Город-сказка Градослав: «картонные» домики или особняки?

Где был пустырь, там будет поселенье. В Каширском районе Воронежской области с ноля возведут город Градослав в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Кто сможет себе позволить «социальные квартиры»?

О том, что в Каширском районе построят в чистом поле уникальный в России малоэтажный мини-город Градослав, на днях сообщил представитель «Росстроя» Михаил Дворкович.

4 миллиона квадратных метров жилья с развитой инфраструктурой, с детскими садами, школами, магазинами, хлебопекарнями будут рассчитаны на 150-200 тысяч жителей. Позволить себе квартиру в трех-, четырех- и пятиэтажные домах и таун-хаусах смогут представители, так называемого, «среднего класса» Воронежской области. Квадратные метры, обещают чиновники, будут сравнительно недорогими. Городок построят в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Член Комитета Госдумы по собственности Иван Грачев в интервью Bigness.ru сказал, что идея малоэтажного строительства социального жилья правильная,

«такая застройка у нас эффективна, так как в России нет проблем с территориями».

Хотя, по словам Грачева, подходить к этому вопросу следует с особой тщательностью. Не всякий небольшой дом стоит недорого.

«Идея малоэтажного строительства сильно завязана на инфраструктуре. Поэтому сразу возникает вопрос, что дороже или дешевле будет обеспечивать подводом энергии, тепла, электричества, воды - здоровенные 15-этажные дома или же малоэтажную систему?» - говорит специалист.

По его словам, «если система той же очистки воды, электричества локальна, то малоэтажное строительства будет, несомненно, эффективнее. Если подключение к системам централизованное, то тогда малоэтажное строительство в среднем неэффективно и будет рассчитано на богатых людей». По его словам, здесь важно грамотно составить проект.

Немаловажным аспектом в решении нелегкой задачи является и выбор конструкций и материалов для строительства таких домов. Себестоимость строительства дома из кирпича одна, монолитных бетонных «коробок» совершенно другая.

Стоит учитывать, что технологии строительства не стоят на месте, констатирует специалист: «Есть вариант строительства из модифицированного гипса. Это наша отечественная разработка. Такой домик возводится через двое суток и через неделю сдается под ключ. Это прекрасный дешевый вариант - он меньше по себестоимости, где-то до $500».

Однако пока не ясно, какими именно будут дома в новом городе, а самое главное, сколько будет стоить квадратный метр жилья. Инвестор в лице компании «СтройМонтаж-2004» хоть и выиграл тендер на масштабный проект и даже подписал инвестиционный контракт федеральным центром, региональными властями и муниципальным образованием, пока не может ничего сказать по этому поводу.

В беседе с журналистом Bigness.ru директор по строительству «СтройМонтажа-2004» Александр Аверьянов сообщил, что к разработке проекта еще даже не приступали. По его словам, еще предстоит выбрать технологии малоэтажного строительства. В частности, он не исключил и варианта возведения домов из деревянных панелей.

О себестоимости квадратного метра представитель инвестора предпочел умолчать, а на наш вопрос ответил так:

«Как говорят, за шелуху орехов работу продают только среднеазиатским базарам». Аверьянов признался, что цифры пока очень приблизительные, и оперировать ими нельзя. «Мы даже стоимость строительства сейчас прикинуть не можем точно. Потому что мы начнем строить, а там будут инфляционные процессы и прочее», - сказал наш собеседник.

Между тем, участники недавней конференции подчеркнули, что жилье будет именно «социальным», то есть, относительно недорогим - порядка 30 тысяч рублей, что дешевле, чем в Воронеже тысяч на 5-10.

Мы решили выяснить в Гильдии риэлтеров Черноземья, чьи специалисты занимаются мониторингом рынка недвижимости Воронежской области, сколько должны стоить квартиры в малоэтажках Каширского района, чтобы быть востребованными. Стоит отметить, что в нескольких риэлтерских компаниях удивились тому, что власти планируют строить пусть маленький, но целый город под Воронежем. До нашего звонка о грандиозных строительных планах им ничего не было известно. Несмотря на это, они с удовольствием поделились данными о состоянии спроса на дома и квартиры близ Воронежа.

