Жильё в центре Петербурга дорожает и в разы превышает стоимость жилья на окраинах

С начала года цены на новостройки в Петербурге значительно выросли в Центральном и Адмиралтейском районах, а также в Курортном и Фрунзенском. Это произошло из-за увеличения предложения в премиальном сегменте. В то же время в некоторых спальных районах, где представлено более доступное жильё, цены, наоборот, снизились.

Фото: commons.wikimedia.org by А.Савин, Википедия is licensed under Free Art License

По данным "Витрины недвижимости Restate", за первое полугодие 2023 года самая большая динамика роста цен на первичном рынке наблюдалась в Центральном районе. Он снова стал самым дорогим в городе, обогнав Петроградский район. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 387 000 до 516 000 рублей. В Центральном районе традиционно представлено небольшое количество новостроек, поэтому выход на рынок даже одного нового проекта, такого как клубный дом N8 от ФСК на Новгородской улице со средней стоимостью квадратного метра около полумиллиона рублей, может существенно повлиять на общую картину.

Однако не всегда рост цен можно объяснить появлением нового проекта на рынке. Например, во Фрунзенском районе не появлялось новых проектов уже довольно давно (в текущем году — пока ни одного), но средний прайс увеличился с начала года на 60 000 рублей за квадратный метр, то есть на 22%. В данном случае активность проявили компании ПИК и RBI с проектами, расположенными в районе улицы Тосина. Дружный рост цен в апреле-мае привёл к такому результату. Остальные новостройки района, включая уже сданные, занимают незначительный объём рынка и почти не влияют на общую ситуацию.

В Адмиралтейском районе средний ценник вырос за полгода на 14% — с 333 000 до 379 000 рублей за квадратный метр. Это можно объяснить появлением всего одного проекта — ЖК "Измайловский" от ЛСР на улице Егорова в апреле. Стоимость квадратного метра в этом проекте даже немного превышает среднюю по району — чуть больше 400 тысяч рублей. Новостройки в районе появляются крайне редко, что объяснимо: возводить их особо негде.

Зато в Курортном районе много свободных мест, поэтому туда постепенно "переезжает" бизнес-класс из центральных районов. В апреле на рынок вышел дебютный проект в Зеленогорске от нового застройщика LAR Development под названием Ranta Residence, где цены примерно на 20% выше средних по рынку. Это привело к почти такому же росту цен в районе. В этом году в Курортном районе готовится ещё как минимум три новых дорогих проекта, поэтому средний ценник почти наверняка вырастет ещё больше.

Интересно, что в апреле продажи открылись сразу в двух новых проектах Петроградского района — ЛДМ от "Эталона" и "Визионер" от RBI. Однако из-за большой плотности премиальных новостроек на Петроградке оба проекта оказали небольшое влияние на средний показатель по району: рост всего лишь на 4% за полгода — это очень скромно. 

В Василеостровском районе ситуация примерно такая же: одна "Legenda Васильевского" сама по себе примечательна, но не оказывает большого влияния на рынок — всего лишь +5%. В Пушкинском районе выведены в продажу ещё два "Образцовых квартала" и новые корпуса "ЮгТауна", но цены здесь не сильно отличаются от средних на "первичке", поэтому рост составляет всего лишь 6%.

В Колпинском, Красносельском и Выборгском районах средний ценник даже немного снизился (но на считанные проценты). В Петродворцовом, Приморском и Кировском районах цены остались неизменными.

"Новостройки комфорт-класса в городской черте сейчас появляются редко: слишком неопределённая ситуация со спросом в перспективе практически полной отмены льготных ипотечных программ. Застройщики предпочитают потихоньку (по одному-двум корпусам) выводить на рынок очереди в существующих проектах. Другое дело — бизнес- и элитный класс. Вот у них всё в порядке: конкуренции с зарубежной недвижимостью уже два года как нет, а недвижимость по-прежнему выигрывает как инвестиционный инструмент у депозитов и ненадёжного фондового рынка, который, как мы видим, очень зависим от санкций. Поэтому новые премиальные проекты появляются и, видимо, будут появляться и в дальнейшем", — считает Андрей Добрый, руководитель Витрины недвижимости Restate.

За последние полгода на вторичном рынке не произошло значительных изменений: цены в разных районах колеблются в пределах от минус 3% до плюс 5%. В пересчёте на рубли это менее 10 тысяч рублей за квадратный метр.

Можно говорить о том, что ситуация остаётся неизменной. Вряд ли что-то изменится до конца года, учитывая текущий уровень ключевой ставки.

Таким образом, специфика рынка недвижимости Санкт-Петербурга, заключающаяся в сильной диспропорции цен в историческом центре и на окраине, сохраняется и не только не имеет тенденции к преодолению, но и усиливается.

В связи с тем, что в центральных районах города количество жилой площади практически не увеличивается, основная масса петербуржцев вынуждена проживать на окраинах города. Это накладывает дополнительные требования к властям города по развитию транспортной инфраструктуры городских окраин, создания "пересадочных узлов" и принятия иных мер по координации городского пространства и регуляции рынка недвижимости.