Жилье станет еще менее доступным: квадратный метр подорожает на 100%

На рынке жилья произойдет удвоение цен, - таковы прогнозы аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника. «Этот расчет был дан мной год назад, потом был уточнен в январе этого года о том, что с весны 2008 года возобновится рост цен и где-то до осени 2009 года цены удвоятся в очередной раз», - сообщил эксперт в интервью Bigness.ru.

«Сейчас средняя цена предложения в Москве по шкале моего расчета $4800-4900. Значит, весной-летом 2009 года средняя цена квадратного метра будет $9600. Если брать элитный сегмент, то сейчас он где-то $11000-12000 за кв.м., а максимальные цены уже достигли $30-35 тысяч. В общем, если года через два-три они будут $60-80 тысяч, я нисколько не удивлюсь».

Прогнозируя изменение уровня цен на жилье, Стерник опирался на разработанный им математический метод. По нему можно прогнозировать временные и количественные изменения цен предложения квадратного метра на ближайшие несколько лет, определив цикличность темпов роста цен. «У меня пока нет оснований корректировать прогноз. Уже 9 месяцев точки средних цен опираются строго на мой прогноз», - подчеркнул Стерник.

По мнению специалистов аналитического центра « Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), метод, используемый Стерником, содержит разумное зерно, но только в определенных, так сказать, в «идеальных» условиях, когда реальная жизнь не оказывает на рынок недвижимости ровным счетом никакого влияния.

Действительно, за минувшие пять лет четко прослеживаются два цикла, в течении которых цены сначала стояли на месте, а потом неожиданно штурмовали планки 100-процентного роста: в 2002 году до осени наблюдалось затишье, после чего стоимость жилья выросла вдвое до весны 2004 года. После этого с годичной стагнации начался второй цикл, который закончился очередным витком цен с начала 2005 года по конец 2006-го.

Сейчас на рынке вновь наблюдается стабилизация цен, и если формально применить математику, то дальнейшее поведение рынка легко предсказуемо: цены снова должны вырасти в два раза.

Однако в одной из своих статей руководитель ИРН Олег Репченко критикует теорию Стерника и для наглядности приводит пример: «в идеальном состоянии рынок можно сравнить с маятником. Если маятнику ничто не мешает, он движется в заданном темпе, с определенной цикличностью. Но поскольку на рынок недвижимости воздействует множество факторов, он, скорее, напоминает маятник, мечущийся под ударами порывистого ветра. И здесь теория циклов не срабатывает. Особенно, когда речь идет о становлении рынка недвижимости, а наш рынок еще переживает этот процесс».

По мнению Репченко, в реальности рынок с каждым скачком стоимости метра приближался к своему ценовому потолку. Цена предложения не может расти бесконечно. И сегодня, судя по всему, потолок достигнут.

Последние два прыжка, по мнению эксперта, стали возможны по большей части из-за относительно низкого уровня начальных цен в Москве ($500-$1000 за кв. метр) по сравнению с ценами на жилье в Европе и Америке. Такие цены диктовала политико-экономическая нестабильность России в 90-х годах. С ростом благосостояния граждан, цены постепенно подтянулись к стоимости недвижимости в развитых странах.

Москва по ценам на все классы жилья вышла на мировой уровень не так давно. В том же элитном сегменте квадратный метр достигает порой $50 тысяч. Для покупателей жилья бизнес-класса и элиты, появился выбор: приобрести его в Москве, Лондоне или Париже за те же деньги. Инвесторы тоже все чаще задумываются о загранице. Там и цены сравнимые, и жизнь стабильнее, меньше рисков для долгосрочных инвестиций, считают аналитики Индикаторов рынка недвижимости.

Вероятнее всего, заметно перегнать мировые столицы Москва не сможет. Если цены и будут расти, то пропорционально росту цен на недвижимость в других странах. Этот рост будет обусловлен процессом инфляции и составит 10%-15%-20% в год. Так что очередного «выстрела вверх» с низкого старта у Москвы уже не получится.

Вместе с тем, обычным людям, живущим на среднестатистическую зарплату, все труднее решить жилищные проблемы, так как рост их доходов стремительно отстает от роста цен на квартиры. Поэтому уровень их платежеспособности будет выступать естественным ограничителем роста цен на жилье эконом-класса, считают в ИРН.

Однако у игроков рынка своя математика. Согласно данным Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании « Blackwood », в 2008 году средняя цена предложения квадратного метра жилья все же вырастет, но вовсе не вдвое, как считает Геннадий Стерник. По словам руководителя департамента продаж жилой недвижимости «Blackwood» Оксаны Дивеевой, если брать в расчет все сегменты рынка недвижимости, в среднем за следующий год метр жилья подорожает примерно на четверть относительно сегодняшних цен. По ее мнению, в прогнозах аналитиков должна учитываться и стабильная политическая ситуация, которая свойственна периодам, на которые приходятся выборы. А 2008-й, как раз, станет годом выборов. По ее мнению, квартиры сильнее всего подорожают лишь в элитном секторе. Следующий год принесет ему 70-процентное увеличение цены квадратного метра.

В интервью Bigness.ru Оксана Дивеева поделилась, что «это происходит из-за недостаточности предложения в элитном секторе относительно спроса. Даже «психологический барьер», который установился в данный момент где-то на уровне $35 тысяч за кв.м., до конца 2007 года может быть преодолен».

Дело в том, что в этом секторе в последнее время увеличилась доля покупок с привлечением кредитных средств: как результат появляется все больше покупателей, способных купить элитное жилье. Однако предложение сильно ограничено. Девелоперы стараются выводить проекты на рынок уже после получения всей правоустанавливающей и разрешительной документации, т.е. на более поздней стадии, чем было ранее. Поэтому растут цены на предложения в проектах уже выставленных на продажу, добавляет эксперт « Blackwood ». На ее взгляд, «стабильности на рынке пока в ближайшее время не ожидается, так же как и способов ее добиться. Особенно в элитном секторе, где требования покупателей к качеству строительства бесконечно растет, и, как следствие, увеличивается себестоимость строительства».

Те же причины называет в оправдание своего прогноза и Геннадий Стерник. По его мнению, стабилизация на рынке возможна лишь через 2-5 лет, когда «начнется тот самый бум строительства, о котором все говорят». При этом Стерник сомневается, что рост строительства будет заметен в Москве – в столице практически не осталось для этого места. «А значит, есть риск того, что цены будут расти больше, чем в других регионах», говорит аналитик.

Все аналитики сходятся в одном: жителям крупных городов стоит покупать заветные метры сейчас. Тем, же, кто хочет более выгодно продать свое жилье, есть резон подождать пару-тройку лет.

Наталья Трефилова