Налог на недвижимость банкротит людей. Что делать?

Имущественный налог на дачи и квартиры стал рассчитываться на основе кадастровой стоимости земельных участков и увеличился в несколько раз. Владельцы получили платежки с пяти-шестизначными цифрами. Что это — продуманный шаг или ошибка в расчетах? Где и как можно оспорить это повышение? Об этом Pravda. ru рассказывает зампредседателя Союза юристов Москвы Александр Толмачев.

Фото: Источник: фотоархив Pravda. Ru

Налог на недвижимое имущество

— Что происходит в сфере налогооблажения на недвижимое имущество? С позапрошлого года имущественный налог на дачи и квартиры стал рассчитываться на основе кадастровой стоимости земельных участков и увеличился в несколько раз. Огорошенные владельцы получили платежки с пяти-шестизначными цифрами. Можно ли с этим бороться? И как доказать свою правоту?

— Эта идея не нова, она появилась еще в 1992 году при правительстве Гайдара. Суть ее была в следующем: когда мы создаем нового собственника, а государство не способно содержать эти объекты и заботиться об этих сферах, то за государством должно остаться всего три функции, как и во всем мире. Это — функции обороны, безопасности и бережного отношения к сиротам. Во всех остальных ситуациях его вмешательство не нужно, оно даже мешает.

Когда появилась эта идея, то появились люди, которые стали придумывать: как же нам оценить эту недвижимость, как собирать налог. Потому что в основном мир собирает налоги максимально именно с недвижимости. Наши не придумали ничего лучшего, как взять обычные риелторские методики балансовой стоимости за вычетом того, что уходит на амортизацию, как было в советское время.

Это те самые пресловутые справки Бюро технической инвентаризации, по которым мы жили с 1929 года прошлого века. Построили дом, его оценили, условно говоря, в 100 рублей, каждый год амортизация будет уменьшать его стоимость на 1 процент. Всем все понятно.

Когда в 90-е годы пошла свистопляска с ценами, стали придумывать коэффициенты, но все равно эта стоимость была достаточно скромная. Если ты физическое лицо, с тебя берется 0,75 процентов от стоимости недвижимости, если юридическое — 1,5 процентов.

Но после мирового кризиса 2008 года, который до нас во всей красе докатился только к 2014 году, государство стало понимать, что налоги на недвижимость надо повышать, потому что они очень небольшие.

Была изобретена схема — прежде чем отменили балансовые справки БТИ, стали ликвидировать само Бюро технической инвентаризации. Сказали, что технический учет нам не нужен, у нас все отлично, давайте любые новые объекты будем сдавать по проектной документации. Не важно, что она не соответствует тому, что построено.

Придумали новую специальность — кадастровый инженер, это тот же самый сотрудник того же самого Бюро технической инвентаризации, только он теперь — либо индивидуальный предприниматель, либо работает в частной компании такой же техинвентаризации. Вместо государственного предприятия стало ООО, АО и т. д., т. п.

Кадастровый учет

Неожиданно в виде эксперимента для некоторых регионов, в том числе Москвы и Подмосковья, а потом и для всех остальных, стали вводить так называемый кадастровый учет. Мой дом по оценке стоил два года назад 700 тысяч рублей, и в прошлом году мне прислали налог на 8,5 рублей. А в этом году сказали, что он уже 14 миллионов рублей стоит. Хотя с домом ничего не произошло, просто бухгалтерские нолики появились. Остались те же 0,75 процентов, но уже от суммы, которая выросла в 20 раз. Вроде и обижаться на власть нельзя, она говорит: мы же налог не повысили.

Но это уже приводит к банкротству предпринимателей. Потому что в свое время они набрали земельных участков и построили объектов, рассчитывая на один налог, а теперь он стал в десятки раз выше. У меня в Подмосковье есть товарищ, у которого 4 гектара земли, он платил всегда 50 тысяч рублей в год. А в прошлом году ему прислали платежку на 8 миллионов. И он понимает, что дальше не может содержать производство, придется распродавать.

— Причем теперь чуть ли не каждый год будет пересматриваться кадастровая стоимость. И делаться это будет не публично. Люди даже не узнают, какой "сюрприз" им будет…

— Самое интересное, когда я прихожу в налоговую инспекцию, и спрашиваю, сколько хотя бы примерно я буду платить в этом году, налоговые инспекторы сами понятия не имеют, говорят, что и на них это обрушивается внезапно.

15 апреля приходят ценные указания, что теперь стоимость — в 2 раза выше. А к 1 мая они уже должны платежки выставить. Ладно бы дорогая недвижимость, которая стоит возле Кремля, можно повысить цены. Но когда в сельской местности стоимость превышает рыночные цены в несколько раз, то это ненормально.

Люди идут судиться, но доказать ничего не могут, потому что экспертная основа для судебных решений — это та же самая кадастровая оценка. И никто даже же не объясняет, кто нам этот кадастровый счет выставляет, потому что это закрытая информация.

