Московское жильё будет падать два года

От редакции: В наше распоряжение попала статья известного специалиста по маркетингу Станислава Колобова. Он не только предрекает крупный обвал на рынке недвижимости, но и наглядно показывает причины, которые делали этот обвал неизбежным. И мировой финансовый кризис – далеко не главная его причина. Несмотря на то, что сама статья датирована октябрем этого года, реальная ситуация на рынке развивается в русле тех тенденций, которые обозначил Колобов, а, следовательно, остается актуальной. Если только жизнь (которая, как известно, штука сложная) сама не опровергнет гипотезу нашего автора.

Этот материал был готов ещё год назад, но даже весной 2008 года робкие единичные прогнозы обвала цен на жильё вызывали снисходительную улыбку профессионалов рынка – «этого не может быть по определению». Рост цен тогда бил все рекорды и риэлторам казалось, или хотелось верить, что так будет всегда. Даже сейчас, когда очевиден грядущий обвал, эксперты не считают его неизбежным, а те, кто допускает такую возможность, утверждают, что он будет небольшой - около 20% - и непродолжительный - не более одного года. Но никто из них не может убедительно обосновать свой прогноз.

Вопрос цен жильё касается практически каждого - и меня в том числе. Пришлось мне, профессиональному маркетологу, стать на общественных началах аналитиком рынка недвижимости и провести собственное исследование.

Чтобы увидеть будущее, надо заглянуть в прошлое: что явилось первичным фактором роста цен? В 2004 году большинство банков начали активно развивать ипотеку, что скорее хорошо. Но объёмы строительства не увеличивались, что скорее плохо. И в этих условиях развитие ипотеки оказало давление на цены, поначалу не очень большое. Всё бы обошлось небольшим ростом в течение трёх лет, потом строители нарастили бы объёмы и цены снизились. Но, к новому 2005 году россияне получили от властей подарок: Федеральный закон РФ №214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве…» (напомним, этот закон ужесточил требования к застройщикам, а также распространил часть рисков и на кредитующие их банки – прим. ред.).

Хотели как лучше, а получилось как всегда. Все помнят, что получилось: остановилась половина строек, которые велись с использованием кривых финансовых и юридических схем. Одни на полгода, другие на год, а некоторые и навсегда. Произошло резкое сокращение предложения на рынке, на фоне резкого роста спроса из-за набирающей обороты ипотеки. К концу 2005 года эти факторы вошли в резонанс: резкое увеличение амплитуды при совпадении частоты колебаний. Именно тогда рост цен взял неумолимый старт, что видно на графиках.

В течение 2006 года цены взлетели на 100%. И, с наступлением 2007 года, зависли как по команде. Здесь нам тоже надо притормозить и отметить три факта: во-первых, ралли 2006 года происходило только в Москве и области, царстве строительной коррупции и больших белых зарплат, под которые банки охотно давали ипотечные кредиты, остальные же регионы наблюдали за ним по телевизору и разводили руками: столица!

В регионах рост цен был небольшим, а кое-где и нулевым - тем меньше, чем меньше в регионе коррупции и ипотеки. Во-вторых, в ралли включились следующие факторы: кто не собирался покупать квартиру, спешно покупал, из страха, что цены вырастут, а кто хотел продать, отложил продажу, потому что через полгода сможет продать дороже. Разрыв спроса и предложения ещё больше увеличивался. И, наконец, третий важный факт. Под давлением обманутых дольщиков, пострадавших от нового закона, да в ужасе от безудержного роста цен, в середине 2006 года власти приняли Федеральный закон РФ №111-ФЗ от 18.07.06 «О внесении изменений в Федеральный закон РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»…». Я тоже оказался среди обманутых дольщиков и спросил тогда у специалиста, помогут ли поправки. Тот ответил: безусловно, но первые дома благодаря поправкам построят только к концу 2008 года, а массовое поступление жилья на рынок произойдет в 2009-м. Тогда мне это казалось бесконечно далеко, но сегодня посмотрите на календарь. Время пролетело незаметно.

Но вернёмся в начало 2007-го, когда остановилось ралли, что видно на графиках metrinfo.ru. Цены к лету 2007 даже откатились назад, тем больше, чем дальше от центра. Риэлторы требовали продолжения банкета, весь год пугая народ, что «цены за прошедшую неделю выросли ещё на 0,1%», маскировали под рост цен падение доллара к рублю, рассказывая москвичам, что ралли перекинулось на Питер и уже вовсю бродит по России. Им очень хотелось продлить это ралли.

Их молитвы были услышаны. На страну надвигалась новая напасть – выборы Президента РФ. Народ охватила паника, что после Путина у них всё отберут, да настолько сильная, что ВВ лично успокаивал мнительных граждан с экранов ТВ. Беда никогда не приходит одна, у чудища выросло ещё две головы: рост цен на нефть увеличил приток нефтедолларов в Россию, при этом сами доллары принялись дешеветь. Вот тут-то и выяснилось, что кроме жилья деньги вложить некуда, и цены в Москве к лету 2008 года прибавили ещё 50% от уровня 2007. В этом ралли участвовала уже вся страна и пика достигла синхронно. Верхняя мёртвая точка была достигнута в мае 2008 года. Таких цен мы, возможно, не увидим больше никогда.

