Кризис поможет возродить жилищные кооперативы - эксперты

Российское правительство решило активизировать создание жилищных кооперативов. Таким образом, власти пытаются поддержать строительный комплекс и удешевить жилье для граждан с помощью инициативности самих граждан. Если мера будет реализовываться "без коррупции", она может стать интересным инструментом на рынке недвижимости.

Идея воссоздания жилищных кооперативов витала в воздухе еще в 2004 году. Как пояснила в интервью Bigness. ru президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, она обсуждалась в числе прочих во время работы над новым Жилищным кодексом Российской Федерации. Обсуждалась — но не была воплощена в жизнь, поскольку перед законодательной властью стояли другие важные задачи в сфере жилищного строительства.

В первую очередь нужно было развивать рынок жилья, ведь ипотеки еще не было, земельные аукционы не проводились…

Кризис возродил жилищную кооперацию

Возвращению к идее кооперации граждан, безусловно, "поспособствовал" и кризис, весьма болезненно сказавшийся на строительном комплексе. А кооперативы могут удешевить жилье для граждан, поскольку фактически выполняют функции девелоперов (привлекают финансирование, договариваются с подрядными организациями и пр.).

Кроме того, создание кооперативов позволяет решить проблему рыночных рисков и для строителей - при такой форме строительства спрос и предложение оказываются "в одном флаконе".

Среди форм управления многоквартирным домом (далее МКД) выделяют:

1. Личное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Такая форма управления допустима при численности не более 30 квартир в подъезде. Плюсы — экономичность и удобство, правда ответственность и материальное обеспечение лежит полностью на собственниках.
2. ТСЖ — товарищество собственников жилья, ТСН — товарищество собственников недвижимости. В данном случае ответственность за содержание общедомового имущества возлагается на ТСЖ.
3. Управляющая компания (УК). Заключение договора с управляющей компанией может осуществляться согласно результатов общего собрания собственников жилья. УК несет ответственность за предоставление видов услуг, прописанных в договоре с собственниками жилья.

Важным представляется вопрос о формах, в которых могут создаваться жилищные кооперативы. По словам Н. Косаревой, любые кооперативы являются объединениями граждан для совместного строительства и управления недвижимостью.

Различаться они могут лишь с одной — главной — точки зрения: появляется ли у членов объединения право собственности на недвижимость и если да, то в какой момент.

К преимуществам ЖСК относят следующие факты:

1. Нет необходимости в уставном капитале.
2. Размер паевого взноса рассчитывается согласно смете на стройматериалы, работу строителей и прочее.
3. Переплата за жилье получается минимальная, так как сюда входит обеспечение деятельности ЖСК только во время строительства.
4. Нет требований к минимальному количеству участников ЖСК. Это значит, проект застройки дома-коттеджа или нескольких многоэтажек вполне может организовать совсем небольшая группа людей.
5. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица.

Закон о малоэтажной застройке

Тем не менее Жилищный кодекс предусматривал только одну форму жилищного кооператива — жилищно-строительный кооператив открытого типа. Исправить положение поможет закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу малоэтажной жилищной застройки территорий", в котором определены базовые характеристики различных форм кооперативов и который Государственная Дума уже приняла в первом чтении.

Н.Косарева объяснила, что форма кооператива как нельзя лучше подходит именно для малоэтажной застройки, а также строительства и управления многоквартирными домами, поскольку и там и там возникают разные формы общего имущества. В многоквартирных домах это лестницы, крыша, подвалы. Если же речь идет о малоэтажной застройке, то общее имущество объединившихся граждан чаще всего включает и земельные участки, и дороги, и прочую общую инфраструктуру.

В чем различие между открытыми жилищными кооперативами (они существуют и сейчас) и закрытыми? Член открытого кооператива становится собственником помещения сразу же после уплаты своего пая. Закрытые кооперативы фактически копируют форму советских жилищных кооперативов. В таком кооперативе собственность всегда остается корпоративной, даже после того, как член кооператива выплатил свой пай. Юридически кооператив предоставляет жилье своим членам в пользование. Вместе с тем член кооператива может продать свой пай, который будет иметь рыночную стоимость.

Возможна и такая форма кооперации, как объединение индивидуальных застройщиков. В этом случае объединению граждан предоставляется большой земельный участок, но, как только он разбивается на маленькие участки, последние переходят в собственность членов товарищества, которое, со своей стороны, помогает в строительстве и эксплуатации недвижимости.

Н. Косарева рассказала, что специалисты Института экономики города проделали большую работу по обновлению "Предложений по организации жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан", и эта работа еще не завершена.

Решение земельного вопроса

В первую очередь дорабатываются организационно-правовые формы предоставления земли кооперативам. Планируется, что земельные участки будут выделяться без аукционов, а их цена составит некоторую долю кадастровой стоимости земли. Какую именно долю — еще обсуждается, возможно 10-50%. Более того, льготникам — участникам кооператива, например очередникам, земельные участки будут предоставляться вообще бесплатно.

Кроме того, как отметила президент фонда "ИЭГ", дорабатывается процедура и нормы создания закрытых кооперативов органами государственной власти, органами местного самоуправления или уполномоченными ими организациями.

Создание кооперативов властными органами прежде всего призвано облегчить всю процедуру жилищного строительства и объединения граждан.

Одновременно разрабатываются специальные ограничения, направленные против коммерциализации подобных структур. Проще говоря, нельзя позволить воспользоваться льготными условиями коммерческим компаниям, связанным с местными чиновниками. Предполагаются, в частности, следующие меры: член кооператива не может продавать землю, членами кооператива могут быть только физические, а не юридические лица и др.

В заключение Н. Косарева напомнила, что в Европе практика создания подобных кооперативов, в том числе закрытого типа, весьма распространена. Кстати, кооперативы могут быть и специализированными, например кооператив художников.

Читайте также:

Эксперты назвали среднюю цену квартиры в центре Москвы

Эксперты предрекли рост цен на жилье

В РФ может появиться программа арендного жилья