Санкции работают? Покупатели новостроек лишаются возможности закрыть ипотеку из-за санкций

Покупатели новостроек вновь оказались пострадавшими от санкций и лишились средств, которые могли бы использовать для оплаты ипотеки. В 2024 году был введен мораторий для застройщиков.

В большинстве случаев покупатели новостроек могут получить компенсацию от застройщика за несвоевременную сдачу дома. Многие даже намерены сталкиваться с задержками, чтобы получить большую сумму в качестве компенсации. Поскольку многие владельцы квартир в процессе строительства берут ипотечные кредиты, неустойка становится дополнительным источником для частичного погашения долга перед банком.

Как рассчитать неустойку по договору ДДУ? Для этого используется следующая формула:

N = P/300*S*T

Если дольщиком выступает физическое лицо, то неустойка рассчитывается в два раза больше:

N = P/300*S*T*2

Какова сумма компенсации за неустойку?
Например, стоимость студии в Москве составляет 10 миллионов рублей. Строительство дома задерживается на 6 месяцев, что составляет 180 дней. Неустойка рассчитывается по формуле:

N = 8,25% / 300 * 180 * 10 000 000 * 2 = 990 тыс. рублей

Таким образом, застройщик должен вернуть почти десятую часть от стоимости квартиры, которая могла бы быть использована для досрочного погашения ипотеки. Однако в 2024 году это не представляется возможным.

Мораторий для застройщиков в 2024 году. Для российских застройщиков был введен еще один мораторий на взыскание неустойки по договорам ДДУ, как указано в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.

"Эта мера уже применялась ранее; мораторий был введен в 2020 году во время пандемии коронавируса", — рассказывает эксперт и юрист Светлана Шелихова. — "Сейчас мораторий действует с 22 марта по конец 2024 года, что означает, что дольщики не могут требовать компенсацию за этот период, включая штрафы, убытки за исправление недостатков в квартире, расходы на аренду жилья и другие финансовые санкции".

Чтобы проиллюстрировать это на примере:

• Если планировалось сдать дом 1 января 2024 года, а дом был сдан только 30 марта 2024 года, дольщик имеет право на неустойку с 2 января по 22 марта 2024 года.
• Если сдача дома планировалась на 1 мая 2024 года, а дом был сдан только в декабре 2024 года, то неустойка не будет взыскана, так как весь период подпадает под действие моратория.

Неустойку можно взыскать за период до 22 марта в настоящее время. Суды принимают исковые заявления, рассматривают их, выносят решения и выдают исполнительные листы. Однако дольщик сможет исполнить решение суда только после окончания моратория.

На текущий момент ставка рефинансирования составляет 16%. Постановлением № 326 вводится еще одно послабление для застройщиков — ставка рефинансирования для неустоек, начисленных с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года, устанавливается на уровне 7,5%.

"В период пандемии эта мера поддерживала застройщиков, чтобы предотвратить финансовые убытки. Задержки были вызваны проблемами с поставками и эпидемиологической обстановкой. Сегодня же ситуация обусловлена прежде всего санкциями и невозможностью застройщиков выполнить свои обязательства из-за них", — подводит итог Светлана Шелихова.