За кризисом грядет передел большого девелоперского бизнеса

Строители напуганы происходящим на рынке недвижимости. Несколько крупных компаний официально уже высказали свои опасения. Часть из них собирается пересмотреть стратегию ведения бизнеса, часть вообще заявляет о готовности к распродаже собственных объектов. Рынок ждет большой передел.

Собеседник Bigness.ru Максим Гасиев, региональный директор Департамента инвестиционных услуг и Департамента торговой недвижимости компании Colliers Int. сообщил нам, что все их клиенты – крупные девелоперы – переживают по поводу происходящего в мировой экономике, да и в России:

«Все всего боятся и находятся в моральной неустойчивости и панике», – поделился он. О том, что российские девелоперы вынуждены пересматривать стратегию ведения бизнеса и отказываться от своих проектов наш эксперт слышал и не раз.

По некоторым данным об этом уже заявили Mirax Group, «Система-Галс» и «Интеко».

«В ближайший год мы не начнем строительства ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита, не будем покупать новые проекты», – объявил накануне председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский.

Речь идет о комплексной застройке территорий в Бибирево-Бескудниково, которую сейчас занимают линии электропередач. Инвестиции в этот проект оцениваются в $6 млрд. Кроме того, под угрозой оказалась реорганизация киевского направления Московской железной дороги – $4,2 млрд. инвестиций, комплекс Казакова – $4,2 млрд. и жилой район Мякинино – $1,7 млрд. Аналогичная ситуация сложилась и вокруг проектов компании в Европе. Например, небоскреба Mirax-Beetham Tower в Лондоне.

Существенную коррекцию в свои планы внесла и «Система-Галс». Она вынуждена распродать около 25% своих проектов общей стоимостью в $3,746 млрд. Эти средства необходимы компании на возврат кредитов и окончание уже начатых строек. Капитализация компании менее чем за полгода упала на 89% – до $279,7 млн.

Вице-президент «Интеко» Олег Солощанский пояснил, что «все запущенные проекты будут достроены, еще не запущенные – тщательно оценены».

Директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин объясняет причину отказа некоторых крупных девелоперов от дальнейшей разработки проектов, находящихся на предпроектных стадиях, мировым кризисом ликвидности, «докатившимся» и до России.

Девелоперы, заявившие ранее о планах реализации сразу нескольких крупных проектов, рассчитывали вести строительство за счет привлеченных средств, говорит эксперт девелоперской компании. Но столкнулись с ситуацией, когда банки готовы финансировать строительство под более высокий процент, нежели ранее.

Если раньше банки давали кредиты под 8,5%, то теперь предлагают уже под 25%.

«В таких условиях девелоперы, у которых затраты на реализацию всех заявленных проектов превышают собственные финансовые возможности, оказались перед выбором. Привлекать дорогие заемные средства, тем самым, снижая рентабельность, откладывать строительство до “лучших времен” или уступить право реализации некоторых проектов (т.е. продать отдельные проекты) – сложный вопрос», – говорит С.Лушкин.

Теперь эксперты ожидают коррекции цен на самом рынке недвижимости, а также ухудшение ситуации в смежных отраслях. Так, производители цемента уже ощутили последствия кризиса на себе. Они вынуждены ждать оплату за отгруженную продукцию по два месяца, хотя раньше работали только по предоплате.

Первое, что стоит ожидать от ситуации, когда девелоперы «замораживают» заявленные ранее проекты – сокращение объема предложения на рынке. При этом «пик» дефицита, скорее всего, придется на конец 2009 года (когда приостановленные проекты должны были бы выйти на рынок). В связи с этим к концу следующего года можно ожидать очередного витка цен, вследствие резкого сокращения предложения на рынке недвижимости, прогнозирует представитель ООО «Квартал Эстейт» в интервью нашему изданию.

Максим Гасиев, впрочем, не стремится делать пессимистических прогнозов.

«Я пока не вижу, чтобы тенденция отказа от проектов или выход из бизнеса носила системный характер. Фактически единственная крупная компания Mirax Group заявила об этом. Остальные девелоперы таких настроений пока не высказывают, по крайней мере, те, с которыми мы работаем. Посмотрим, будут ли наши клиенты прибегать к действиям, о которых заявляет Mirax Group. Я бы на их месте не стал выходить из дела и продавать активы», – говорит он.

Что касается заявлений компании «Система-Галс» о продажи четверти своего портфеля, по словам представителя Colliers Int., они искали инвесторов и несколько месяцев назад, это нормальная стратегия девелоперов, она никак не связана с вновь происходящим: «Я делаю такие выводы, поскольку они и раньше шли по такому пути, что делали проекты вместе с партнерами».

Даже в случае, когда застройщики совсем разочаруются в своих возможностях, скорее всего они будут продавать объекты частично (50/50) и, скорее всего, крупным девелоперским компаниям, которые принимают на себя риски девелопмента. В этом случае стоит ожидать всего лишь перераспределение рынка.

В отличие от других участников рынка, М.Гасиев не склонен прогнозировать каких-то шоковых для рынка недвижимости событий.

«На арендные ставки и на цены продажи действует параллельно несколько факторов. Сегодняшняя ситуация на рынке тянет эти факторы и каждый – в свою сторону. Какой из них будет превалирующим (ведущий к стагнации, росту или снижению), невозможно сказать. Хлестко говорить о том, что рынок упадет, или все будет хорошо. Эти заявления необоснованны».

В целом рынок имеет определенную инертность, говорят наши эксперты. То есть, проектам, которые запустились год назад и находятся в процессе строительства, ничего не угрожает. Они будут достраиваться и вводиться на рынок в свое время:

«Да, сейчас есть сложности с заемным финансированием. Это отодвигает по времени какое-то количество проектов, но то, что они будут отменяться или замораживаться надолго, я, честно говоря, не думаю», – успокаивает М.Гасиев.

Эксперт напоминает, что ситуация с замедлением ввода новых объектов не нова. Это никак не связано с кризисом. Тенденция каждого года такова, что до 50% проектов не вводится в сроки.

Это связано, во-первых, с горячим оптимизмом девелоперов, они зачастую, не имея ничего кроме земли и намерения построить, заявляют, что откроют объект через два года. Однако на самом деле у нас очень непрозрачная процедура получения документации, прогнозировать, когда она закончится – невозможно. Только во вторую очередь задержки связаны с трудностью финансирования. Однако и до кризиса получить кредит на стройку было всегда непросто, заключают наши собеседники.

Наталья Трефилова