Что же будет дальше? Все первичные факторы, в разное время спровоцировавшие и поддержавшие рост цен, к концу лета этого года разом поменяли плюс на минус. Политическая стабильность укрепилась, цена на нефть упала к прошлогоднему уровню, доллар подорожал, финансовый кризис перекрыл кран ипотечных кредитов, а по всей столице стоят готовые или почти готовые новостройки.

Догадываетесь? Теперь попробуем написать сценарий обвала. Рост цен распространялся по стране концентрически, как круги по воде от брошенного камня, начался в Москве, затем область, и далее пока не достиг самых окраин, где рынки тоже всколыхнулись ненадолго. Теперь оттуда, с окраин нашей Родины, оттолкнувшись от берегов, спешит в столицу волна обратной направленности, набирая силу по пути. Волна эта ожидается в Белокаменной к весне 2009 года.

Ветерок, предвестник бури обвала уже вовсю дует над Москва-рекой. У девелоперов и застройщиков нет денег, а только одни долги. А денег взять стало негде: кредиты банки им больше не дают, на IPO они опоздали, остался единственный источник – продажа квартир. Но все, кто мог и хотел их купить, уже купили. Похожая ситуация со спросом была прошлым летом, в разгар стагнации. Тогда застройщики решили, что это сезонный спад, который к концу 2007 года пролился на них денежным дождём, о котором мы говорили раньше. И они поверили в сезонную природу этого явления и в этом году тоже ждут этого дождя, увеличив свою рекламную активность.

К концу 2008 года мы увидим грандиозную распродажу новостроек с огромными скидками. Но в этом году денежного дождя не будет. Упадут лишь несколько капель, которых на всех не хватит. Частный же инвестор, вложивший деньги в жильё, и радостно подсчитывающий сегодня виртуальную прибыль от будущей его продажи, забеспокоится, но запаникуют лишь те, кто вложился недавно, не более года назад. Остальные решат пока не дёргаться, ожидая нового заезда ралли.

Весной 2009 застройщикам придётся ещё снизить цены. Если будут попытки спасти девелоперов на народные деньги - это не даст результата, так как все эти деньги будут ими моментально разворованы, и банкротства начнутся всё равно. Ужаснувшись, запаникует долгосрочный частный инвестор.

Летом 2009 года начнётся распродажа вторички, и цены на неё упадут на 50%, вдвое ниже сегодняшнего уровня. Всем покажется, что это дно, но это будет ещё не дно. Наступит новый резонанс со знаком минус. Включатся вторичные факторы: кто не хотел продавать, будет сливать, боясь ещё большего падения, а кто мог бы купить, станут выжидать, в надежде купить ещё дешевле. Снова спрос и предложение уйдут в разрыв. Банки воспользуются законом о залоге, станут отбирать квартиры у тех, кто брал дорогие квартиры в ипотеку в 2008-м, и выбросят их на рынок за бесценок.

Дна рынок достигнет только к лету 2010 года на уровне цен 25% от сегодняшнего, то есть заметно ниже 2005 года, так как к 2010 году экономическая ситуация в России будет существенно хуже, чем была в 2005. Цены на нефть упадут ещё ниже, а Стабфонд истощится. Но государство даже выиграет: в результате резко снизится коррупция в строительной отрасли, повысится её эффективность и станет гораздо более доступным жильё. Разорятся многие риэлторы и застройщики. Выжившие же умерят аппетиты и станут профессиональнее. Выиграют и простые граждане, которые сегодня и мечтать не могут о покупке собственной квартиры. Когда заживёт этот волдырь, наша экономика станет намного реальнее и здоровее.

Из вышеизложенного очевидно, что обвал цен на московское жильё неизбежен, начнётся он в декабре 2008 года, и предотвратить процесс не под силу никому. Но когда он утихнет через два года, все вздохнут с облегчением.

FAQ

Q: Откуда такая уверенность, что цены упадут, может быть и нет?

A: Цены на жильё резко падают во всём мире, мы просто едем в последнем вагоне этого поезда.

Q: В Москве цены не упадут, из провинции люди всегда ехали и будут ехать в столицу за лучшей жизнью.

A: Ехали всегда, а цены так росли не всегда.

Q: Кто вы такой, насколько вы компетентны, чтобы давать подобные прогнозы?

A: Я знал это ещё год назад, но тогда мне точно никто бы не поверил. Я маркетолог с дипломом МГИМО, выпускник Президентской программы.

Q: Чем докажете конкретно?

A: На свой прогноз я лично сделал денежную ставку: весной этого года продал всё жильё, что мог и переехал на съёмную квартиру, рассчитывая через два года значительно улучшить свои жилищные условия. Готов ли кто-то из моих оппонентов держать пари со мной на деньги?

Станислав Колобов, маркетинговый стратег