Паркинги в новостройках становятся меньше и дороже

Сегодня крайне редко можно увидеть новый жилой комплекс в столице, который проектируется без парковки, будь она подземной или отдельно стоящей. Вместе с новостройками модернизируются и "дома для автомобилей". Тем не менее, эволюция паркингов, пожалуй, началась не с их типажа, а с их наличия в принципе.

"В постперестроечные годы жилье строилось без учета обязательного коэффициента обеспеченности машиноместами. Поэтому в некоторых московских районах сегодня просто невозможно припарковаться. Сегодня в обязательном порядке жилые комплексы обеспечиваются машиноместами с коэффициентом 0,6 на одну квартиру в стандарт-классе, от 0,6 до 1 в сегменте комфорт, от 1 до 1,5 в бизнес-классе. В 2008–2010 годах машиноместа стали различаться и по размерам", — напоминает Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы "Эталон".

Двор без машин

Развитию парковок, особенно подземных, способствовало и появлении концепции "двор без машин". Еще несколько лет назад такой формат можно было встретить только в бизнес и премиум-классах, однако теперь он прочно занимает свою нишу в массовом сегменте.

Наличие в проекте концепции "двор без машин" существенно повышает статус комплекса. Даже если это проект массового сегмента, отношение покупателей гораздо лояльнее.

"Несмотря на то, что подземный паркинг дороже как для самого застройщика, так и для покупателя, реализация концепции "двор без машин" позволяет застройщику увеличить полезную площадь дворовой территории, ведь наличие дорог снижает площадь типового двора на 20%", — приводит цифры Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс".

Помимо обеспеченности машиноместами, являются нормативной величиной и минимальные габариты площади паркинга, которая в зависимости от класса недвижимости четко регламентируется СНиП. Но если раньше застройщики спокойно ограничивались минимальной границей этих параметров, то сегодня им приходится серьезно работать над разнообразием предложения для автомобилей.

"Чем шире ассортимент предлагаемых решений на парковке, тем выше вероятность того, что он будет пользоваться большим спросом. Машиноместа — низкорентабельный продукт для застройщика и обычно продается не больше, чем на 1/3. Поэтому застройщики стремятся разработать как можно больше планировочных решений, которые могут вызвать интерес у покупателя, — отмечает Анастасия Малкова, коммерческий директор группы компаний STONE HEDGE. — Более того любой грамотный девелопер стремится использовать площадь эффективно и эргономично, поскольку потеря каждого квадратного метра — потеря денег. Кстати, отсюда появились малогабаритные предложения и мотоместа — они позволяют сохранить площадь и при этом повышают ее маржинальность".

Виды парковок

На сегодняшний день обустраивают такие виды парковок:

1. Механизированные. Могут быть горизонтальными и вертикальными. Механизированные паркинги обеспечивают хранение автотранспортных средств в ячейках. Перемещение авто в свободную ячейку происходит без участия водителя. В этом процессе задействован оператор. Сохранность автотранспортного средства на такой парковке гарантирована.
2. Наземные - могут быть открытыми и крытыми, одноуровневыми и многоярусными. Территория простой одноуровневой наземной стоянки размечена, иногда ограждена и охраняема. Уровень защиты авто напрямую зависит от степени ее оснащения. Степень защиты автотранспортного средства в многоярусном наземном паркинге меньше, чем в подземном и зависит от проектировщика.
3. Подземные паркинги располагают под зданиями и строятся одно- или многоуровневыми. Существует несколько разновидностей подземных паркингов. Они отличаются типом эксплуатации. Бывают рамповые и автоматизированные паркинги. Классические рамповые паркинги — это подземное сооружение. Перекрытия делят его на несколько этажей. Перемещение автомобилей между этажами производится по пандусам с уклоном не более 5-6 градусов. Для удобства автовладельцев въезд и выезд осуществляют по разным пандусам. Эти сооружения отличаются простотой конструкции. Одними из их существенных достоинств являются небольшая затрата времени на въезд и выезд автотранспортных средств из паркинга, снижение энергозатрат из-за отсутствия подъемных лифтов. При пользовании автоматизированным паркингом водителю нужно лишь поставить машину в гараж здания. Дальнейшее размещение автомобиля производится автоматически.

