Пришла ли пора раскупать подмосковные земли?

В предкризисные времена земельный рынок Подмосковья демонстрировал удивительные темпы роста. Однако сейчас он кипит историями об отчаявшихся застройщиках, желающих сбыть с рук крупные участки в три, четыре и даже шесть раз меньше летней цены.

Bigness. ru выяснил в интервью у руководителя отдела розничных продаж УК "Финансы и недвижимость" Сергея Мазенкова, что же на самом деле происходит сейчас на земельном рынке Подмосковья, и что его ждет в ближайшем будущем.

Bigness.ru: — Расскажите подробнее, а что именно представляет собой Подмосковный земельный рынок? Какие земли к нему относятся, и под что они используются?

С.М.: — На рынке Московской области около 5 млн. 700 тыс. га земель. Из них 3 млн. 700 тыс. — земли сельскохозяйственного назначения. Свободных земельных активов практически не осталось.

Земля используется под формирование дачных поселков, индивидуальное жилищное строительство, логистику и промышленное производство, связанное с выводом московских предприятий за МКАД и инвестиционной привлекательностью Подмосковья.

Решение земельного вопроса

Bigness.ru: — Как осуществляется переход земли от главного распорядителя государства к остальным участникам рынка?

С.М.: — В начале 90-х годов в связи с изменением политической ситуации в стране и сменой экономического строя было принято решение о безвозмездной передаче земли гражданам. Угодья колхозов и совхозов были распределены между крестьянами, каждый из которых получил земельный пай.

В 2002 году был принят закон "Об обороте земель сельхозназначения", который позволял всем покупать и продавать землю, именно тогда рынок стал бурно развиваться. Землю на первичном рынке получали, покупая земельные доли.

Своими правами в отношении земельных участков распоряжались как физические лица, так и юридические по договорам мены, купли-продажи, дарения и т. д.

Bigness.ru: — Пострадал ли рынок в результате кризиса?

С.М.: — С наступлением кризиса на земельном рынке произошла реструктуризация предложения. Нельзя сказать, что земля подешевела. Просто запросы продавцов понизились. С рынка ушли те собственники, у которых была невысокая потребность в финансах. Зато вышли те, кому деньги понадобились срочно.

Земельные участки этих собственников пошли со значительной скидкой до 30-50%. Земля избавляется от спекулятивных наценок, исчезают перекупщики. В этих условиях спрос перемещается на более дешевые, экономичные направления.

Уже начинает наблюдаться следующая картина: ряд собственников в поисках быстрых денег стремятся расстаться с определенными объектами, позиционируя их цену как находящуюся ниже рыночной и тем самым маскируя отдельные недостатки этих объектов, делая упор в предложении именно на высокой скорости продаж и на низкой цене.

На рынке загородной недвижимости в сегментах "премиум" и "бизнес" сегодня предложение превышает спрос. В этих сегментах с рынка ушли многие девелоперы, свернув крупные проекты.

Спрос сохранился на землю класса "супер-эконом" и "эконом" — это участки с подведенными коммуникациями или участки, продающиеся с возможностью подведения коммуникаций впоследствии.

Преимущества покупки участка в коттеджном поселке очевидны:

1. Полный набор инфраструктуры. В поселках проведены вода, газ, электричество. Как правило, есть магазины, детские сады и школы, спорткомплексы, медицинские центры, салоны красоты, заведения общественного питания. Во многих деревнях нет даже газа.
2. Безопасность. Территория коттеджного поселка огорожена и круглосуточно охраняется, ведется видеонаблюдение. В деревне за вашу безопасность никто не отвечает.
3. Приватность. Личная жизнь в поселке скрыта от посторонних взглядов. В деревне бывает трудно утаить что-либо от соседей.
4. Отсутствие социальных контрастов. Жители коттеджного поселка - люди примерно с одинаковым достатком, чего нельзя сказать о деревне. Большая разница в уровне доходов может стать причиной неприязни и конфликтов между соседями.
5. Гарантия надежности сделки. Сотрудничество с известной компанией защищает вас от всякого рода неожиданностей. Покупая участок в деревне, легко столкнуться с мошенниками или просто недобросовестным продавцом.  

Bigness.ru: — Какие сейчас средние цены на земельные участки в Москве и регионах?

С.М.: — Цена на земельные участки всегда зависела от множества факторов: престижность направления, удаленность от МКАД, транспортная доступность, инфраструктура, характер застройки, экологическая ситуация, и, в конце концов, красота ландшафта. Но в условиях кризиса разброс цен на рынке, даже в пределах одного направления, стал просто огромным.

Взять, к примеру, Новорязанское направление. По подсчетам маркетологов нашей компании, средняя цена за участок без подряда в пределах 20 км от МКАД составляет $14200 за сотку, в пределах 20-50 км — уже $2600, а дальше 50 км — вообще за $1500 за сотку. На Киевском направлении похожая ситуация: до 20 км от МКАД — $26400 за сотку, 20-50 км — $26000, свыше 50 — всего лишь $3800.

Земля как особый товар

Bigness.ru: — Какие Ваши дальнейшие прогнозы по ситуации на земельном рынке?

С.М.: — Земля — этот специфический товар, на который влияют те или иные факторы рынка в зависимости от своего назначения и позиционирования. Те земельные участки, которые предназначались для реализации крупных финансово емких проектов, будут дешеветь. Также можно ожидать некоторого снижения цен на участки с подрядом в ценовых сегментах "бизнес" и выше.

Конечно, в какой-то степени ситуация на рынке может сказаться и на сегменте "эконом", в котором предлагаются недорогие участки для индивидуальной застройки. Однако в первую очередь это отразится на темпах продаж.

Серьезного снижения цен на землю под застройку вряд ли стоит ожидать:

• во-первых, в связи с явным недостатком таких предложений на рынке;
• во-вторых, потому что покупатели устойчиво ассоциируют приобретение земли с надежным долгосрочным вложением, что наиболее актуально в нынешней экономической ситуации.

Увеличится количество поселков без обязательного подряда. Каждый второй девелопер будет предлагать участок с коммуникациями, и потребитель будет строить именно такой дом, какой ему захочется. Ведь не секрет, что многие застройщики зарабатывали именно на дешевом строительстве, не соответствующем заявляемому классу.

Сместится спрос на новые, ранее недооцененные направления — Ярославское, Новорязанское, Каширское. Отличным стимулом этого будет развитие московских районов юго-восточного направления. Жители Бибирево, Алтуфьево, Марьино, и Люблино будут искать себе дачи — новые, удобные для подъезда, как раз по направлению собственного городского расположения.

Читайте также:

Каким будет закон о туристическом жилье

Задержали строительство. Как получить неустойку?

Страны, где можно дешево снимать жилье и наслаждаться жизнью