Осенний обвал цен на недвижимость не остановить?

К осени российские застройщики и девелоперы окажутся в финансовой ловушке. На фоне падающего спроса и тотального дефицита денег многие из них устроят грандиозную распродажу объектов, что неизбежно вызовет падение цен. Впрочем, некоторые из «строителей» будут только рады – мошенники получат отличную возможность обогатиться.

О второй волне кризиса, которая может прийти осенью, говорят уже давно. Даже сегодня помощник президента РФ Аракадий Дворкович коснулся этой темы, выразив надежду, что «второй волны» может и не быть. Однако сами строители, а также представители банковского сообщества еще не придумали, как они будут выкручиваться.

Для «второй волны», по крайней мере, в строительном бизнесе есть несколько объективных причин.

Во-первых, по осени банки опубликуют отчеты по просроченным кредитам, и у них могут возникнуть проблемы. Такое предположение сделал накануне директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин.

Как пояснила Bigness.ru главный экономист «Альфа-банка» Наталья Орлова,

«проблемы списаний показывают рост просроченной задолженности». В ответ на это банки должны создавать резервы, и их прибыль будет уходить в минус. «При определенном уровне убытка их коэффициент достаточности капитала падает ниже 10%. Это значит, что банку нужен дополнительный капитал, если он не хочет лишиться лицензии», - говорит эксперт.

В этих условиях, кредитная деятельность многих банков, которая и сейчас не блещет щедростью, вообще сожмется. Так как строительство, равно как и торговля, считаются высокорисковыми видами деятельности, то желающих кредитовать стройкомплекс будет очень мало. А значит и перекредитоваться многим строителям будет негде. Учитывая тот факт, что строительство в России в основном велось на заемные деньги (чему способствовал бешеный рост цен в течение почти 10 лет), становится очевидным, что застройщики и девелоперы окажутся в невероятно сложной ситуации.

«К осени возможно ухудшение ситуации из-за недостатка ликвидности», - сказал в интервью Bigness.ru Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. По его словам, участники рынка будут вынуждены отдавать долги кто чем может, в том числе своими объектами, проектами, земельными площадками. Это спровоцирует очередной передел рыка, уверен наш собеседник. «Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги на закрытие ликвидности компании», - также считает А.Чувин из Сбербанка.

Причем помощи от государства ждать не приходится. Премьер-министр России Владимир Путин ранее заявлял, что в случае невозврата государственных кредитов, которые выдавались через госбанки, у компаний-получателей будут забираться активы.

«Государство четко дало понять, что халявы не будет (если кто-то думает, что сегодня взяли кредит, не смогли вернуть, еще раз взяли кредит и итак до бесконечности). Позиция государства в этом вопросе достаточно жесткая – оно не будет кредитовать неудачные проекты и неудачливых менеджеров», - говорит О. Гаджиев.

В группу риска прежде всего попадают непрофессиональные компании-застройщики, реализующие один-два проекта Также к группе риска можно отнести крупные девелоперские структуры. «У таких компаний, как правило, огромные долги. На них спад продаж сказался очень сильно», - сказал Bigness.ru управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

Поэтому они вынуждены сейчас замораживать многие свои проекты для того, чтобы сосредоточиться на чем-то одном, отмечает наш собеседник.

«То есть они бизнес не развивают, а сворачивают, чтобы расплатиться с кредиторами и не прогореть окончательно», - говорит О. Гаджиев.

И, скорее всего, таким компаниям придется пустить кредиторов в свой бизнес, что в итоге может закончиться частичной потерей контроля.

Среди потенциальных покупателей объектов недвижимости будут как серьезные инвесторы, так и мошенники.

По мнению нашего собеседника из Panorama Estate , подешевевшая недвижимость будет интересна в первую очередь финансовым институтам, в том числе банкам, ПИФам и прочим – «у них есть реальные деньги и возможно даже опыт работы в сфере реального бизнеса».

Кроме того, скупать активы могут и сами владельцы обанкротившихся компаний.

«Классическая схема: сначала компания набирает кредитов под бумажные проекты и надувает мыльный пузырь из своей компании. Ведь у нас об успешности бизнеса судили не по тому, сколько у меня есть сейчас денег в кармане, а по тому, сколько я когда-то заработаю, так как девелоперский бизнес оценивается по возможностям продаж», - рассказывает О. Гаджиев.

«Далее “под шумок”, прикрываясь кризисом, владелец сначала выводит деньги из бизнеса (в том числе кредитные), а потом покупает свои же собственные объекты за три рубля, возможно через подставных лиц, - продолжает наш собеседник. - При этом компанию они добросовестно похоронят и начнут работать снова без всяких долгов – обычный круговорот ворованных денег. В этой схеме могут участвовать в том числе и недобросовестные менеджеры банков, которые одобряли кредиты – они получают свою долю, а банк списывает убытки».

Сергей Малинин