Некоммерческая аренда жилья

По окончании бесплатной приватизации домов и квартир в 2013 году правительство займется созданием системы некоммерческой аренды жилья. Для них предусматривается специальный налоговый режим и льготные наймы. За счет мягких условий правительство надеется удовлетворить всех участников: застройщиков, операторов арендного рынка и квартиросъемщиков.

Некоммерческая аренда должна прийти на смену распространенной схеме социального найма. Договоры социального найма ныне действуют, они предусмотрены Жилищным кодексом.

Формально квартиры принадлежат муниципалитетам, однако фактически в них можно проживать бессрочно и они могут де-факто передаваться по наследству прописанным там детям и внукам. До 1 марта 2013 года это жилье можно приватизировать.

Аренда вместо приватизации

Суть предлагаемых преобразований понятна: государство отказывается от раздачи квартир. Те, кто не могут купить жилье, будут его арендовать. Как предполагается, по ставкам ниже рыночных. Отсюда и такое семантически противоречивое словосочетание — рынок некоммерческой аренды.

Как подсчитали в Минрегионразвития, в том случае, если деньги будут направляться не на покупку жилья для льготных категорий граждан, а на формирование базы предоставляемого в аренду жилья, количество россиян, которые смогут улучшить свои жилищные условия, резко возрастет.

Создание рынка арендного жилья выгодно и застройщикам. Тенденция последних лет — резкое сокращение платежеспособного спроса на квартиры, что может уже через несколько лет привести к обвалу рынка, когда покупать новое жилье будет просто некому. Власти такой вариант развития событий не устраивает.

Поэтому вариант с развитием рынка некоммерческой аренды позволит и дальше возводить миллионы метров жилья и в то же время снизит градус социальной напряженности. "В большинстве стран Европы, например, от трети до половины семей арендует жилье всю жизнь и не испытывает по этому поводу никакой ущемленности. Для этого надо стимулировать создание специализированных компаний — как самих девелоперов, так и независимых. Создать типовые контракты, гарантирующие права долгосрочных арендаторов", — отмечал в одной из своих программных статей во время предвыборной кампании Владимир Путин.

"Ведь сегодня у нас тот, кто снимает квартиру, психологически "живет на чемоданах", — отмечал Владимир Путин. — Считаю это важным еще и потому, что доступное арендное жилье — это важное условие роста территориальной мобильности наших граждан, экономической конкуренции городов и регионов. Для людей с невысокими доходами будем создавать программы развития некоммерческой аренды жилья".

По версии Минрегиона, продать или приватизировать арендную жилплощадь нельзя: она будет находиться в ведении специализированных управляющих компаний. Доходность таких компаний будет обеспечена за счет льгот и преференций застройщикам и операторам — по согласованию с Минфином и Минэкономики им будет предоставлен специальный налоговый режим. Предложений по этому поводу в Белом доме ждут в октябре 2012 года, сообщают источники.

Переход к некоммерческому найму

Уже до конца 2012 года в правительство должен быть внесен законопроект с поправками к Гражданскому и Жилищному кодексам, который должен определить понятие некоммерческого найма. К этому же сроку планируется разработать порядок выделения земельных участков под строительство арендного жилья и порядок ее предоставления нанимателям. Напомним, что одной из идей Путина было снижение себестоимости возводимого жилья за счет предоставления бесплатных земельных участков вблизи городов, в том числе из неиспользуемых госземель.

В схеме будет непосредственно задействовано АИЖК, через агентство застройщики будут получать льготные кредиты под госгарантии правительства. Устав оперативно скорректируют уже в сентябре.

Вывод аренды из тени

В концепции, предложенной Институтом экономики города и АИЖК и одобренной Минэкономразвития и Минрегионом, предлагалось ввести налоговые вычеты для арендаторов, такие как при вычете на покупку жилья. Также авторы считали возможным освободить новоявленных социальных арендаторов от уплаты НДФЛ.

А затем установить для них ставку на уровне шести процентов. С помощью этих мер предполагалось вывести и нынешний рынок аренды из тени. Однако, отражены ли эти льготы в нынешней редакции законопроекта, пока не известно.

Уже сейчас можно предсказать возникновение спорных ситуаций. Не повезет собственникам квартир в старых домах. Сейчас они ожидают перевода жилого фонда в статус ветхого или аварийного жилья с последующим выделением новых квартир, однако планы развития арендной системы приведут к тому, что в предоставлении им нового жилья будет отказано. В Московской области процент ветхого жилья составляет 1,4 процента. В целом по России — 3,1 процента.

Плюсы аренды:

1. Платеж обычно вдвое меньше, чем по кредиту.
2. Можно менять место жительства, жить рядом с работой.
3. Минусы:
4. Это жилье никогда не станет вашим.
5. Стоимость аренды будет со временем расти.
6. Вас всегда могут выселить, да и хозяева могут оказаться взбалмошными.
7. Нет смысла обустраивать квартиру, делать ремонт.
8. Сложно устроить детей в сад, школу, потому что сложно получить регистрацию.

Энергоэффективные дома

Стремительно ветшает огромный массив "хрущевок", капитальный ремонт которых местными властями зачастую не проводился годами, а многочисленные разрозненные собственники не могут собрать деньги на ремонт здания.

Сейчас в РФ насчитывается порядка десяти миллионов квадратных метров аварийного жилья, расселением живущих в нем занимается корпорация ЖКХ. По планам, с 2013-го по 2015 год необходимо переселить в новые дома около 800 тысяч россиян. При этом расселять граждан планируется в энергоэффективные дома. Но не будут ли эти дома доходными и не станут ли бывшие собственники арендаторами?

Читайте также:

В РФ может появиться программа арендного жилья

Бесплатная земля не удешевила жилье

Свыше 2,9 тыс. жителей Москвы получили квартиры по реновации

Читайте самое интересное в рубрике "Экономика"