Москва проиграет от повышения ставок аренды офисов

Правительство Москвы повысит ставки на аренду муниципальных офисов. Согласно трехлетней программе, к 2011 году стоимость аренды вырастет почти на 60%. По мнению чиновников, сегодняшние ставки вдвое занижены, если сравнивать их со среднерыночными. Мнение эксперта: ставки аренды на городские помещения занижены справедливо, их повышение приведет к бюджетным потерям.

Поступления в бюджет от аренды муниципальных не устраивают московских чиновников. Руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин уверен, что бюджет мог бы получать гораздо больше.

Правительство собирается увеличивать ставки в течение трех ближайших лет примерно в 1,2 раза. Это позволит увеличить бюджетные доходы от аренды с 10 млрд. руб. в 2009 г. до 14,3 млрд. руб. в 2011 г., заявляют чиновники.

В.Силкин заявил о необходимости ежегодно пересматривать размер платежей в сторону увеличения.

«Сегодня стоимость аренды муниципальных офисов в среднем составляет 49% их рыночной цены, и с такой ситуацией власти города мириться не должны», – возмутился он.

Глава комплекса имущественно-земельных отношений сетует, что Москве за последние три года не удалось кардинально сократить разрыв между муниципальными и рыночными ставками аренды. По его словам, доходы городской казны от сдачи в аренду нежилых помещений растут с 2005 года в среднем на 12,4%, однако эти поступления могли быть и больше.

Средняя городская ставка, по словам Владимира Силкина, сейчас составляет пять тысяч рублей за квадратный метр в год, при рыночной цене в 12 тысяч. К тому же получить полностью оплату по установленной городом ставке зачастую не представляется возможным из-за нерациональной политики льготирования арендаторов.

Московские власти намерены пересмотреть льготные ставки для малого бизнеса. Силкина не устраивает, что мерами поддержки «в одинаковой степени пользуются как начинающий бизнес, так и давно работающие предприятия; как малые предприятия, работающие в конкурентных секторах, так и в неконкурентных».

Например, по его словам, скидка на арендную плату в размере 50% предоставляется как торгово-закупочным структурам, составляющим 56% всего мелкого бизнеса, так и инновационным и жилищно-коммунальным малым предприятиям, доля которых составляет 8 и 10% соответственно.

«Мы фактически предоставляем им конкурентные преимущества, – считает Силкин, – тогда как для инновационного бизнеса и предприятий сферы ЖКХ даже половина ставки является величиной абсолютно неподъемной».

Руководитель комплекса имущественно-земельных отношений предлагает изменить схему поддержки предпринимателей, занимающихся приоритетной для города деятельностью. Размер льгот для малых предпринимателей будет ежегодно сокращаться. В течение первых четырех лет после открытия компании, при заключении арендных договоров к ней будут применять понижающие коэффициенты в размере 0,5, 0,6 и 0,75 от городской ставки.

В стремлении сорвать куш да побольше на сдаче в аренду муниципальных офисов, власти Москвы рискуют сделать эту недвижимость неконкурентоспособной, считает собеседница Bigness.ru , директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

По ее мнению, качество муниципальных помещений оставляет желать лучшего.

«Обычно это какие-то бывшие госучреждения, то есть, это не новое качественное предложение, а с гораздо более низкими параметрами. Они даже не попадают в классификацию по типам А, В+, В. Обычно это коридорно-кабинетная система, там есть и совсем старые не отремонтированные помещения. Если сравнивать муниципальные предложения с подобными же на рынке, то цены на них не сильно занижены», – утверждает эксперт рынка недвижимости.

По оценкам аналитиков, 12 тысяч в рублей в год арендаторы отдают за квадратный метр офиса класса В с современной планировкой, инженерией, паркингами.

«Чаще всего, это офисы “open space”, то есть, демократичный офис, рабочее пространство которого формируется в довольно большом помещении, не разделенном капитальными стенами, используются мобильные и стационарные офисные перегородки. Организованный таким образом офис, с точки зрения менеджмента, больше отвечает современным формам управления и дает возможность использовать новые способы внутренней координации и коммуникации. А отсутствие дверей и коридоров значительно экономит площадь офиса», – объясняет О.Широкова.

Ставки аренды на рынке растут в среднем на 10-15% в год. Так что, запланированная муниципалитетом акция может привести к тому, что менее качественные казенные помещения догонят по цене рыночный класс В. «Доходы города, безусловно, возрастут от этого. Другой вопрос, что, безусловно, существующие офисы не слишком дорогие и качественные, а тенденция роста требований арендаторов к офисному помещению постоянно растет», – говорит эксперт.

Ольга Широкова предупреждает, если на рынке заявленные объемы ввода новых офисов будут соблюдаться, в этом случае, рост цен на такую недвижимость еще сильнее замедлится, так как произойдет насыщение рынка. В этом случае, городу нет смысла активно повышать ставки. Его офисы перестанут пользоваться спросом.

Арендаторы выберут меньшее из зол, то есть, качественные офисы. Даже в том случае, если стоимость их аренды будет незначительно выше, чем у муниципалитета.

Впрочем, пока введение новых современных офисов запаздывает,

«Естественно, предложение офисов у нас увеличивается, но оно увеличивается вдвое медленнее заявленного. По-прежнему, большинство объектов вводится с задержкой, за счет этого сохраняется дефицит. Говорили, что насыщение рынка будет и в 2008, и в 2009 году, сейчас уже перенесли сроки на 2011-2012 годы», – утверждает представитель Blackwood.

Так что, по оценке нашей собеседницы, от повышения арендных ставок город пока сможет «жировать», но недолго – ближайшие лет пять. Вероятнее всего, в 2013-2014 году более качественные офисы будут востребованы арендаторами в первую очередь.

Наталья Трефилова