Ключей нет, а ипотека тикает: что делать, если застройщик тянет со сроками

Переезд в новую квартиру должен быть радостью, а не бесконечным ожиданием ключей. Но что, если застройщик переносит сроки? Особенно тревожно, когда квартира куплена в ипотеку и банк ждёт документы. Спокойно: есть чёткий план действий.

Сдача дома ≠ передача квартиры

Для начала — важное уточнение. Есть две разные даты:

• Сдача дома в эксплуатацию: дом построен, получил все разрешения.
• Подписание акта приёма-передачи: момент, когда вы получаете ключи и можете въезжать.

Именно дату передачи квартиры указывают в договоре. Если её нарушают — вы имеете право требовать неустойку.

Застройщик тянет? Закон на вашей стороне

Если застройщик задерживает передачу даже на один день, вы вправе получить неустойку — 1/300 от ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Но в 2023 году ввели потолок: максимум 5% от стоимости договора.

• С марта 2024 года действует мораторий: неустойки не начисляются до 30.06.2025, если спор касается периода с 22.03.2024.

Допсоглашение: ловушка или шанс

Когда застройщик понимает, что не успевает, он предложит подписать дополнительное соглашение с новой датой передачи. Это не обязанность, а право.

• Внимание: если подпишете — на неустойку уже не претендуете. Фактически вы согласились на перенос.

Хочу неустойку. Как её получить

Лучше сначала попробовать договориться. Для этого:

• Напишите претензию застройщику с требованием выплатить неустойку.
• Если не ответят или откажут — обращайтесь в суд.

Судебная практика — на стороне дольщиков. Главное — собрать документы по сделке и приложить копию претензии. И да, пока идёт суд — неустойка продолжает капать.

Как посчитать неустойку

Если объект — не уникальный (высотой ниже 100 м), то считается по стандартной формуле:

• 1/300 ставки ЦБ x сумма договора x количество дней просрочки, но не больше 5% от стоимости.

Стоит ли расторгать договор

Если стройка активна и дом почти готов — дождитесь ключей. Рыночная стоимость квартиры может вырасти, и вы в плюсе даже без неустойки.

А вот если на площадке тишина, а сроки на носу — есть смысл расторгнуть договор и потребовать возврат денег. Особенно если застройщик близок к банкротству.

Что делать, если квартира в ипотеке

Вам нужно подать в банк документы, подтверждающие целевое использование кредита — выписку из ЕГРН, полис и отчёт об оценке. Обычно это делают после оформления собственности.

Если из-за застройщика этого сделать нельзя — срочно напишите в банк заявление о продлении срока и приложите любые доказательства срыва сроков: письма, допсоглашения, даже ссылку на судебное дело.

Банк чаще всего идёт навстречу тем, кто предупреждает заранее.

Какие документы нести в банк

• Заявление от заёмщика.
• Копия паспорта.
• Письмо от застройщика о переносе.
• Допсоглашение (если есть).
• Выписка из ЕГРН (если уже оформили).
• Справка из суда или ссылка на дело.

И обязательно — держите связь с менеджером банка.

Главное — действовать, а не ждать

Просрочка — это не форс-мажор, а повод защитить свои интересы. Чем раньше вы зафиксируете факт задержки и предупредите банк, тем проще будет урегулировать ситуацию. Не давайте себе зависнуть в статусе "ждём ключи" — берите инициативу в свои руки.

Уточнения

Ипоте́ка — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.