существенным образом не изменит ситуацию и никак не скажется на работе застройщиков. Сумма отчислений в счет фонда соразмерна выплатам по страховке — примерно 1,2 % от стоимости в ДДУ", — говорит он, добавляя, что сложно представить, что в случае банкротства крупной компании этих денег хватит.

По мнению эксперта, не предусмотрен еще один момент — выплаты в фонд осуществляются с каждой проданной квартиры: "За счет каких средств будет пополняться фонд, если продажи на рынке жилья серьезно упадут?"

Также, по словам Колочинского, закон о компенсационном фонде не отвечает интересам всех категорий покупателей на рынке жилья. Так, компенсацию можно получить только за площадь не более 120 кв. м, а формула расчета учитывает средневзвешенную стоимость квадратного метра на рынке, при этом в сегменте элитной недвижимости и площади квартир гораздо больше и стоимость жилья на порядок выше среднерыночной.

Видит некие шероховатости в новом механизме и директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев, который считает, что в первую очередь компенсационный фонд — это уменьшение выручки застройщика.

"От выручки за каждый ДДУ застройщик будет вынужден перевести 1,2%. Простой и наглядный пример: по данным Росреестра в подмосковном ЖК "Лесобережный" от Urban Group c апреля 2017 года было реализовано 564 квартиры или 26 145 кв. м жилья. Примерная выручка составила порядка 2,5 млрд. руб. Соответственно, 1,2% от этой суммы — это порядка 30 млн руб. Увеличение затрат застройщика приведет, в первую очередь, к повышению цен реализации квартир. Застройщик должен будет определить, на сколько поднять стоимость квадратного метра, чтобы сохранить эластичность спроса по цене", — считает эксперт.

В целом представители строительный отрасли положительно оценивают замену системы страхования компенсационным фондом долевого строительства, однако, стоит отметить, что это не конец и рынок жилой недвижимости в ближайшем будущем ждут значительные перемены. Так с 1 июля 2018 года ужесточатся требования к финансовым показателям деятельности застройщиков. Предполагается установить требование об обязанности застройщика поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Помимо этого необходимо обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Одна компания теперь сможет работать по одному разрешению на строительство.

По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, это будет вторым этапом на пути перехода к проектному финансированию. На следующем этапе необходимо будет посмотреть, каким образом работает банковское сопровождение.

Как каждый из этапов будет влиять на рынок — покажет время, пока можно сказать только одно: для строительной отрасли настала эпоха масштабных перемен.