Программа доступного жилья не выполняется

В мае президент Владимир Путин подписал указы о строительстве доступного жилья. Согласно заложенной в предвыборной программе идее, повышать уровень доступности жилья предполагается за счет застройки прилегающих к городам территорий и неиспользуемых госземель. Бесплатная земля должна снизить цену построенного на ней жилья, но так ли это на деле?

"В прошлом году в России было введено 62,3 миллиона квадратных метров жилья. Это на 6,6 процента больше, чем в предыдущем году. Фактически мы вышли на докризисный уровень. Напомню, что самый высокий уровень ввода жилья у нас был в 2008 году, когда было зафиксировано 64,1 миллиона квадратных метров жилья", — заявил Путин.

В текущем году в России в рамках ФЦП "Жилище" запланировано ввести в эксплуатацию 65 миллионов квадратных метров жилья. В феврале текущего года объем строительных работ в рамках программы составил 240,4 миллиарда рублей, что на 6,8 процента больше показателя соответствующего периода предыдущего года, а в январе-феврале 2012 года — 475,1 миллиарда рублей, или 109,2 процента.

Читайте также:

Средний класс в Москве - рабочие и топы

В России выросли цены на аренду жилья

Цена "квадрата"

Выросла средняя фактическая стоимость одного квадратного метра жилых домов (без учета индивидуального строительства), построенных в феврале 2012 года, увеличилась и составила для застройщиков 49 093 рублей против 37 583 рублей годом ранее. Всего за январь-февраль организациями всех форм собственности построено 30 тысяч новых квартир. 

Вместе с тем, по некоторым данным, в России в новом жилье нуждаются около 60 миллионов человек, то есть возводится примерно по квадратному метру на нуждающегося в год.

При этом конечное распределение не соответствует реальным потребностям, чему способствуют высокие цены на жилье и слишком существенная нагрузка при ипотечной покупке.

Теневой спрос на недвижимость формирует значительная чиновничья прослойка, а ипотечный заемщик, покупая квартиру для себя, дарит банку еще две.

В то время как на западе с их низкими ипотечными ставками отдавать приходится в худшем случае половину квартиры в ее стоимостном выражении.

Преимущества ипотеки перед арендой жилья:

1. Становишься хозяином квартиры, ну или по крайней мере будешь чувствовать себя хозяином;
2. За аренду когда вздумается насяльника цену не поднимет, весь график платежей по кредиту уже прописан по месяцам;
3. Начальник не будет приходить с проверкой счётчиков;
4. Весь ремонт в квартире делаешь для себя и от этого зависит комфорт жилья.

Минусы:

1. Финансовое обременение на долгие долгие годы;
2. Поменять жилье в случае дурных соседей, как при съёме квартиры не получится. 

Однако без принципиальной трансформации банковской системы РФ рассчитывать на значительное снижение процентов по ипотеке не приходится.

Стоимость земли составляет около 20 процентов стоимости готового жилья. Примерно на столько же предполагалось и снизить цену конечного жилья, а возможно, и убедить банки отказаться от первоначального взноса по ипотечным кредитам, выдаваемым на приобретение таких объектов.

Для этого президент России поручил правительству разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса с ограничением продажной цены на жилье данного класса.

Читайте также:

Власти Амурской области защитят дольщиков

В Москве возвели 5 млн метров жилья в 2019 году

Дефицит участков для строительства

Как отмечал в своей программной статье тогда еще кандидат в президенты Владимир Путин, в России, с ее огромной территорией, сложилась парадоксальная ситуация — дефицитом являются участки для строительства. Причина — неразвитость инфраструктуры.

Если в Европе, Америке, Японии и Корее можно строить дом за 50 и даже 80 километров от крупного города, то у нас за 20-30 километров начинаются неосвоенные участки — без дорог, газа, воды и электричества, где земля ничего не стоит, потому что ее нельзя использовать.

Важную и наиболее стабильную часть в стоимости жилья составляет непосредственно строительство и подведение к нему коммуникаций еще до подключения к городским сетям. В Москве затраты на эту часть строительства составляют около 30-40 тысяч рублей за квадратный метр при его конечной рыночной цене в 100-130 тысяч рублей, отмечают аналитики RWAY. 

Цены на  жилье и нефтяной рынок

Представляется, что одним лишь бесплатным отводом земли проблему снижения цены конечного жилья не решить. Как отмечают эксперты аналитического агентства, инвестиционно-строительные рынки стали монопольными или олигопольными, что предопределило реализацию следующей основной стратегии жилищного строительства — "строить мало, и продавать дорого".

В ее инерции страна пребывает до сих пор, а искусственно поддерживаемая разница между реальной себестоимостью жилья и его продажной ценой позволяет владельцам ждать своего покупателя неопределенно долгое время.

Отсюда и естественная для спекулятивного актива зависимость цен на квартиры от колебаний котировок нефти на мировом рынке. Снижение стоимости барреля на один доллар отнимает от цены сразу 60 долларов, а обрушение нефтяных котировок до 50 долларов приведет к падению цены квадратного метра в столице до 3000 долларов. При 90 долларов за баррель цены на жилье в Москве будут оставаться относительно стабильными.

Развитие рынка аренды

Однако и эту ситуацию можно попытаться развернуть в свою пользу, создав конкурентный и понятный рынок аренды, куда могли бы сливаться простаивающие квартиры. Но пока и этот рынок в отсутствие недорогих масштабных программ доходных домов остается в значительной степени "диким" и дорогим. Отсюда выводы:

1. Развитие цивилизованного рынка арендного жилья является одним из вариантов решения жилищной проблемы в России, но механизм реализации масштабных проектов довольно сложен.
2.  Для девелоперских компаний арендное жилье является диверсификацией текущей схемы работы, что даст им преимущество при насыщении рынка продажи жилья. Решение общественно-значимого жилищного вопроса в отдельных городах произведет положительное влияние как на состояние строительной отрасли РФ, так и на другие отрасли экономики.

Развитие рынка арендного жилья - большой шаг к решению жилищной проблемы в стране и поднятию конкурентоспособности России на мировой арене в целом. 

Читайте также: Нелегалы-дачники амнистию не имут

"В большинстве стран Европы, например, от трети до половины семей арендует жилье всю жизнь и не испытывает по этому поводу никакой ущемленности. Для этого надо стимулировать создание специализированных компаний — как самими девелоперами, так и независимых. Создать типовые контракты, гарантирующие права долгосрочных арендаторов.

Ведь сегодня у нас тот, кто снимает квартиру, психологически "живет на чемоданах", — пишет премьер. — Считаю это важным еще и потому, что доступное арендное жилье — это важное условие роста территориальной мобильности наших граждан, экономической конкуренции городов и регионов. Для людей с невысокими доходами будем создавать программы развития некоммерческой аренды жилья".

Читайте самое интересное в рубрике "Экономика"