Облик Москвы: престижные районы и "аутсайдеры"

Облик Москвы меняется, а вместе с ним меняется, хоть и не кардинально, ситуация на столичном рынке недвижимости. Как рассказали "Правде.Ру" эксперты, центр Златоглавой по-прежнему престижен, однако к нему уже вплотную подобрался запад. К аутсайдерам московского рынка недвижимости специалисты отнесли традиционно "ужасный" восток и Третье кольцо.

Москва — огромный город, где есть и тихие озелененные кварталы, и напичканные инфраструктурой районы, и улочки со старой, уцелевшей архитектурой.

Москва отвечает вкусам каждого человека. Одни хотят жить в престижных районах, другие предпочитают удаленность от бурной суеты мегаполиса. Какие районы считаются более престижными, а какие — доступными?

Элитные районы Москвы

Столичная Остоженка стала безусловным лидером по престижу, попав в десятку мирового рейтинга самых дорогих для жизни районов, обогнав даже Пятую авеню в Нью-Йорке. Как выяснили составители рейтинга, цена квадратного метра на московской улице, которая помнит еще государев конюшенный двор и кровавые события октября 1917 года, составляет 29 тысяч американских долларов.

Эксперты российского рынка недвижимости подтвердили справедливость рейтинга, рассказав, что жилье на Остоженке действительно бьет рекорды по стоимости. В каких еще столичных районах престижно проживать, выяснила "Правда.Ру".

"Безусловно, центр, где строятся элитные объекты. Плюс еще (и многие европейские города всегда так развиваются) наиболее привлекательна именно западная часть, наименее привлекательна — восточная. Москва — то же самое. Всем известная Рублевка — это как раз тот самый запад. И определяется это опять же во многих случаях розой ветров, размещением промышленных предприятий. Так делается с точки зрения урбанистики. Понятно, что самые дорогие сейчас районы — это те, где строится дорогое жилье, потому что если дорогая земля, если район дорогой, соответственно, чтобы окупить проект, надо построить еще дороже, совсем дорого и хорошо. И это дополнительно подстегивает цены. Поэтому то, что я назвал — это центральная часть и плюс западное направление", — рассказывает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Районы с самым доступным жильем

В то же время, по информации директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елены Ржавской, наиболее доступное жилье в пределах МКАД, по годичной информации, располагается в юго-восточном округе Москвы. Согласно предоставленным компанией данным, на рынке вторичного жилья самой дешевой недвижимостью по итогам декабря 2013 года отличились Капотня, где средняя стоимость квадратного метра составила 130,9 тысяч рублей, затем следует Бирюлево Западное со стоимостью 132,9 тысяч рублей за квадрат и Бирюлево Восточное со стоимостью 138,2 тысячи метров.

Критерии элитных районов Москвы:

• прежде всего, это местоположение, точнее — близость к центру города;
• если рядом с элитными находятся "обычные дома", то ценится зональная изолированность жилья;
• купить квартиру в историческом доме с особенной архитектурой — такой "престиж", как правило, хорошо добавляет к стоимости и делает жильё элитным;
• для престижности района обязательно наличие инфраструктурных объектов, соответствующих высоким стандартам;
• покупатели элитного жилья обращают внимание на наличие "зеленых зон", изучают экологический уровень района.

При этом средняя цена за квадратный метр в районе Арбат в декабре составила 418,6 тысяч рублей (что вывело район в лидеры по цене на недвижимость), в Хамовниках — 409 тысяч и в Якиманке — 398,9 тысяч рублей. Так что, по всей видимости, квартиры на Пятой авеню в Большом яблоке сдвинула на второй план именно элитная недвижимость Остоженки, лидирующая на рынке первичного жилья.

