Интервью с директором по маркетингу сайта "Циан" Евгенией Скрынник

С тех пор, как у людей появились жилища, появились агенты, стряпчие, маклеры и риелторы. Но народная мудрость гласит: хочешь сделать хорошо — сделай сам. Профессионалы признаются, что без агента порой получается лучше, качественней и дешевле. О нюансах поиска жилья на сайте "Циан" "Правде.Ру" рассказала его директор по маркетингу Евгения Скрынник.

Во всех агентствах недвижимости напропалую кричат о каких-то проверках и гарантиях. Например, все агенты уверяют, что при наличии у продавца квартиры водительских прав не нужна справка из психдиспансера, а на самом деле это не так. Более того, не единичны случаи, когда поверившие в это оставались и без жилья, и без денег.

Стоит ли заниматься квартирой без агента

Есть слова и обещания, а есть практика и опыт. Никуда не деться — на рынке недвижимости пруд пруди разных аферистов, мошенников, да и просто нечистоплотных агентств. Достаточно много, чтоб вы смогли сами отличить добропорядочного участника рынка от, скажем так — не до конца откровенного.

Но не стоит бояться: в самостоятельном приобретении, продаже или аренде квартиры нет ничего непреодолимо сложного.

Все процедуры не требуют никаких сакральных знаний или больших связей и вполне доступны простому обывателю. Откроем маленький секрет: львиная доля московских агентов по недвижимости — новички, и их уровень знания рынка от вашего особо не отличается. Они тоже ничего не понимают, действуют по стандартной схеме и с каждым вопросом бегают советоваться к своему менеджеру.

Читайте также: Бесплатная земля не удешевила жилье

Поиски риэлтора

Можно потратить месяцы на поиски помощника агента по недвижимости — и не найти: сотни кандидатов, все с опытом более трех лет, и ни один из них не знает даже азов законодательства.

Вот и думайте, сделает такой агент что-то лучше вас, или наоборот, накосячит, так как не для себя старается, а менеджер в нужный момент был занят.

А рынок аренды недвижимости еще веселее, чем продажи. На рынке продажи, под присмотром государева ока, хоть какой-то порядок присутствует, в аренде же вакханалия полная! И участвуют в ней, вынуждено подчиняясь, все, от агентов до правительства.

Например, московские власти в прошлом месяце устами господина Решетникова, чуть-ли не войну объявили московским наймодателям. Грозятся ловить пачками и карать по всей строгости.

Ну-ну! Заставить людей платить налоги, опираясь на "стучащих" участковых и старших по подъезду, не выходя за рамки правового поля не получится. Смотри пункт 2 статьи 49 Конституции Российской Федерации — презумпция невиновности. Вы доказываете мою вину, а не я свою невиновность.

И никогда не слушайте агентов по аренде уверяющих, что если договор найма заключен на срок менее года, налогов платить не надо. Это бред и ересь! Сдавайте квартиру хоть на пять минут и за десять копеек, даже без контракта, будучи добропорядным гражданином вы обязаны данный доход отразить в налоговой декларации.

Как найти съемное жилье

Рассмотрим для примера, как можно самостоятельно, без агента, найти съемное жилье. Как зачастую работают агенты? Каждый день они скрупулезно перекапывают интернет, выискивая объявления от владельцев, и перетаскивают их к себе, при этом даже не уведомляя последних. А нам остается найти то же самое объявление с координатами владельца. В этом нет ничего сложного.

Предположим, мы ищем недорогую двухкомнатную квартиру около метро "Сходненская". Заходим на знаменитый агентский сайт "Циан.ру", содержащий предложения от агентов, задаем условие поиска "двухкомнатная на Сходненской", ну и "пешком от метро". Получаем некие результаты.

Задача номер два — найти в этих результатах поиска квартиру, которая повторяется от трех и более агентств. Тоже ничего сложного. Например, вот она: один и тот же этаж, один и тот же номер дома, но три разных агентства. Теперь в этом объявлении нужно найти повторяющиеся слова, например, вот "окна выходят в тихий зеленый двор", "окна выходят в тихий зеленый двор", "полприхожей" и так далее. Банально копируем это и вставляем в интернет-поисковик. В результате получаем ту же самую квартиру с координатами хозяев. Данный метод основан на агентской лени: они просто копируют текст из объявления, размещенного собственником.

Читайте также: Самое время сложить деньги в одну корзину

Нюансы самостоятельной аренды жилья

О нюансах самостоятельной аренды жилья "Правда.Ру" поговорила с Евгенией Скрынник, директором по маркетингу портала "Циан.ру".

Сайт "Циан" создавался изначально, как рабочий инструмент агента по недвижимости. Теперь он развился, и достаточно существенная доля трафика там приходится на непрофессиональных участников рынка.