Парковка: роскошь или необходимость

В большинстве жилых комплексов цена продажи машиноместа близка к себестоимости его строительства. С экономической точки зрения застройщику не выгодно строить парковочные места, при их реализации он практически ничего не зарабатывает.

"Однако для удобства клиентов делать это необходимо, особенно в условиях нашего климата. На сегодняшний день минимальная стоимость машиноместа в ЖК "Кварталы 21/19" составляет 800 тыс. руб. С недавних пор в юридическом поле машиноместо в паркинге является таким же объектом недвижимости, как и квартира, сделка по его покупке осуществляется по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Клиенты, ограниченные в средствах, могут оформить покупку с использованием ипотечного кредита", — подчеркивает Андрей Колочинский.

Начало реализации парковочных мест полностью зависит от стратегии продаж девелопера. В проектах стандартного и комфорт-класса продажи чаще всего стартуют параллельно с выходом на реализацию квартир. На начальной стадии строительства их стоимость минимальна, а выбор максимально широкий.

"Традиционно в паркинге стоимость машиноместа зависит от уровня, на котором располагается машиноместо и его расположения относительно выезда и лифтов в жилую зону. Еще один существенный фактор — это площадь машиноместа. Для машины средних размеров сегодня можно выбрать машиноместо меньших размеров и сэкономить. Не стоит также забывать, что цены на машиноместа, как и на квартиры, растут по мере строительства. - советует Олег Колченко, управляющий партнер ГК "Основа". - В ЖК "Парад планет" в г. Королев, к примеру, стоимость стандартного машиноместа начинается от 510 тыс. руб., а "семейного", или зависимого, рассчитанного на два автомобиля, — 1 млн рублей. А в ЖК "Грани", в районе метро "Текстильщики", цены на стандартные машиноместа начинаются от 650 тыс. рублей, при этом стоимость мотоместа составляет 190 тыс. руб.

Стоимость машиномест в комплексах Группы "Эталон" еще выше — от 1,1 млн рублей. Цена зависит от класса проекта, а также его локации: если в районе строительства проблема с парковкой стоит остро, цена машиноместа будет выше. По данным аналитического отдела STONE HEDGE, стоимость машиноместа в наземном паркинге в проектах комфорт и бизнес-класса составляет 1/10 от стоимости квартиры или апартамента.

По словам Валерия Ручия, директора департамента продаж Est-a-Tet, в премиальном сегменте уровень цен на машиноместа доходит до 5 млн рублей. При этом, как утверждает эксперт, спрос на паркинг невысокий, но стабильный. Основной процент сделок совершается в конце строительства и даже уже после ввода, когда дома заселяются, и жители реально сталкиваются с проблемой найти свободное место для стоянки автомобиля.

Это подтверждает и Василий Фетисов, по данным которого в 2016 — 2017 гг. ежегодный объем продаж машиномест Группы "Эталон" составлял около 2 500 штук. Доля паркингов от сделок в I кв. 2018 г. составила около 15% в натуральном выражении и 5% — в денежном. Это приблизительно совпадает со средним уровнем 2017 года.

Но, несмотря на стабильный спрос, цены на машиноместа существенно превышают ожидания покупателей, что приводит к неизбежному переизбытку парковок в некоторых жилых комплексах. Из-за того, что цену за место в паркинге сегодня теперь можно включить в договор долевого участия, все больше покупателей постепенно привыкают к необходимости приобретать парковочные места заранее, даже с учетом их площади, будь то 3 кв. м или 15 кв. м.

Читайте также:

Рейтинг самых необычных запросов покупателей квартир

Самые распространенные способы обмана при сделках с жильем в России

Интересные факты о сталинских домах