Тенденции рынка недвижимости Москвы: рост спроса на квартиры без отделки

Девелоперская компания "Мангазея" провела обширное исследование рынка первичного жилья в "старой" Москве, анализируя классы недвижимости и виды отделки. Целью было выявление тенденций в отделке со стороны девелоперов и покупателей за последние пять лет.

С 2019 по 2023 год на рынок Москвы было выведено 1048 корпусов общей площадью 17,2 млн кв. м. Исследование показало, что в 2023 году спрос на квартиры с разными видами отделки изменился, и эти изменения сохранятся в будущем. Растет спрос на квартиры без отделки во всех классах жилья, тогда как доля чистовой отделки уменьшается как в предложении, так и в спросе: покупатели чаще выбирают вариант отделки White Box или жилье без отделки.

Анна Ракова, руководитель аналитики и ценообразования компании "Мангазея", отметила, что политическая ситуация, экономические санкции, рост цен на материалы и инфляция, а также государственная поддержка ипотечных ставок способствовали значительному росту цен на недвижимость. Основной задачей застройщиков стало поддержание доступной цены для покупателей. Если не удешевлять продукт, то логичный способ удержания цены — уменьшение общей площади квартиры и отказ от отделочных работ. Так, за последние годы средняя реализованная площадь квартиры сократилась с 56 до 50 м², а в 2023 году появилась тенденция к росту предложения жилья без отделки.

Доля квартир без отделки на рынке Москвы остается стабильной с 2020 года, составляя около 40%. Сначала спрос на такие квартиры снижался с 51% в 2019 году до 29% в 2022 году, а в 2023 году значительно вырос до 41%. В комфорт- и премиум-классах доля квартир без отделки увеличивается как в предложении, так и в спросе, а в бизнес-классе, напротив, сокращается.

В комфорт-классе в 2023 году на долю квартир без отделки приходилось 33% от всего предложения (на уровне 2019 года). Исключая компанию ПИК (85% квартир с отделкой), доля квартир без отделки среди остальных застройщиков превышает 50%. В премиум-классе доля квартир без отделки стабильно высока, составляя 65-75% в 2021–2023 годах против 38-40% в 2019–2020 годах. В бизнес-классе доля квартир без отделки сократилась до 45% в 2023 году, уступив место отделке White Box.

Эти тенденции продолжаются и в структуре спроса. В 2023 году доля квартир без отделки в сделках составила 41% (+12% к 2022 году). В комфорт- и премиум-классах прирост составил 10% и 15% соответственно, тогда как в бизнес-классе доля таких квартир в сделках ежегодно сокращается на 2-8%.

До 2022 года в комфорт-классе преобладали квартиры с чистовой отделкой (50-70%). В 2023 году, с сокращением доли ПИК до 45%, доля таких квартир уменьшилась до 42%. В бизнес-классе доля квартир с чистовой отделкой увеличилась с 2-7% в 2019–2022 годах до 13% в 2023 году, но спрос остался стабильным на уровне 4-8%. В премиум-классе доля квартир с чистовой отделкой варьировалась от 0% до 62%, а доля таких сделок составляла 8-19% в 2020–2022 годах и 8% в 2023 году.

Спрос на квартиры с отделкой White Box стабилен на уровне 10-15%. В 2023 году в комфорт-классе спрос превышает предложение, и эта тенденция продолжится в 2024 году. В бизнес-классе предложение White Box увеличилось с 13% до 35% в 2023 году, а спрос показал плавный рост с 13% до 18% с 2020 по 2023 годы. В премиум-классе доля White Box в предложении минимальна (0-3%), но в структуре сделок она стабильно выше 10%.

Квартиры с отделкой и мебелью ограничены в бизнес-классе и исчезли с 2022 года. В премиум-классе их доля составляет 0-3% как в предложении, так и в спросе.

В 2024–2025 годах прогнозируется дальнейшее сокращение доли квартир с чистовой отделкой в предложении и спросе. Это связано с растущим спросом на квартиры с White Box в комфорт- и бизнес-классе и стабильно высоким спросом на квартиры без отделки во всех классах. Анна Ракова подчеркнула, что приоритетом девелоперов остается доступность предложения, а разнообразие достигается за счет объемно-планировочных решений. В ближайшие два месяца "Мангазея" выведет на рынок три новых проекта, и доля квартир с отделкой в них не превысит 10%.