Что будет с ценой на недвижимость: когда россиянам покупать и продавать её

Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев в разговоре с "Правдой.Ру" оценил ситуацию на рынке недвижимости. По его словам, сейчас можно наблюдать некоторое снижение роста цен на недвижимость.

По словам Апрелева, основным критерием для повышения цен на недвижимость стало стремительно и продолжительное обесценивание рубля. Второй фактор — снижение ключевой ставки и ставки по депозитам, вследствие чего люди пытались покупкой недвижимости спасти свои сбережения. Также сыграло свою роль ожидание людей того, что недвижимость будет дорожать.

"Такая история заставила значительное количество людей начать приобретать. И в том числе, конечно, низкие ставки по ипотеке, несвязанные с первичным рынком, просто сами по себе из-за ключевой ставки были низкие, подтолкнули людей к тому, чтобы брать ипотеку. В том числе субсидированная ипотека на первичном рынке. Хотя она занимает всего пятую долю всех ипотечных сделок на рынке, которые состоялись", — заявил Апрелев.

По его мнению, льготная ставка по ипотеке не стала ключевым фактором повышенного спроса.

Как эскроу-счета повышают цену на недвижимость

Ещё одним фактором повышения цены стало снижение предложения на первичном рынке. Количество возводимых объектов падает два года подряд, падение продолжится и в этом году.

"Связано это в основном, на мой взгляд, с тем, что на сегодняшний момент программа эскроу-счетов и долевого участия в строительстве уже себя не оправдывает. То есть та доходность, которую декларируют сегодня при вложении в котлован, существенно понизилась, и они ее не обеспечивают для дольщиков. И на самом деле происходит сокращение объемов строительства прежде всего потому, что за три года в шесть раз сократилось количество застройщиков. Идет монополизация", — заявил эксперт.

В среднем по России стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 15-30%, а на вторичном — на 7-15%.

По мнению эксперта, регулировать рынок достаточно сложно. Единственный инструмент — ограничить количество объектов, которые может возводить один застройщик.

"С моей точки зрения, единственный инструмент регулирования — это сделать так, чтобы не было ни у одного застройщика, работающего в регионе, больше 15% объемов на вводе в эксплуатацию ежегодно. То есть добиться какой-то диверсификации, то есть создание инструментов вхождения других застройщиков в эти регионы. Это единственный способ сделать так, чтобы застройщиков стало больше и конкурентная среда начала расширяться", — заявил эксперт.

Почему в России стало меньше дольщиков

Апрелев подчеркнул, что минстрой не может повлиять на ситуацию с уменьшением количества застройщиков. Из-за введения эскроу-счетов, считает эксперт, в России сократилось количество дольщиков.

"Люди стали голосовать рублем и начали сокращать объемы инвестирования через эскроу-счета, поскольку это некомфортный механизм для дольщиков. Раньше они как-то больше выигрывали, например, при вхождении на стадии котлована и выходе в стадии готового проекта. И эта доходность, которая получалась, была оправданной. На текущий момент это все не так", — сказал Апрелев.

Что делать со ставками по ипотеке

По словам Апрелева, снижение ставок по ипотеке привело к тому, что люди покупают недвижимость дешевле. Например, спрос на новостройки в Москве сместился в сторону Подмосковья и Новой Москвы, где жильё дешевле на 30%.

Кроме того, люди берут ипотеку на более длительный период, чтобы снизить ежемесячный платёж. Эти две тенденции также повлияли на рынок недвижимости.

"Естественно, мы видим сокращение ипотечных кредитов, которые берутся и сокращение сделок. То есть, в принципе, за этим неизбежно следует и процесс снижения темпов роста цен. Если раньше это было 2-3%, росли цены, начиная с октября прошлого года, то сейчас май — уже на вторичном рынке рост всего 1%, а на рынке новостроек вообще отсутствует рост", — говорит Апрелев.

Эксперт не советует брать недвижимость на стадии котлована

По словам Апрелева, сейчас не стоит брать недвижимость на стадии котлована, потому что это не очень выгодно. Разница между стоимостью жилья в начале и конце строительства не слишком большая.

"Я бы вообще не торопился вкладываться на стадии котлована в том случае, если застройщик не предлагает каких-то более выгодных условий. Что я имею в виду? Это, например, нулевая ставка по ипотеке на весь период, пока дом не будет достроен", — заявил эксперт.

По словам Апрелева, государству необходимо стимулировать приобретение недвижимости после завершения строительства. Таким образом можно вернуть многих застройщиков на рынок и обезопасить покупателей от обмана.

"Продажа уже готового жилья с помощью ипотеки позволяет, в принципе, снять те ограничения, которые были введены в отношении значительного количества застройщиков, которые надуманные и нерыночные и не позволяющие им получить доступ к деньгам дольщиков. Поскольку идет речь об отказе от механизма привлечения дольщиков вообще, то в этой истории можно, в принципе, вернуть значительное количество застройщиков, но не стимулировать привлечение дольщиков, а стимулировать покупку готового жилья.

Тогда рисков для граждан не будет, поскольку они будут покупать уже готовое, построенное, сданное в эксплуатацию жилье. И это нужно стимулировать льготной ипотекой, то есть покупку уже готового нового построенного жилья. Тогда государство, на мой взгляд, уйдет от сегодняшней недобросовестной конкуренции и расширит сферу участников, застройщиков на рынке", — заявил Апрелев.

Что будет через год?

По словам Апрелева, цены на недвижимость будут стабильными — в течение года не будет падения или роста.

"Я думаю, что ничего особенно не изменится. Цены уже с этого лета, скорее всего, перестанут расти, и рынок будет пребывать в таком стабильном состоянии. Падения цен мы не ждем через год. Но и роста, мы тоже думаем, что не будет, если не будет какого-то нового витка инфляции национальной валюты", — подытожил эксперт.