— Все правильно, непрофессиональных участников рынка сейчас намного больше. Более того, сайт "Циан" раньше позиционировался как инструмент для решения проблем по аренде жилья.

Сейчас мы видим коренной перелом, когда у нас 60 процентов трафика находятся именно в продаже жилья. Однако аренду мы не забросим, она — наше все.

Тогда продолжим об аренде. В "Циане", если честно, творится полный бардак в аренде. Одно и то же объявление может стоять у кучи агентов, при этом хозяин этой квартиры вообще не будет знать, что она стоит у него в "Циане" от имени кучи агентов. С этим планируют что-то делать, ужесточать модерацию?

— Мы и делаем. Мы ужесточаем модерацию, работаем с определенным "мусором", нам помогают и собственники жилья, и сами добросовестные агенты. У нас есть партнерская программа "Участник акции", с помощью которой мы можем влиять на результаты поиска, на исключение из них компаний или частных маклеров, которые дают недобросовестную информацию или дублируют ее много раз, спамят. Мы их просто исключаем из поиска.

Пренебрегая даже тем, что это ваш доход?

— Мы уже достаточно давно начали следить за качеством объявлений, базы. Я думаю, что любой проект по недвижимости об этом мечтает и делает для этого все возможное.

Достаточно много агентов тащат на портал "Циан" объявления с досок объявлений. Мне кажется, что пора с этим что-то делать и отсекать вот этих вот недобросовестных агентов, которые даже с хозяевами квартир не созваниваются, про квартиру не знают ничего, но, тем не менее, денег хотят. Я знаю, что объявления по купле-продаже у вас размещаются бесплатно, а вот для сдаваемых квартир существует отсечка — вступительный взнос в 10 тысяч рублей. Не проще ли открыть путь непосредственным хозяевам квартир, сдаваемых в аренду?

— Мы работаем в этом направлении и думаем о различных вариантах, как можно было бы собственникам в аренде жилья дать возможность работать с сайтом. Но практика показывает, что определенное количество мусора отмена взноса не отсечет, а, наоборот, ужесточит "мясорубку" в этом разделе, и бедных собственников просто забьют.

Читайте также: Не хочешь платить? Попадешь в коммуналку!

А если отмечать их объявления, что это — от собственника, сделать соответствующую галочку в выборе?

— Я как раз сейчас собираю предложения от профессиональных и непрофессиональных участников рынка о том, что хотелось бы сделать.

И если у кого-то будут конкретные идеи, что еще можно было бы сделать на "Циане", чтобы это не помешало и нашим профессиональным участникам, и тем пользователям, которые уже привыкли к такому "Циану", то мы эти предложения рассмотрим.

Оптимизация поиска 

Ни для кого не секрет, что у сайта "Циан" есть огромное количество подражателей. Присутствует ли на этих сайтах та же информация, что и у вас, или все-таки они свою базу собирают?

— Как правило, они парсят "Циан". Более того, они пытаются оптимизироваться под "Циан" с использованием наших фирменных наименований.

Мы с этим в ближайшее время планируем бороться юридическимиметодами. Какой-то новойинформации пользователи там не найдут — другой вопрос, что, может быть, там будет удобнее интерфейс.

Ради бога, пусть эти сайты живут, мы не против, главное — чтобы они не мешали нам работать. И чтобы нас никаким образом с ними не ассоциировали, потому что ситуации могут случаться разные. "Циан" на слуху, и нам бы хотелось оставаться хорошим, добропорядочным брендом.

Кстати, сколько предложений присутствует ежедневно в базе данных?

— В аренде, если брать Москву, то в сутки это не менее 50 тысяч объявлений. Если в продаже, то по Москве это где-то 60-65 тысяч объявлений, но это в низкий сезон, летом. Дальше больше.

В аренде предложения "без комиссии" составляют процентов 40. Но есть один нюанс: как правило, это объявления достаточно дорогие — не эконом-класса, а из серии от 30 до 50-70 тысяч рублей.

Это такие нормальные квартиры по 3 тысячи у.е. и выше, где собственник сам платит комиссию агентам. Некоторые агенты могут также и с клиента просить какую-то часть комиссии, но тут уже все зависит от самого потенциального арендатора. Но в большинстве своем на дорогих квартирах комиссия, либо совсем минимальная, либо нулевая.