Менеджер Департамента вторичного рынка жилья Константин Петров компании «Юпикс-Недвижимость» поведал Bigness.ru:

«Если вы собираетесь строить в Каширском районе, то по опыту могу сказать, что такая большая удаленность - примерно 25 км от Воронежа не очень хорошо может отразиться на рентабельности застройщика. В общем, на этой территории люди строят дома в основном только для себя. На продажу строить не имеет смысла. Такой дом дешевле будет купить уже готовым, чем заново строить».

Эксперт рынка недвижимости сомневается, что люди поедут жить туда из Воронежа даже при условии, что вокруг мини-города будут строиться предприятия, о которых говорят федеральные чиновники.

Напомним, что на пресс-конференции представитель «Росстроя» заявил, что в регионе планируют построить пять предприятий рассчитанных на 35 тысяч рабочих мест. Это электрометаллургический комбинат, два новых энергоблока Ново-Воронежской АЭС, филиал Воронежского авиастроительного объединения (ВАСО), завод для производства машиностроительного оборудования для атомной сферы, а также завод по производству подсолнечного и растительного масла. Мол, будут рабочие места, появится и спрос на квартиры.

В свою очередь Константин Петров привел в качестве примера ситуацию с ценами на квартиры в «наиболее благополучном», на его взгляд, месте в Воронежской области - Россошанском районе и городе Россошь: «Там есть завод минеральных удобрений. То, что в Россоши строится, - стоимость этого гораздо ниже 20 тысяч рублей за квадратный метр. Завод минеральных удобрений строит квартиры для своих сотрудников и выдает их по себестоимости. То есть, в ценовом диапазоне разница с Воронежем раза в два меньше за квадратный метр, а не на 5-10 тысяч рублей».

Кроме того, Петров добавил, что

«рассматривать застройку Каширского района в том ключе, что туда пойдут жить люди, которые будут работать в Ново-Воронеже на двух новых энергоблоках АЭС, не стоит. Шансов заселить Градослав - минимум. В девяти из десяти случаев люди, которые работают на Ново-Воронежской АЭС и имеют при этом какие-то свободные деньги, вкладывают их в Воронеж».

С тем, что сразу две сотни жителей в город не въедут, соглашается и депутат Грачев:

«На мой взгляд, это нереально, я думаю, это ближе к фантазии». По его мнению, ажиотажного спроса наступит на квартиры в Градославе ожидать не стоит.

Ссылаясь на риэлтеров Воронежской области, депутат Госдумы рассказал об одном похожем проекте «социальной» малоэтажной застройки, который недавно завершился полным провалом. Он отказался озвучить название и расположение этого района.

«Жилье там продается плохо, - говорит Грачев. - Требования по выбору конкретного проекта, выбору по локальным сетям: отоплению, очистке и подготовке воды не были соблюдены. Дома построили «картонные», то есть, с какой-то картонной облицовкой и каким-то наполнителем. Дешевые материалы, в общем. Реально по факту они не уложились в себестоимость 700 долларов за квадратный метр, а качество домиков такое, что дороже уже трудно продать».

Итак, как выяснил Bigness.ru, пока не ясно, что в итоге будет представлять из себя Градослав. Этого толком не могут представить ни идейные вдохновители чиновничьих кругов, ни будущие застройщики.

Эксперты рынка недвижимости видят несколько вариантов развития событий: в худшем случае город-сад станет лишь бумажным проектом, в лучшем случае - воплотится в жизнь как поселение с действительно недорогими квартирами, но при этом инвестор рискует остаться в убытке. Впрочем, у Градослава есть шанс стать городом воронежской элиты с действительно сказочными ценами на квартиры. По мнению экспертов рынка недвижимости - это наиболее вероятный сценарий.

Наталья Трефилова