Тогда с целью немножко сгладить буйство народа были придуманы так называемые усмирительные межведомственные комиссии. До суда обиженный человек может прийти в Службу кадастровой палаты и сказать, что не согласен, что стоимость недвижимости выросла в 500 раз. Тогда эта комиссия позволяет тебе пониже оценить твою стоимость, но только на три года. А потом все равно будет та стоимость, которая изначально рассчитана.

Понятно, что большая сумма собираемых налогов выгодна власти. С точки зрения регулирования вложения капитала это, может быть, тоже хорошо для властей. Но тогда не надо говорить, например, они хотят развития производства, строительства жилья и улучшения жизни людей. Власти просто надо получить больше денег и потоки перенаправить. Возможно, хотят в одном месте налог задрать, а в другом — убавить, но пока этого не происходит.

Да и сама система непонятна. И у меня такое ощущение, что какие-нибудь несколько команд людей, которые получили бюджетный заказ, просто из пальца высосали все эти цифры. Если внимательно посмотреть методику, то понимаешь, что математически она просто никакой критики не выдерживает. Кроме того, в 2008 году ликвидировали всю старую государственную систему в этой сфере.

МУПов, ГУПов не осталось, появились акционерные общества, ООО, рынок этих самых управленцев… И вдруг сегодня мы видим, что в той же самой Москве все это уничтожается, теперь их загоняют в единый колхоз государственное учреждение "Жилищник". А ведь расходы вместо обещанного удешевления значительно выросли, но качество осталось никудышным.

В самой оценке есть очень много нюансов. Даже одно село нельзя оценивать под одну гребенку: в одном углу — болото, в другом — шикарное поле, в третьем — деревья растут, а в четвертом — овраг… Сегодняшняя методика все оценивает одинаково.

Возникновение обязанности по уплате налог на недвижимость

Возникновение обязанности по уплате налога на недвижимость происходит в случае одновременного соблюдения нескольких условий: 

• признание имущества объектом налогообложения;

• наличие у лица права собственности на конкретное имущество;

• получение уведомления от налоговой инспекции на уплату налога на данный объект.

Освобождение от данной обязанности предусмотрено лишь при наличии у плательщика права на соответствующую льготу. 

Жить в мегаполисах станет очень-очень дорого

- Что делать человеку, который получает платежки в 20, 50 раз дороже?

— Вариантов два: платить или продать все и уехать туда, где пока это подешевле, например, в Сибирь. А как же еще заставить трудовые ресурсы переместиться туда, куда властям надо? Наш Дальний Восток сейчас занимается китайцами. Надо сделать так, чтобы наши туда приехали, хотя рабочими местами пока еще и Сибирь не обеспечили.

В этом году закон вступил в силу, что жители Дальневосточного федерального округа имеют право взять себе бесплатно гектар земли в собственность для того, чтобы что-то там выращивать и жить. Я думаю, что это правильный ход. Но что-то никто не рванул на Дальний Восток, особенно в Магадан и Певек. Поэтому нужно здесь условия жизни усложнить, чтобы население туда потихонечку переселялось. Видимо, консультанты подсказали правительству такую схему для перемещения человеческих ресурсов.

Конечно, она шоковая. Но также проводили реформы в 90-х годах, ту же реформу ЖКХ в 1997 году, когда вице-премьером был Немцов. Когда мы задавали ему вопрос "в чем суть реформы ЖКХ", он ответил: повышение тарифов. Я думаю, что чиновники и сейчас мыслят также однополярно.

Суть всех реформ — повышать тарифы, повышать собираемость платежей, а на что их власть будет тратить, народ не касается. В прошлом году отчетность правительства по тратам 2015 года была засекречена.

— Есть все-таки хоть что-то оптимистичное?

— Давайте лучше — реалистичное. Повышение все равно будет, это понятно всем. Центр любого города, региона все равно будет дорожать, никуда от этого не денешься, это мировая тенденция.

Поэтому надо думать, как заплатить или сэкономить. Первый вариант — больше зарабатывать, второй — искать схемы типа самоуправления, объединяться в некие коллективы типа товарищества, кооператива.

Потому что в них — налоговая база иная, дешевле намного, иногда полностью освобожденная. И в коллективной собственности дешевле содержать объекты и контролировать эти самые сумасшедшие, непонятные, необоснованные повышения, которые уже не связаны ни с какой методикой, а просто с волюнтаризмом властей.

Какова ставка?

Для физических лиц устанавливается ставка налога в 0,1% от кадастровой стоимости:

• комнат, квартир, домов и других жилых помещений;
• объектов незавершённого строительства жилого фонда;
• единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
• гаражей и машино-мест;

— хозяйственных строений, площадью до 50 кв.м. включительно и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Как проверить недвижимость перед покупкой

Купить и продать недвижимость теперь можно онлайн

В Новой Москве больше не будет новостроек