Расплата за комнату

Решить насущный жилищный вопрос эксперты рынка недвижимости предлагают весьма экзотическим методом. Нет денег на целую квартиру – купи долю в ней. Нет, не в коммуналке, а именно в многокомнатной современной квартире.

Законом разрешено наследовать, продавать и покупать даже доли в квартирах. По оценкам Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, минимальная цена доли в квартире – 110 тысяч рублей. Столь дешевое предложение отыскалось в Бибирево. За такие деньги на московском рынке жилой недвижимости можно приобрести лишь один квадратный метр площади.

К примеру, одну комнату или треть от целой квартиры вблизи станции метро Коломенская можно купить $40 тысяч ($3600 за квадратный метр). Две комнаты или полквартиры почти в центре столицы неподалеку от Краснопресненской будут стоить $70 тысяч ($4000 за кв.м), две комнаты или четверть квартиры в районе станции метро Бабушкинская можно приобрести всего за $30 тысяч ($2700). Таких цен за единицу площади Москва уже не помнит.

Чем объяснить такие цены доли в квартирах, располагающихся в неплохих, а местами даже в престижных районах Москвы?

Проблема в том, что доли в жилье продаются сложнее, иногда на это уходят годы:

«Доли – товар, не пользующийся повышенным спросом. Это изначально хлопотная собственность, с которой, как правило, связано много дополнительных проблем. Цены, соответственно, априори ниже, чем на комнаты в коммуналках», – говорит в интервью Metrinfo.Ru Евгения Борщева, юрисконсульт «Открытой Компании».

Хотя тут, конечно, все зависит от конкретных условий: размера доли, того, кто продает и покупает. Квартирный вопрос никогда не был легким. Чаще всего доли в квартирах продаются не от хорошей жизни. Обычно это результат дележа при разводах или наследовании.

Покупая долю в квартире, стоит учесть, что остальные владельцы квадратных метров могут быть против вашего вселения, даже если вы уже внесли всю сумму за обещанные квадратные метры.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику жилого помещения владеть, пользоваться, жить на этой площади, дарить ее или продавать, редко, когда такие действия даются легко.

Тот же ГК гласит, что «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом».

Это означает, говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость», что для полноценного использования собственником своей доли (например, на вселение в такую квартиру членов своей семьи, на проведение ремонта в ней и т.д.) необходимо получить согласие от всех других сособственников.

Еще один немаловажный момент, на который покупателю следует обратить внимание. Даже если остальные владельцы долей в данной квартире согласны на ваше вселение, они могут запретить вам зарегистрироваться по месту жительства или прописаться. Чтобы воспользоваться этим благом тоже необходимо согласие соседей.

Юристы настоятельно рекомендуют при покупке доли в квартире помнить о преимущественном праве покупки. Согласно ГК его имеют собственники других долей. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке – с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают – они должны дать письменный отказ.

Часто на практике бывает так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают. Так что вы рискуете, выложив деньги остаться ни с чем. В случае отсутствия официального отказа, вас могут выселить из квартиры через суд, если собственники других долей докажут, что им не дали воспользоваться преимущественным правом покупки.

С другой стороны, бывший владелец может обезопасить вас от такого рода неразберихи, отправив на имя других собственников заказные письма с уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы государственной регистрации признают как отказ.

Если вы решились купить долю в квартире, где еще проживают собственники, лучше, чтобы у вас больше не было никакого жилья. Иначе не исключено, что вас отселят. Хотя в этом случае вы вправе будете требовать согласно ГК от других собственников компенсации за невозможность использования своей доли в квартире. Насколько она будет соизмерима с расходами по ее покупке не известно. Размер компенсации определяется в суде.

По мнению экспертов – шкурка выделки не стоит. Пусть метры в квартирах дешевы относительно остального рынка недвижимости, проще подкопить денег, чем всю оставшуюся жизнь терзать себя за то, что при покупке был упущен какой-либо нюанс, в результате которого вы остались на улице.

Наталья Трефилова