Ипотека или аренда — что выбрать сегодня?

Что предпочтительнее — аренда квартиры или покупка? С одной стороны, Минфин субсидирует ипотеку. С другой, в сегменте ранней просрочки задолженность по ипотеке у россиян достигает 70 процентов. Стоит ли в этой ситуации брать на себя ипотечный кредит? На этот вопрос Pravda. Ru ответил вице-президент Истринской гильдии риэлторов Александр Саяпин.

— В каком состоянии сейчас рынок аренды квартир в Москве и области?

— Обычно в кризис рынок аренды растет за счет сокращения первичного и вторичного рынка: люди отказываются от покупки жилья и снимают. А сейчас такая ситуация, что рынок аренды тоже просел из-за многих факторов. Во-первых, у нас вырос доллар, и иностранные граждане, которые к нам приезжали на заработки, схлынули. В результате очень много помещений освободилось. К тому же когда ничего не продается долгое время, то собственники решают сдавать жилье, чтобы хоть какие-то деньги получать и платить коммуналку. Предложений стало больше, и аренда существенно снизилась.

— И какие цены теперь?

— Что касается нашего региона, — Истринский и Красногорский районы, — то сейчас хорошую однокомнатную квартиру можно снять за 20 тысяч рублей, даже за 18. В Москве цены чуть повыше, там до 25 тысяч доходит. Но мы говорим о нормальных предложениях, потому что бывают квартиры и за 18 тысяч, но с недостатками.

— А что насчет стоимости аренды двух- и трехкомнатных квартир?

— 30-35 тысяч в зависимости от состояния и от расположения. Трехкомнатные — от 35 тысяч. Но цены по Москве просели существенно, потому что раньше хорошая однокомнатная была минимум 30 тысяч, а сейчас можно найти за 20-22.

— А предложение сильно превышает спрос?

— Очень сильно. Чтобы вы понимали всю серьезность ситуации, сейчас специалисты рынка недвижимости даже поменяли модель бизнеса. Они раньше брали процент с тех, кто снимает, а сейчас берут процент с собственников жилья. Потому что с комиссией люди уже не хотят снимать.

Виды кредитов

Разновидности кредитов по цели их получения:

1. Кредитные средства для покупки недвижимого имущества на вторичном рынке. Популярность этот тип кредитования получил благодаря оптимальным условиям и низкой процентной ставке. Оформляется сделка с банком в течение одной недели. В 2019 году в крупных российских банках действуют льготные программы ипотечного кредитования. Для молодых семей, военных, многодетных родителей и других льготников предлагаются пониженные проценты;
2. Ипотека на покупку строящегося жилья позволяет купить квартиру, пока она находится на моменте строительства. Компания-застройщик для разрешения на перевод ей денег должна иметь аккредитацию. Банки предлагают повышенный процент, так как действует риск не получить деньги вовремя, а также вероятность, что стройка не завершится или завершится позже. Переплата увеличивается практически в 1.5 раза больше, чем при классическом кредитовании. Но для заемщика действует преимущество в виде пониженной цены на квартиру;
3. Ссуда выдается для постройки дома гражданам с условием, что лицо имеет в собственности землю. Через такую кредитную программу возводится дача или коттедж;
4. Кредитные средства на покупку загородного имущества позволяют получить в неполное расположение таунхаус, загородный дом, земельный участок или коттедж. Рынок недвижимости имеет разные программы, которые разработаны кредиторами в сотрудничестве с застройщиками. Через такой вид кредитования появляется право покупки жилья в экологически выгодном районе по небольшой цене. 

Развитие рынка ипотеки

— А в каком состоянии рынок ипотеки? Говорят, невзирая на кризис, объемы ипотечного кредитования в 2016 году подросли.

— Подросли по сравнению с 2015 годом, но все равно не дотягивают до объемов 2014 года. И сейчас банки, к счастью, кредитуют и финансируют, иначе вообще был бы крах. Но этого все равно недостаточно, потому что рынок сократился раз в пять.

— Какие сейчас ставки и первоначальные взносы? Изменилось ли что-то в механизме по сравнению с 2013–2014 годами?

— Механизмы не изменились. Все осталось так же, как и было, за тем исключением, что ставки немного подросли. То есть сейчас средняя ставка по рынку где-то процентов 14. Это свежие данные. Она колеблется в зависимости от размера первоначального взноса, от того, есть ли зарплатный проект в банке, и от разных акций. Есть и 16 процентов, а есть и 12, но в среднем по рынку 14 процентов.

— Почему ставка растет? Ведь, вроде бы, экономическая ситуация к этому не располагает.

— Понимаете, банки же тоже несут риски. Они понимают, что идет сокращение, что население увольняют с рабочих мест, и таким образом они понижают свои риски у заемщиков.

— Но тем самым уменьшают спрос.

— Естественно. Выше ставка — меньше спрос.

— То есть в данной ситуации им предпочтительнее перестраховаться?

— Они не хотят, чтобы было повторение 2008 года, когда выдавали кредиты всем подряд, и люди просто не возвращали их.

Москва сохранила статус крупнейшего ипотечного региона, оставив своего вечного конкурента — Московскую область — далеко позади.

