Налогообложение доходов от аренды: как снизить налоги и избежать "серой" аренды

Федеральная налоговая служба (ФНС) активизировала взаимодействие с управляющими компаниями и поставщиками коммунальных услуг для совместной борьбы с незаконной арендой жилья.

Журналисты "Вечерней Москвы" обсудили эту ситуацию с экспертами, выяснив, как именно ФНС выявляет нелегальную аренду и какой вариант налогообложения доходов от сдачи жилья наиболее выгоден.

Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы и член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по жилищному и коммунальному хозяйству, подчеркнул, что лишь немногие расчетные центры могут передавать данные в налоговую службу, в отличие от управляющих компаний.

— Если речь идет об управляющей компании, не связанной с государственными и муниципальными структурами, у нее нет данных о зарегистрированных в квартирах гражданах. Это ответственность МФЦ, а обмен данными происходит через электронные документы, — пояснил Крохин.

Он также отметил, что частные управляющие компании вряд ли будут передавать такие данные, поскольку у них нет соответствующих полномочий. Эти данные являются персональными и их распространение может угрожать безопасности граждан.

— Контролирующие органы подходят к этому вопросу осторожно. Если информация по конкретному собственнику необходима правоохранительным или контролирующим органам, она предоставляется только по запросу и в соответствии с процессуальным законодательством, — подчеркнул Крохин.

Методы снижения налогов

Специалист по недвижимости и ипотечный брокер Дмитрий Ракута отметил, что государство стремится "легализовать" сферу аренды недвижимости. На сегодняшний день налоги с доходов от аренды можно уплачивать разными способами, и каждый собственник выбирает наиболее удобный и выгодный вариант.

Например, можно стать самозанятым и уплачивать налог с доходов от аренды квартиры физическим лицам в размере 4%, а при сдаче в аренду компаниям — 6%. Самозанятость совместима с наемной работой и владением ИП.

Еще одна опция — патентная налоговая система (ПСН), доступная только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента составляет 6% от предполагаемого годового дохода от аренды недвижимости. Патент можно приобрести на срок от одного до двенадцати месяцев.

Ракута уточнил, что налоговые льготы, предусмотренные патентной системой, выгодны при сдаче нескольких квартир. Ведь открытие ИП подразумевает определенные затраты, включая ежемесячные и годовые платежи за обслуживание и вывод средств. Для одного объекта такие расходы могут быть нецелесообразны.

Все прочие владельцы, сдающие недвижимость на длительный срок и получающие ежемесячный доход, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Однако, если арендодатель проживает в России менее 183 дней в году, его налоговая ставка увеличивается до 30%. Ракута добавил, что некоторые владельцы оформляют доверенности на третьих лиц, чтобы снизить налоговую нагрузку.

Он также отметил, что многие арендаторы используют уловку, чтобы избежать налогов: заключают контракт на 11 месяцев, который не требует регистрации, но имеет полную юридическую силу. По окончании срока договор просто продлевают.

Уточнения

Аре́нда (лат. arrendare — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику.

Нало́г — обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований.