Обвал цен на недвижимость в России – быть или не быть

Обвал рынка недвижимости в России – об этом спорят, этого ждут, этого боятся. Как бы то ни было, но сейчас цены на квадратные метры находятся под наибольшим давлением, чем когда бы то ни было после развала Советского Союза. Банкиры считают обвал цен неизбежным и корректируют свою стратегию с учетом этого фактора, игроки же рынка стоят на своем – значительного падения цен они постараются не допустить.

Пока эксперты спорят, представители банковского сектора, активно работающие на сфере ипотеки, смотрят на падение цен, как на неизбежность. «РосЕвроБанк» не выдержал первым, разослав многим своим клиентам по ипотеке письмо с предложением погасить 30% своего кредита до 15 ноября 2008 года. В качестве основной причины такой просьбы, представители банка назвали грядущий обвал цен на недвижимость. Такое развитие событий вызовет снижение стоимости залога по кредиту. А в этом случае банк будет просто обязан, в соответствии с инструкцией Центробанка, принять меры, чтобы заемщики компенсировали обесценивание залога. Причем, если у заемщиков не окажется достаточных материальных ресурсов, то их заложенная недвижимость рискует уйти с молотка.

Леонид Бершидский, генеральный директор холдинговой компании «КИТ Финанс», которая стала одной из первых жертв нового российского финансового кризиса, в своем Интернет-дневнике дал свой прогноз падения цен - 40-50% в регионах и на 20-30% в Московской области. О возможности понижения цен продажи жилой и коммерческой недвижимости на 25% говорят и представители инвестиционно-девелоперской корпорации Mirax Group.

Снижение цен уже происходит, уверен начальник отдела корпоративного анализа банка «Петрокоммерц» Евгений Дорофеев. Выступая на конференци и «Девелоперский рынок: жертвы кризиса ликвидности», он отметил, что, п о крайней мере, на первичном рынке уже все компании наперебой предлагают « подарки » на сумму 15-20% стоимости квартир и более. « На вторичном это заметно пока меньше, но сроки демонстрации квартир на продажу сильно выросли, - это само по себе знак », - говорит эксперт. По его словам, ситуацию в ближайшее время усугубит массовая продажа квартир, купленных с инвестиционными целями: «п ри этом сильнее снижение будет по среднеценовому сегменту, где таких квартир больше, да и объектов, относящихся к этому сегменту и запущенных в 2006-2007 гг., тоже больше (давление предложения)».

Прогнозы для регионов – аналогичны московским, хотя снижение цен в них может оказаться менее выраженным.

«В прошлые годы, как правило, региональные рынки реагировали на изменения на столичных рынках с некоторым лагом, с запозданием. Так, например, даже рынок Подмосковья повторяет тенденции московского рынка с лагом в 1-2 месяца. Но должен сказать, что в последние годы социально-экономическое развитие регионов РФ выравнивается, лаг сокращается», - рассказал генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

«Падение цен в регионах (по, крайней мере, относительное) будет наверняка меньше, чем в центре», - считает Евгений Дорофеев из «Петрокоммерца».

По его словам, для регионов экономической «подушкой безопасности» станет зависимость уровня жизни их населения от государственных расходов в каждом конкретном субъекте Федерации.

Однако другие эксперты не видят оснований для обвального падения цен. Соглашаясь с тем, что российские цены на недвижимость, особенно в московском регионе, беспредельно высоки, ведущий аналитик «МДК-групп» Евгений Рубан считает, что все равно спрос будет опережать предложение. «Н о не стоит сравнивать ни Америку с её ипотечным кризисом, ни Японию с её лопнувшим пузырём в 90-х годам с рынком недвижимости в нашей стране. Наш рынок ещё слишком молод для подобного рода событий, и его развитие имеет свою специфику, отличную от этих стран, - заявил Рубан на конференции. - Глобальный финансовый кризис в первую очередь повлияет на количество строящихся квадратных метров, их количество будет постепенно уменьшаться, ведь крупные игроки рынка уже заявили о заморозке проектов, находящихся в предпроектной стадии реализации. Спрос, в свою очередь, как превышал предложение, так и будет превышать».

По мнению директора департамента недвижимости УК «Финам Менеджмент» Алексея Гарюнова, рынок недвижимости спасется от падения цен консолидацией – крупные игроки будут поглощать более мелких и придерживать продажу их объектов. Гарюнов уверен, что именно консолидация убережет рынок от обвала:

«У меня большие сомнения по поводу распродажи активов обанкротившихся девелоперских компаний. В результате банкротства, если такое и будет, компания просто перейдёт в собственность других лиц, после этого спешить с распродажами приобретённых квадратных метров никто не будет».

Сергей Малинин