Плюсы съема квартиры через агентство:

• Экономия времени. У солидного агентства база данных гораздо шире, чем несколько страниц в газете с объявлениями. Необходимо только задать в поиске необходимые параметры (район, станция метро, этаж) и уже готов список квартир, которые доступны к просмотру;
• Опытный агент знает и подмечает нюансы, на которые часто не обращают внимание: соседи по этажу, состояние подъезда;
• Снижается риск нарваться на недобросовестных арендодателей (случаи двойной сдачи жилья, сдача через посредника без ведома хозяина и пр.)
• Заключается договор с четкой фиксированной ценой, с обязательным указанием срока аренды. В тексте договора прописывается на каких условиях сдается квартира: оплата коммунальных услуг, наличие или отсутствие мебели в квартире или комнате и обязательно указывается, в каком она состоянии;
• Система гарантии (предоставляется в крупных агентствах). Если до окончания срока договора аренды хозяева без объективных причин выселяют или повышают плату за жильё, то агентство обязано предоставить не уступающий по условиям вариант жилья бесплатно;
• Посредник берет на себя переговоры с хозяином квартиры. Торгуется по цене, обговаривает условия аренды для нанимателя. По сути, спорные вопросы решаются через представителя, избегая общения с хозяином;
• Агент проверяет подлинность документов на собственность. 

Величина комиссии

По поводу нулевой комиссии. Присутствует такой нечестный метод конкуренции между агентами, как демпинг по комиссии. Что-то планируете с этим делать?

— Нам поступают такие жалобы. Когда сдается одна и та же квартира, демпинг существует не только по комиссии и по цене — различные варианты ухищрений бывают. Мы прорабатываем разные варианты решения вопроса. А вопрос это очень сложный, потому что как только мы вводим какие-то изменения в отношении каких-то нарушителей, мы получаем очень большой информационный обратный шум.

Нас хают и полоскают, нас заваливают, нам звонят — все это мешает работать. Поэтому прежде чем ввести какие-то меры, мы их тщательно прорабатываем и тестируем. Порой тестируем в некоторых других регионах.

Дело в том, что регионы более адекватные, рынок там более лояльный. Там, когда нанимают риелтора, понимают, зачем его нанимают, а риелторы там более добросовестные, они понимают, в чем заключается их работа. В Москве все-таки народ какой-то немножко — простите — зажравшийся, по-другому никак…

Отрицательные моменты съема квартиры через агентство: 

• Комиссионный взнос. Агентства берут комиссию за работу в размере, равном стоимости одного месяца аренды. Вместе с суммой за первый и последний месяцы, которые берут хозяева квартиры, получается немалая сумма;
• Недостоверные фотографии недорогих квартир. На сайтах недобросовестных агентств вывешиваются рекламные объявления с фотографиями квартир, которые на самом деле не сдаются. После звонка в такое агентство следует отказ, а на следующий день начинают поступать звонки с предложением обратиться в это же агентство для подбора требуемого жилья. Так агенты набирают себе рабочую базу клиентов;
• Несуществующие квартиры. Нечистые на руку агенты предлагают позвонить хозяину квартиры, который по телефону отвечает, что можно приезжать и заселяться. Потенциальный наниматель подъезжает к дому, а хозяин не берет трубку, или номер оказывается вне зоны действия сети. После звонка агенту выясняется, что за поиск другого варианта необходимо снова платить деньги, поскольку сотрудник поставленную задачу формально выполнил - квартиру нашел, а дальше уже не его проблемы;
• Риск попасть в фирму-однодневку, специализирующуюся на получении авансов за просмотр. Заплатить аванс требуют обязательно, поскольку претендентов на квартиру очень много и ее готовы занять сегодня. А на следующий день на месте офиса уже цветочный магазин;
• Собственники квартир не спешат связываться с агентствами, поскольку предпочитают не платить налоги с дохода. Поэтому не все квартиры, которые сдаются, попадают в базу агентства. 

Регионы и Москва

Тут уже повод гордиться регионам! Обычно все новое идет из Москвы, а здесь — наоборот!

— Да в регионах даже информационщики, как правило, не лохотрон: они сидят, прозванивают квартиры и дают реальные варианты людям, которые покупают у них распечатки.

Во многих местах это так: это люди, которые составляют свои базы, продают реальную информацию и качественно обрабатывают результаты.

На самом деле, московским, питерским риелторам есть чему поучиться у регионов в плане добросовестности, добропорядочности и отношения к клиентам.

Читайте также: Средний класс в Москве - рабочие и топы

И последний вопрос. В честь 10-летия "Циана" что ожидать нового агентам и непрофессиональным участникам рынка, самим клиентам? Что нового они смогут найти на портале "Циан" в ближайшее время? Станет ли он удобней, и чем именно?

— У меня нет полномочий разглашать, какие конкретно сервисы появятся, но я могу сказать, что нововведения помогут улучшить поиск по соотношению "цена-качество". Мы создадим возможность для увеличения базы данных, для размещения объявлений для всех участников рынка. И мы сделаем сайт более юзабельным — более удобным, более понятным. На нем появятся новые сервисы для участников рынка, которые находятся около недвижимости — страховым компаниям, банкам, тем, кто организует переезды. То есть тем ресурсам, которые необходимы людям при решении жилищных вопросов.

Читайте самое интересное в рубрике "Экономика"