Новые правила игры ипотечного рынка

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию меняет порядок работы с партнерами, ужесточая требования по выдаче кредитов. По мнению экспертов, банки поднимут первоначальный взнос. Впрочем, такие меры позволят повысить качество кредитных портфелей и в дальнейшем избежать дефолтов.

С 15 сентября 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) изменит порядок работы со своими партнерами. Изменения коснутся стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Аналитики ожидали подобных нововведений, поскольку они продиктованы нынешней ситуацией на рынке ипотечного кредитования. С одной стороны, эти новшества ужесточат требования по выдаче кредитов, с другой – повысят качество кредитных портфелей, что позволит избежать в будущем дефолтов заемщиков.

Будут пересмотрены порядок определения ставки по ипотечным кредитам, порядок рефинансирования кредитов, выданных до 15 сентября 2008 года, а также возможности заключения с АИЖК форвардных контрактов на поставку закладных с горизонтом планирования до 4 месяцев. Эти системные меры направлены на дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования в стране.

Основные изменения коснутся принципов рефинансирования. Цена рефинансирования закладной будет определяться на основе утвержденной агентством ставки рефинансирования на дату предложения ипотечного кредита. Будет закреплен принцип приобретения закладных не только по номиналу, но и с дисконтом или премией, размер которых будет прописан в договоре с поставщиков. Кроме того, закрепляется положение о возможности фиксирования ставки рефинансирования при заключении форвардных договоров купли-продажи закладных.

Ставка рефинансирования станет определяться как сумма базовой ставки, стоимость привлечения для АИЖК финансовых средств и маржи за кредитный риск. Формула маржи будет построена на основе результатов статистического анализа имеющегося у АИЖК портфеля. К списку прежних параметров, а это срок и коэффициент отношения кредита к залогу, добавится новый – сумма кредита, позволяющая более дифференцировано подходить к оценке платежеспособности заемщика.

Агентство больше не будет раскрывать информацию по ставкам на стандартные продукты в форме таблиц, а станет публиковать формулу для расчета процентной ставки. Для простоты на сайте агентства расположен «Финансовый калькулятор», с помощью которого можно определить ставку по ипотечному кредиту с точно заданными начальными условиями.

Изменения коснутся и рефинансирования ипотечных кредитов в рамках действующих договоров, ставка по которым равна или отлична от ставки, установленной АИЖК на дату предложения. Закладные, процентная ставка по которым ниже ставки рефинансирования, рассчитанной по новой формуле, могут быть предложены с дисконтом. Величина этого дисконта будет зависеть от реального срока кредита. Закладные со ставкой выше могут быть рефинансированы с премией, надбавкой к стоимости.

Проанализировав итоги эксперимента по заключению срочных контрактов с рядом региональных поставщиков, АИЖК предлагает партнерам заключать подобные договора с горизонтом планирования до четырех месяцев. Данная форма договоров закрепляет формулы расчета ставки рефинансирования, дисконта и премии, устанавливает коридор колебаний объемов поставок в диапазоне 100-75% от суммы контракта.

По мнению АИЖК, эти нововведения позволят:

• - партнерам агентства более четко прогнозировать развитие бизнеса по рефинансированию и выдаче кредитов, более гибко управлять своей ликвидностью;
• - инвесторам получить качественный актив с доходностью, соответствующей текущим рыночным условиям;
• - заемщикам сохранить доступность средств ипотечного кредитования;
• - государству обеспечить дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования с учетом балансов интересов основных его участников.

По мнению Татьяны Микеевой, директора департамента кредитования НБИК, нововведения АИЖК приведут к ужесточению требований при выдаче ипотечного кредита, но вряд ли повысят ставки по ним.

«Изменения, вводимые АИЖК, – это ожидаемая тенденция, обусловленная ситуацией на рынке. Изменения приведут к тому, что большинство банков, скорее всего, поднимут первоначальный взнос. С другой стороны, кредитные портфели станут качественнее, и в будущем это позволит избежать возможных дефолтов заемщиков», – полагает эксперт.

По ее словам, ставки по ипотечным кредитам уже подняты максимально, поэтому дальнейшего роста, скорее всего, не будет, поскольку это может привести к резкому снижению спроса.

«Положительные моменты в сложившейся ситуации найти очень сложно. Сегодня уже можно наблюдать, как повышение ставок и ужесточение требований повлияли на объемы выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2008 года, когда стало заметно снижение темпов роста ипотечных портфелей», – заключает Т.Микеева.