Эксперты: цены на московские новостройки продолжат ползти вверх

Снизившиеся цены на столичные новостройки, ограниченное предложение и постепенное восстановление экономики сделали свое дело. Уже в декабре прошлого года стоимость квадратного метра в новом доме Москвы достигала двухлетнего максимума — 182 тыс. руб. Эксперты прогнозируют, что цена продолжит ползти вверх — по крайней мере в текущем полугодии.

Средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Москвы в декабре 2009 года выросла на 16,58% и составила 182,4 тыс. руб. В долларах квадратный метр нового жилья достиг $5979, подорожав на 8,95%. Такие данные Bigness. ru предоставил информационно-аналитический центр ГК "Пересвет-Групп".

В целом за 2009 год, согласно материалам компании, новостройки подорожали в долларах на 6,7%, а в рублях — на 14,2%. Как поясняют специалисты, приводимая ими средняя цена квадратного метра рассчитывается без учета скидок, с учетом элитных предложений в ЦАО и дешевых предложений, которые характерны окраинам Москвы и спальным, не престижным районам города.

Если же рассмотреть московские предложения отдельно по районам, то за год средний уровень цен в рублях вырос в СЗАО на 16,4%, ЗАО — на12,7%, ЦАО — на 12,3% и незначительно в СВАО — на 1,2%. В остальных округах зафиксировано снижение цен. При этом, наиболее значительное было отмечено в САО — 10,1%.

Дефицит предложения

Увеличение цен во многом объясняется недостатком предложения, которое значительно пострадало во время кризиса. Отсутствие инвестиций в строительную отрасль оказывает влияние на подрядные организации — многие из них развалились. За подрядчиками следуют производители стройматериалов и так далее по цепочке, так как одно прямо влияет на другое.

Ряд застройщиков находится в состоянии банкротства или близки к этому, и им не до строительства. А те компании, которые остались на плаву, зачастую всё же испытывают сложности со строительством заявленных объёмов. На неопределённое время остановлено строительство от 80-90% строек.

По данным компании "Пересвет-Групп", количество квартир на рынке первичного жилья, в декабре составило 7 525, что на 2,2% меньше ноябрьского показателя. Хотя в целом за год, как сообщает организация, объем предложения квартир увеличился на 9,9%.

Сложившуюся в декабре ситуацию Bigness. ru прокомментировала маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Ольга Маркова: "Цена новостроек Москвы в течение 2009 года менялась не слишком интенсивно, но последний месяц года стал исключением, резкий рост наблюдался и в рублях и в долларах".

"В тоже время, нельзя не отметить, что в течение года лидирующее положение на рынке занимали новостройки эконом класса, где декларируемая цена квадратного метра была ниже 100 тыс. руб. Подобные предложения появились на рынке в конце 2008 — начале 2009 года, но уже сейчас их практически не осталось в свободной продаже от застройщиков, за исключением квартир, которые реализуют уже новые собственники", — продолжает специалист.

6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет: 

1. Демографический - сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
2. Экономический - насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
3. Инвестиционный -  какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
4. Поведенческий - какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
5. Физический - какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
6. Законодательный - какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения? 

Вымывание ликвидных квартир

По ее словам, рост средней цены новостроек, возможно, так же связан с вымыванием наиболее ликвидных предложений — небольших квартир эконом класса по цене 75 тыс. — 100 тыс. руб. за квадратный метр. Сейчас цена подобных предложений уже гораздо выше. Например, средняя цена кв. м. в панельных новостройках Москвы в декабре составила 110 181 руб., отмечает Ольга Маркова.

"Поэтому, вполне возможно, что цена квадратного метра в первой половине текущего года будет возрастать, даже в наиболее демократичных новостройках. За 2009 год число проектов эконом-класса в столице, конечно, повысилось, но данные предложения весьма интенсивно раскупают, а новые проекты комплексной застройки только выходят или анонсируются", — подытожила эксперт.

Как говорилось в прогнозах, ранее опубликованных Bigness. ru, с середины 2010 года цены будут расти примерно от 2 до 5% в месяц и вполне возможно, что уже к концу 2010 года цены достигнут докризисного уровня.

Есть ряд причин по которым цены могут остановиться даже на самое лучшее жилье или даже упасть (процентов на 30%) , например:

• плохая экономическая ситуация и падение цен на нефть/газ;
• поведенческие факторы - сомнения в целесообразности покупки жилья по космическим ценам у людей имеющих альтернативы (например, имеющих возможность купить гораздо лучшую площадь в Барселоне);
• смещение экономического роста в регионы;
• борьба с коррупцией и новые законы. 

Читайте также:

Пенсионеры Москвы активно сдают свою недвижимость

Цены на квартиры в Москве повысятся в 2020 году

Как проверить недвижимость перед покупкой