Как обстоят дела на российском рынке ипотечного кредитования

Ипотека в кризис: брать или не брать?

Как текущий экономический кризис отразился на объеме ипотечных кредитов в России? Как не прогадать с ипотекой? Насколько федеральная программа субсидирования ипотечных ставок улучшила ситуацию с ипотекой в стране? Когда россиянам ждать роста реальных доходов? Об этом Pravda.Ru рассказал Валерий Сенков, директор Института экономики и финансов ГУУ.

Фото: Источник: фотоархив Pravda. Ru

— Жилищный вопрос для россиян всегда стоял очень остро, даже в благополучные времена. В улучшении жилищных условий согласно опросам заинтересован 61 процент населения. В период кризиса проблема ипотеки обострилась по многим причинам. Ипотека важна и для экономики, для строительного рынка. А одно рабочее место в строительстве создает восемь рабочих мест в смежных отраслях. Если посыпется строительство, то будет и социальная напряженность. Валерий, без ипотеки могли бы мы обходиться или нет? Какое место она занимает в экономике?

— Действительно, тема очень актуальная. В советские времени легче всего было получить квартиру, встав на очередь. Порой в регионах приходится встречаться с людьми старшего возраста, которые до сих верят в такие программы по выделению жилья государством.

Доверие к ипотеке

Сам факт ипотеки старшими людьми воспринимается как нечто странное. Потому что часть населения, даже не из-за низких доходов, а скорее по менталитету, вообще не участвует в банковском секторе.

Росстат говорит, что за последние четыре месяца реальные располагаемые доходы населения сокращаются.

Доля сделок с ипотекой в общем объеме сделок с жильем сейчас — около 40 процентов, при покупке жилья на этапе строительства — больше 60.

Ипотека до кризиса

В докризисный период вход в ипотеку был ключевым моментом, население рассматривало это как возможность улучшения жилищных условий. В соответствии с этим первостепенная роль отводится двум факторам. Первое, это реальные доходы населения, которые в сытые годы, до кризиса стабильно росли. Опережающими темпами увеличивалось вхождение собственно в ипотеку, объем ипотечного кредитования рос. По итогам 2012 года — 739 тысяч договоров, по итогам 2013 года — уже 878 тысяч.

При этом драйвером являлся государственный сектор, бюджетники. Гораздо сложнее получить ипотеку физическим лицам, которые работают в небольшой частной организации. Это является проблемой. Даже президент на Госсовете сказал, что нужно стимулировать развитие малого бизнеса. В условиях кризиса при освобождающихся рабочих местах люди перетекают в малый бизнес, а при получении ипотеки это определенный фактор риска.

— Выступление Силуанова на Госсовете по малому бизнесу показало, что минфин не готов идти на большие уступки в части наделения регионов полномочиями, тем более в кризисное время. Что сейчас происходит с ипотекой? Ведь она очень чувствительна к кризису, финансовым колебаниям.

— Ну, начались кризисные явления даже не в 2014 году, а раньше. Статистика показывает, что мы вступали в рецессию начиная с конца 2012, это продолжалось в общем-то весь 2013 год. В связи с падением цен на нефть, введением санкций в отношении Российской Федерации, с учетом геополитических обстоятельств, процессы вхождения в рецессию серьезно ускорились. Но рецессия — это ведь просто замедление экономического роста. Мы не говорим о стагнации, когда в минус уходим, хотя по факту это было. Другое дело, что это отражается на разных сегментах по-разному.

Из непосредственно санкций для нас наиболее болезненным является невозможность доступа к финансовому ресурсу. Когда Центробанк сказал, что мы отпускаем рубль в свободное плавание, возникла паника. Критики Эльвиры Набиуллиной говорят, что нельзя было отпускать рубль. Сейчас в условиях уменьшения волатильности, о которой Улюкаев и Набиуллина говорят, они чувствует себя победителями. Но посмотрим, что будет чуть-чуть позже.

Запросы на ипотеку

Запросы от населения на ипотеку были и остаются. Я еще в конце сентября говорил, что если вы планируете улучшение жилищных условий и финансовое благополучие позволяет входить в ипотеку, входите сейчас. Но мы видим, что народ всегда действует тогда, когда что-то начинает мешать жить.

— Пока гром не грянет…

— …Мужик не перекрестится. То есть вот в декабре, когда мы увидели одномоментное падение, люди стали резко входить в ипотеку. Но только ипотекой это не ограничилось. Люди начали покапать товары, по их меркам, длительного спроса — автомобили, электронная техника и прочее.

Надо сказать, что выдача ипотечных кредитов в Москве сократилась с начала этого года практически в два раза. В январе и феврале рынок ипотечного кредитования упал на 25-30 процентов, по сравнению с тем же периодом 2014 года. В феврале ставка по кредитам достигла максимума за последние шесть лет — порядка 15 процентов.

По данным Банка России, за первые два месяца нового года было выдано более 92 тысяч ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов. И всего пять заемщиков взяли валютные ипотечные кредиты.

Безусловно, субсидирование ипотеки — правильный шаг. Потому что, как мы говорили, строительный сектор является драйвером экономического роста. У нас за последний период было два драйвера экономического роста: потребительские расходы и строительный сектор.

Причины падения рынка ипотеки

Падение рынка ипотеки произошло по двум причинам. Первое, народ понимал, что так оно и будет и в декабре все потратил. Эксперты в один голос заявляли, что будет максимальная инфляция и нужно как минимум подождать. А дальше было принято правильное решение относительно субсидирования.

Если говорить о средневзвешенной ставке по итогам прошлого года, то она была порядка 12,5-13 процентов, сейчас субсидированная — 12. И мы уже видим, как банки и регионы начинают соревноваться в снижении ставки. Новгородская область — субсидированная ипотека для определенной категории, которых определяют законодатели этого региона 10,9 процента. Это лучшее предложение даже по сравнению с прошлым годом.

Проблема в том, что реально располагаемые доходы населения падают. Я думаю, что это продлится до лета, если не будет какого-то другого масштабного отката. Сейчас банковское сообщество активно включилось в эту работу. Другое дело, что не все в нее смогли войти. Из порядка 30 банков сейчас — опять же первые 11. Есть определенные условия.

Социальная ипотека в регионах

Отдельные регионы страны устанавливают дополнительные социальные программы, позволяющие жителям улучшить существующие условия проживания. Среди основных требований к претендентам можно выделить:

проживание в регионе не менее установленного срока (3-5 лет);
нуждаемость в жилье или существенном изменении имеющегося;
принадлежность к льготной категории или трудоустроенность в бюджетной сфере;
наличие постоянного места работы.

Особенность ипотеки в Москве

Ипотека в Москве — сумма кредитов не более 8 миллионов, со взносом не менее 20 процентов, со сроком таким-то и так далее. То есть надо понимать, что государство стимулирует прежде всего промышленность и людей.

Субсидированная ипотека не распространяется на вторичный рынок жилья — только на новостройки. Потому что новостройки — опять же драйверы экономического роста, это занятость населения.

— Участники строительного рынка, девелоперы и риэлторы волнуются, надолго ли хватит этих денег и что будет, если они закончатся? Будет ли государство выделять еще? Насколько эта программа надежна?

— Я думаю, что риски есть, но государство достаточно серьезно относится к этой программе. А под выделенные 20 млрд банки готовы выдать ипотеки на сумму в 400-500 млрд. Сейчас уже реально рассматривается вопрос, не улучшит ли государство условия субсидирования. Есть разные проекты. Наши реальные финансовые власти говорят о том, что мы посмотрим как закончится этот год, и вполне возможно, будем делать это и в 2016-м.