Рост цен на жилье в Москве: влияние на доступность ипотеки

В марте текущего года Росстат представил новые данные о средних денежных доходах на душу населения в различных регионах, что послужило основой для ежегодного исследования доступности жилья в Москве, проведенного аналитиками компании "Метриум". Аналитики оценили, сколько времени потребуется московской семье со средним доходом, чтобы накопить достаточно средств на покупку квартиры в новостройке массового сегмента столицы (стандартного или комфортабельного класса) по среднерыночной цене. Для этого они сопоставили годовой чистый доход семьи со стоимостью такого жилья.

В IV квартале 2023 года средний чистый доход на семью из двух человек, по данным Росстата, составил 223 тысячи рублей, учитывая прожиточный минимум на двух человек — около 50 тысяч рублей в месяц. Это привело к ухудшению доступности новостроек столицы для москвичей к концу года. Если в 2022 году коэффициент доступности новостроек в Москве достиг исторического минимума (6 лет и 8 месяцев), то в 2023 году оценочное время для накопления средств на квартиру увеличилось до 7 лет и 2 месяцев. Тем не менее, этот показатель заметно ниже, чем в предыдущие годы, за исключением 2022 года. Например, к концу 2021 года для тех же целей требовалось 7 лет и 9 месяцев, в 2020 году — 8 лет и 6 месяцев, в 2019 году — 7 лет и 6 месяцев, в 2018 году — 7 лет и 9 месяцев.

В первом квартале 2023 года коэффициент доступности возрос до 7 лет, оставаясь на этом уровне во втором квартале, а в третьем квартале увеличился до 7 лет и 3 месяцев, немного снизившись к концу года до 7 лет и 2 месяцев.

Ухудшение доступности новостроек в 2023 году в первую очередь было вызвано ростом цен на них. Средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в IV квартале 2023 года составила 14,5 миллиона рублей по сравнению с 12,1 миллиона рублей в аналогичном периоде 2022 года, что составляет увеличение в среднем на 20%. При этом средний денежный доход на душу населения в столице к концу 2023 года увеличился на 16,9% по сравнению с последним кварталом 2022 года.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК "Основа", отметил, что у покупателей жилья в Москве есть альтернативные варианты в плане доступности, такие как апартаменты, стоимость которых в среднем на 20-30% ниже, чем у квартир. Применяя методологию доступности жилья к апартаментам массового сегмента, на покупку апартамента московской семье потребуется менее 6 лет. Однако платежи по кредиту на апартаменты при обычной ипотеке будут выше из-за более высокой базовой ставки. Поэтому потенциальным покупателям необходимо тщательно выбирать проекты и застройщиков, предлагающих субсидированные ипотечные программы со сниженными ставками.

В 2023 году ипотечная нагрузка на бюджет москвичей увеличилась. Аналитики "Метриум" также изучили, как изменилась доступность квартир для покупателей, использующих ипотеку в 2023 году. Они оценили долю ежемесячного платежа по ипотеке от чистого дохода московской семьи из двух работающих взрослых.

Согласно оценкам аналитиков "Метриум", в IV квартале 2023 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке приобрелась бы семьей на 43% их чистого денежного дохода. По сравнению с IV кварталом 2022 года этот показатель составлял 39%. По данным Центрального Банка РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла в начале года 8,05%, а к концу года она снизилась до 7,91%. Ежемесячный платеж по ипотеке с учетом роста цен увеличился за год с 73 тысяч рублей в конце 2022 года до 96,1 тысячи рублей в конце 2023 года.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум", отметил, что в 2023 году рост доходов в основном был поглощен увеличением расходов домохозяйств. Совокупный годовой доход вырос на 13%, расходы — на 11%, а цены на среднестатистическую квартиру в московской новостройке массового сегмента увеличились к концу года на 20%. Доступность ипотеки также ухудшилась из-за повышения ставок по кредитам и сокращения субсидированных программ. В 2024 году ожидается замедление роста цен на новостройки, и уровень доступности жилья будет зависеть от изменения соотношения расходов и доходов жителей Москвы.