Полураспад полудоступного жилья

Региональные партнеры Ассоциации ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выходят из программы «Доступное жилье», если им не смягчат новые условия по стандартам выдачи ипотечных кредитов и выкупа закладных. С такими угрозами Ассоциация ипотечных компаний (АИК) обратилась в АИЖК.

Письмо АИК гендиректору АИЖК Александру Семеняк, основанно на жалобах региональных партнеров ассоциации. В документе перечислены возможные негативные последствия новых методов работы агентства, которые оно будет использовать с 15 сентября.

Наибольшие опасения у ипотечных компаний вызывает то, что кредиты будут выкупаться не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной, пишет газета «Коммерсант».

Как уже сообщал деловой портал Bigness.ru, с помощью нововведений агентство рассчитывает компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, одновременно сохранив для региональных партнеров возможность рефинансирования ипотеки.

Полтора месяца назад директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева в интервью нашему порталу заявила, что сейчас агентство выкупает закладные по кредитам со ставкой на момент выдачи кредита. Для конечного заемщика новая схема работы АИЖК с банками означает, что ставка по его кредиту может измениться в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Этот процент может быть пересмотрен в сторону увеличения. На сколько именно ‑ в АИЖК пока не говорят. Там лишь поясняют, что банкам, которые выдают кредиты по стандартам агентства, оно будет предлагать использовать новый инструмент – форвардные контракты.

Банкам будет четко оговорен срок и объем выдачи длинных денег, а ставка будет определяться формулой, в которой заложен ряд макроэкономических показателей, в том числе, инфляция. Это позволит получить четкий ориентир при планировании денежных потоков.

Действия АИЖК его партнеры (региональные операторы и сервисные агенты) расценили как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК», бьют тревогу в регионах.

По оценкам партнеров АИЖК, новые стандарты вынудят их продавать кредиты с дисконтом до 10% от остатка задолженности, из-за чего их финансовое положение может пошатнуться.

«В случае продажи с дисконтом убытки операторов в ряде случаев не могут быть покрыты за счет прибыли, в отдельных случаях объем чистых активов может оказаться ниже размера уставного капитала оператора. В такой ситуации операторы и сервисные агенты не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Следствием этих изменений станет дискредитация федеральной программы ипотечного кредитования», – говорится в письме.

Участники ипотечного рынка, опрошенные газетой «Коммерсант», считают, что, несмотря на негативный прогноз развития событий, АИЖК вряд ли пойдет партнерам навстречу.

Сложившейся ситуацией на рынке ипотечного кредитования весьма обеспокоена и Ассоциация Строителей России (АСР). Совместно с Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка она подготовила заявление, в котором описала существующую проблему: «В настоящее время ведущие участники ипотечного рынка, такие как ВТБ-24 и АИЖК ужесточили процедуру выдачи ипотечных кредитов и повысили процентные ставки. Кроме того, звучат различного уровня политические заявления, которые потенциально могут привести к огромным рискам и подорвать основы системы ипотечного кредитования в целом», – говорится в пресс-релизе АСР.

По мнению собеседника Bigness.ru, председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Ивана Грачева, он уверен, что, по крайней мере, «с программой “Доступное жилье” ничего страшного не случится».

Как куратор этого социального проекта он заявил:

«На самом деле проект “Доступное жилье”, действительно, в трудном положении, но вовсе не из-за ипотеки. Мало того, по социальной ипотеке вообще пока нет законодательства, соответственно, нет пока расширения потока граждан. Поэтому каких-то кардинальных изменений в программе в связи с ужесточением АИЖК условий не произойдет. Это какой-то фактор, но далеко не первый в развитии “Доступного жилья”», – поделился И.Грачев с нами.

Он заострил внимание на том, что ипотека в этой программе не доминирующий фактор. Принципиальные вещи для неразвития программы – отсутствие площадок, а также инфраструктуры на уже существующих участках.

По его мнению, региональные структуры используют такие заявления, просто как элемент торга с АИЖК:

«Что касается возмущения политикой АИЖК Ассоциации строителей России, возможно, в регионах у них были заявки, многие из строителей схемы финансирования строительства за счет средств, привлеченных покупателями жилья через ипотеку», – продолжает председатели экспертного совета по формированию рынка доступного жилья.

На его взгляд, ужесточения правил заимствования длинных денег – это абсолютно верная политика для строительства в России стабильной ипотеки. На его взгляд, повышения стоимости заемных – необходимость, как и впрочем, ужесточение условий для самих заемщиков:

«То, что правила игры будут ужесточаться, это очевидно, потому что банки делали попытки вести игры на манер американских – “плохие” бумаги с хитрыми математическими расчетами. Свободные процентные ставки, заниженные требования по первоначальному взносу для клиентов без особых гарантий, требования по обеспечению займов не во всех банках были четкими и ясными. Это ставило под сомнение безопасность ипотечного рынка».

Впрочем, по его мнению, АИЖК, возможно пойдет на уступки региональным партнерам. Все зависит от того, как они будут просить и как будут доказывать необходимость смягчения условий: «Я думаю, что дальше начнется поиск компромиссов, наверное, последуют какие-то оговорки. На мой взгляд, не очень разумно и хорошо признавать незаконным то, что раньше было законно», – заключает эксперт.

Так что, говорить о том, что ипотека в России и программа «Доступное жилье» сворачиваются – слишком рано.

Наталья Трефилова