Из чего складывается цена квартиры

Каким образом происходит ценообразование на квартиры в Москве и почему жилье на юге и востоке города стоят дешевле, чем на западе, "Правде.Ру" рассказал Денис Соколов:

"Если мы возьмем восток особенно, там транспортные проблемы. На востоке Москвы — всем известно — невозможно построить дорогой район уже с точки зрения имиджа этого района. Потому что на самом деле все знают, восток — это ужас. Соответственно, никто не будет там покупать дорогое жилье. Туда поедут опять же, если там дешевле. Понятно, что трудно будет туда добираться, но тем не менее жилье не такое дорогое, — замечает аналитик компании Cushman & Wakefield. — Юг Москвы — это район массового жилья, среднего, эконом-сегмент. То есть там есть такие территории как Чертаново, который старается чуть-чуть быть выше рынка, и есть Бутово, где вообще новая застройка. Тут есть еще такой нюанс, на юге Москвы была массовая застройка, начиная с 1980-х годов прошлого века. Получается, что по сравнению с хрущевками, например, конечно, это дороже. Но тем не менее в общем-то это все равно один и тот же сегмент".

Тем временем жилье в центре Москвы традиционно считается самым престижным. И многие граждане убеждены, что это обосновано близостью к центру города, где располагаются главные объекты бизнеса, культуры и так далее. Однако это не основная причина.

"Но на самом деле есть интересная вещь — если посмотреть на то, как вообще распределяется инфраструктура по городу, то мы увидим, что в европейском понимании Москва является городом в общем-то в пределах Садового кольца. Это опять же в пределах транспортной инфраструктуры, застройки и так далее. Если мы возьмем третье кольцо — это уже по европейским меркам пригороды. А то, что за третьим кольцом — уже совсем получается даже и не город. Именно поэтому так распределяется привлекательность районов", — подмечает Денис Соколов.

Цены на жилье в Новой Москве

Чем тогда представляется европейцам аппендикс в виде Новой Москвы, можно догадаться. Однако, как и предполагали эксперты рынка, стоимость жилья на новой территории медленно, но верно растет, догоняя "старомосковскую" недвижимость.

Так, согласно информации Blackwood, в поселке Коммунарка средний уровень стоимости квадратного метра жилья достигает 123,3 тысячи рублей, что уже достаточно близко к цене бирюлевских квартир.

Но есть пока в Новой Москве и не по-столичному дешевое жилье — в поселке городского типа Кокошкино квадратный метр "вторички" стоит 87,8 тысяч рублей, что более чем на 300 тысяч дешевле Арбата. Выходит, что столицу могут позволить себе многие, а вот какую ее часть — решает частный случай.

Прогноз: цены на квартиры в Москве в 2020 году

В течение всего 2019 года жилье в Москве дорожало. Рост был постепенным и небольшим, но в некоторых сегментах цены даже достигли рекордного уровня. Например, средняя стоимость квартир в массовых новостройках увеличились с начала года на 6%, достигнув к ноябрю исторического максимума в 173 тыс. рублей за кв. метр. Средняя цена кв. метра на вторичном рынке столицы, выросла по итогам года на 4,2% до рекордных 200,5 тыс. рублей.

На первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья продолжается стагнация. Колебания цен здесь вызваны изменением структуры предложения. Из-за пополнения сегмента коттеджей более дешевыми лотами дома понизились в цене за 2019 год на 11%, до 137,3 млн рублей.

Количество таунхаусов и участков в продаже упало почти в два раза, и они подорожали на 28%, до 51,9 млн рублей, и на 24%, до 3,6 млн рублей за сотку. На "вторичке" дешевеют все форматы из-за курса доллара, выхода доступного предложения и пересмотра собственниками.

В 2020 году цены на первичном рынке столицы могут начать расти стремительнее. Модель продаж по всем новым проектам предполагает большую финансовую нагрузку, и девелоперы будут вынуждены уже на старте продаж предлагать жилье дороже. "Вторичка" будет зависеть от "первички", и только в загородном сегменте резких колебаний не ожидается.

Тайный язык риелтора: о чем говорят на работе агенты по недвижимости

Покупка квартиры с билетом в ад: как застройщики все портят

Как проверить недвижимость перед покупкой