• в I полугодии 2017 года в Москве были выданы ипотечные кредиты объемом 103,2 млрд руб.;
• в Московской области — 61,2 млрд руб.;
• в Санкт-Петербурге было выдано в I полугодии 2017 года ипотечных кредитов на 52,1 млрд руб.

— Минфин продлил программу субсидирования на нынешний год. Что это дало? Это большую часть спроса обеспечило?

— Я бы сказал, что это не обрушило рынок. Потому что, если не поддерживать новостройки таким образом, то мы просто получим кучу недовольных, обманутых дольщиков, поскольку встанут все стройки по Московской области, по Москве, по всей России, наверное. Правительство таким образом просто поддерживает их.

— Подсчитано, что в среднем на те деньги, которые семье придется выплатить, взяв ипотеку, можно снимать квартиру где-то 34 года. Вы как специалист можете сказать, что выгоднее, — аренда или ипотека?

— До этого года однозначно ипотека была выгоднее, потому что вы покупаете свое жилье, и потому что процент, который вы выплачиваете, все равно ниже, чем арендная ставка. Огромный плюс был в том, что цены на недвижимость постоянно росли, арендная ставка тоже постоянно росла, а в ипотеке уже процент фиксированный.

Я всегда ратовал за ипотеку и сам брал ее не один раз. Но у нас сейчас очень интересная ситуация, когда цены на недвижимость падают и арендная ставка падает. Предложений по аренде очень много. То есть, в принципе, можно рискнуть, какое-то время поснимать и взять ипотеку потом, когда цены упадут. Но это, естественно, риск.

— А они упадут?

— Они продолжают падать пока. И, если ориентироваться на 2008-2009 годы, то практика того времени показала, что цены отыграли обратно за год. То есть, уже в 2010-м, начале 2011-го докризисные цены вернулись. Сейчас, как говорят, у нас новая реальность, это не кризис. И я думаю, что падение будет затяжное, а отскок будет медленный.

То есть, на мой взгляд, до отскока и роста цен, наверное, года два есть. Так что, если вы рисковый человек и у вас есть азарт, я бы на вашем месте два года поиграл, снимал бы недвижимость, а после этого времени рассмотрел бы какую-то покупку. Но по-прежнему надежней взять ипотеку.

— Почему цена на недвижимость не влияет на ипотечные ставки?

— Тут обратная зависимость. Ипотечные ставки влияют на цены на недвижимость, а недвижимость не влияет на ставки. Потому что ипотечные продукты — это финансовые инструменты, у них там совсем другая математика. Они зависят от ставки рефинансирования, от стоимости кредита, от того, где он выдан, зарубежными банками или нашими.

— Но не справедливо было бы приблизить цену ипотеки к цене аренды? В других странах это как-то сближено?

— Есть такой выдающийся бизнесмен Роберт Кеосаки, который пропагандирует покупать недвижимость в ипотеку, сдавать ее и на разницу в процентах жить, получать пассивный доход. И в США, и в Европе это возможно, потому что у них ипотечная стоимость дешевле, чем аренда сама по себе. Все так зарабатывают. Но у них у каждого сапожника и дворника было по два, по три дома, и выдавали кредиты всем подряд. У нас только профессионалы рынка могли этим воспользоваться, чтобы свести издержки к минимуму.

То есть мы могли, пользуясь тем, что долго мониторим рынок, находить самые интересные предложения, потом их сдавать и брать ипотеку на них, — тогда мы примерно "выходили в ноль", но при этом через 15 лет получали эту квартиру себе в собственность. Это пассивный доход, хотя текущего дохода не было… Сейчас же с этим стало еще хуже, потому что ипотечный процент вырос, аренда упала, и нужно только субсидировать.

— Есть ли способы удешевить каким-то образом ипотеку? И на каком расстоянии от Москвы цена ипотеки падает существенно по сравнению с московской?

— Цена ипотеки не падает. Она остается такой же. Даже, я слышал, в регионах она несколько выше, чем в Москве, потому что там меньше услуг, меньше конкуренции. Как можно снизить ипотеку? Это рефинансирование.

То есть надо смотреть, какие есть актуальные предложения. Иногда у банка появляются средства, и они их выкидывают по акциям. То есть можно рефинансироваться в другом банке. У меня знакомые многие так делают, и процента 2-3 выигрывают. Потом, естественно, если появилась какая-то сумма, например, продали машину или еще как-то заработали, то можно ипотеку погасить, написать заявление о пересмотре суммы, его всегда одабривают. Потому что у банков тяжелая ситуация, и им в данный момент выгодно получать хоть какие-то деньги.

— Давно известно, что в Европе и в Штатах квартиры в основном сдаются по социальному найму. То есть ранок аренды более активный, и собственниками квартир является меньшая часть населения, а у нас наоборот. Сейчас идут разговоры, что повышение налогов на недвижимость, ввод взносов на капремонт довольно скоро приведут к тому, что быть собственником квартиры станет невыгодно. Вы согласны с этой мыслью?

— Только очень антинародному государству выгодно, чтобы число собственников не росло. Нормальное государство заботится, чтобы люди жили в комфортных условиях.

Как накопить на покупку квартиры

Эскроу-счета. Выгодны ли они на самом деле?

Топ-5 необычных домов знаменитостей