Ритейлеры ждут оптимизации арендных платежей

Осенью ритейлеры предложили владельцам торговых центров снизить арендные ставки на 30-50%, ссылаясь на тяжелые условия мирового финансового кризиса. В настоящее время Российский совет торговых центров (РСТЦ) призывает к компромиссу и диалогу. Более сильную переговорную позицию занимают все-таки розничные сети.

Ритейлеры в условиях последствий мирового финансового кризиса требуют от владельцев торговых центров снижения арендных ставок на 30-50% или предлагают переход на проценты с оборота, говорится в оперативном отчете консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Арендные ставки придется снижать

"Ритейлеры требуют снижения арендных ставок на 30-50% или предлагают переход на проценты с оборота. Девелоперы, в свою очередь, стремятся покрыть издержки на строительство и выполнить кредитные обязательства", — описывают ситуацию на рынке торговой недвижимости аналитики компании, слова которого цитирует РИА "Новости".

При этом, добавляют они, снижение арендных ставок неизбежно: "выгоднее получать минимальный доход, чем оставаться ни с чем".

Российский совет торговых центров призвал девелоперов, управляющих торговой недвижимостью, не поддаваться панике и необоснованно не снижать цены. Дело в том, что ситуация с каждым торговым центром специфична, она зависит от места его расположения, от проходимости, и прочих факторов. Поэтому обсуждать снижение ставок с ритейлерами нужно сугубо в индивидуальном порядке, пояснил Bigness. ru управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский позицию Совета.

Девелопер часто сдерживается большим количеством обязательств, например, выплатами по кредиту.

Бывают случаи, когда арендодатель просто не может позволить себе снизить прибыль, потому что при невыплате кредита, банк может отобрать у девелопера площадку. В других случаях, возможности для снижения ставок имеются, проиллюстрировал необходимость индивидуального подхода О. Войцеховский.

"Мы предлагаем владельцам торгово-развлекательных центров (ТРЦ) воздержаться и от действий, в результате которых могли бы быть созданы прецеденты частичного, даже временного, переноса издержек на арендодателя, во избежание "эффекта домино", — пишет РСТЦ в своем послании к девелоперам.

Также организация предостерегла владельцев недвижимости от перехода на оплату, привязанную к обороту магазина-арендатора.

"Предлагаемый сейчас владельцам ТРЦ переход на оплату по факту ("от оборота") означает серьезный временной разрыв денежных потоков. Для ТРЦ, введенных в эксплуатацию за последние 3-4 года, изменение принципов арендных отношений означает задержку возврата инвестиций со всеми вытекающими последствиями, вплоть до отторжения недвижимости с ее последующей полной утратой", — говорится в обращении.

Однако тенденция к понижению арендных ставок наметилась еще во второй половине текущего года, рассказала аналитик по потребительскому сектору ФК "Открытие" Ирина Яроцкая. Многие крупные ритейлеры, озвучивая свои планы на будущий год, уже заявили, что будут развиваться преимущественно на арендных площадях, так как ожидают снижения арендных ставок. В то же время, снижение на 30-50% представляется И. Яроцкой "нереальным".

Оптимизация неизбежна

В последние годы рынок арендных площадей был "раздут". Безусловно, сдутие пузыря неизбежно, и цены на аренду последуют за ценами на недвижимость. Однако, вероятно, будет наблюдаться более или менее равномерное падение ставок, считает И. Яроцкая.

Снижение цен на 50% даже отельному участнику рынка очень серьезно повлияет на ситуацию в целом, поскольку другие игроки также захотят скидок, подчеркнула она. Скорее всего, ни обвала рынка, ни удержания его на искусственно высоком уровне не предвидится. Для разрешения ситуации должен быть найден компромисс, уверена И. Яроцкая.

В то же время, по словам аналитика ФК "Открытие", ритейлеры все-таки окажутся в более сильной переговорной позиции по сравнению с арендодателями.

Сокращение расходов по статьям арендных платежей и по зарплате, к сожалению, станут теми факторами, на которых розничные сети сосредоточатся для оптимизации своих расходов.

О.Войцеховский рассказал, что с момента озвучивания ритейлерами их требований, было проведено уже много переговоров об условиях аренды на будущий год. Однако, по его информации, на "знаковых" объектах как в Москве, так и в региональных городах (иными словами, на крупных и успешных торговых центрах), давление розничных игроков не возымело успеха.

К безусловным плюсам заключения долгосрочных договора аренды можно отнести следующее:

1. предоставление арендных каникул - арендатор может провести требуемый ремонт помещения и оборудовать все конкретно под свои нужды. Краткосрочный договор аренды не дает такой возможности, поскольку это невыгодно для обеих сторон, если договор не будет заключен на новый срок арендатор не успеет окупить вложения, а арендодателю будет проблематично найти новых арендаторов;
2. установление периода действия пониженных базовых арендных ставок, который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте;
3. расчет полезной сдаваемой площади с использованием стандарта ANSI/BOMA Z65.1-2010 для офисных площадей и ANSI/BOMA Z65.2-2009 для логистических парков и складских комплексов;
4. возможность замены гарантийного депозита банковской гарантией; запрет на досрочное расторжение договора на определенный срок. 

В России выросли цены на аренду жилья

Эксперты: из недостроя в России можно создать город-миллионник

Эксперты назвали самую дорогую недвижимость на вторичном рынке